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2011年8月天津房地产市场研究报告

2011 年 8 月天津房地 产市场研究报告

撰写日期:2011 年 9 月

特别声明: 特别声明:
本报告二级市场数据采用“富思博得”数据, 不再使用 房管局统计数据; 本报告三级市场数据继续使用房管局统计数据。

本期导读
11 年 8 月房地产土地市场共有 61 宗经营性土地供应, 占地 307.72 万平米,出让建筑面积 565.07 万平方米; 当月有 17 宗土地成交, 占地面积 186.20 万平米, 总成 交建筑面积 237.82 万平米, 其中值得关注的是天津西青 杨柳青森林绿野建筑工程有限公司于 8 月 11 日以 2686 元/平米的楼面地价投得的位于西青区杨柳青镇津同公 路北侧的一宗综合用地,总占地 38.05 万平米。 2011 年 8 月本市二级市场商品房成交量与上月相比无 明显变化, 成交均价 9998 元/平米,有较大幅度提高,环比 上涨 6%,成交量 91.5 万平米,自上半年历经政策调控 后住宅成交量整体保持稳定回升; 11 年 8 月房地产三级市场整体表现平稳,与上月相比 无明显变化;

目录
第一部分:天津 2011 年 8 月房地产重点事件

5

1.1、房地产限购是计划经济产物 或阻碍市场化进程 5 1.2、经济参考报:地产商一直死扛硬撑 6 1.3、 “金九银十”临近但泡汤可能性大

8

第二部分:房地产一级市场月度交易情况分析

11

11 2.2、土地市场月度成交情况 14
2.1、土地市场月度出让情况 第三部分:房地产二级市场月度交易情况分析 3.1、天津市商品住宅市场供应状况分析 19 3.2、天津市商品住宅市场成交状况分析 24 3.3、天津市商品住宅市场供求对比分析 31 第四部分 房地产三级市场月度交易情况分析

18

35

第五部分:政策环境分析

37
37

5.1、住建部官员:楼市限购令年内不取消 5.2、天津市租房提取公积金出新规

39 40

5.3、五标准“框定”二三线城市限购名单 第六部分:开发企业动态

42

6.1、万科等四大龙头房企销售策略传递房价松动信息 42 6.2、38 家上市房企库存同比增近五成 45

第一部分: 第一部分:天津 2011 年 8 月房地产重点事件
1.1、房地产限购是计划经济产物 或阻碍市场化进程 、 房地产限购让人产生回到计划经济时代的不良联想,相当于削弱货币的支付 能力,将购房资格与户籍、纳税证明等结合到一起,阻碍了劳动力统一大市场的 形成。 房地产调控,挤压泡沫以免中国金融、实体经济崩溃是必要之举,但调控手 段必须符合市场要义,必须以财税、货币改革为先导,将房地产调控纳入市场调 控的范围之内。而不是在财税、货币改革停滞的情况下,强行以计划经济时代的 手段作用于当下的市场。 房地产市场信号混乱。一方面是库存增加,另一方面是价格坚挺;一方面是 开发商负债高企,另一方面是台州等地出现房地产过热的炒卖房票现象。 虽然库存上升、融资成本上升,但房价总体而言依然坚挺。国家统计局 70 个大中城市房价报告显示,70 个城市中有 39 个城市新建商品住宅环比价格上 涨,同比价格下降的城市只有 1 个。与 2010 年全年相比,7 月份一线、二线、 三线城市均上涨 4%以上。 市场化的调控政策没有落实到位,抑制房价最有力的武器是加息与房产税。 但央行迟迟没有加息, 加息对于此前的借债大户如大型企业与地方投融资平台公 司等,将带来沉重的利率压力。后金融危机时代,中国在 2010 年 2 月首次出现 负利率, 在货币屡次紧缩之后, 负利率区间反而日益扩大, 从-0.45%扩大到-3%, 如此之高的负利率显然是在纵容包括房地产在内的资产品泡沫。 二手房价格高于一手房价格,说明二手房拥有者按揭不多,不必担心加息带 来负债成本上升,社会资金充裕足以支撑目前的房地产市场,同时也说明持有环 节与资本利得不征税,让以往的房地产投资者有恃无恐。以上海与重庆的房产税 来印证房产税打压房价没用,根本说不通,重庆征收的是“豪宅税”,而上海既 往不咎征收的是“新房税”,与真正意义上的物业税、资本利得税相去甚远。拔 了老虎的爪牙而后大加嘲笑,既是愚蠢的,也是不厚道的。

为什么不能动用加息与税收手段抑制房价,原因无他,加息动的是大企业的 奶酪,而税收触动的是前期投资者的盘中餐,不能、不敢触动既得利益阶层,惟 一的办法是以行政手段抑制相对弱势的阶层。比如,不拥有城市户籍的人,比如 缺乏资金不能在房地产市场先期投资的人。 限购政策限制房价非常管用,尤其是北京、上海这样拥有雄厚资源、吸引全 国民众源源而来的城市,外地购房者占据了半壁江山,限购成功地阻挡住了他们 在京购房置业的热心。限购政策越有用,就越让人担心,因为管理者很可能食髓 知味,放弃了市场化的努力,放弃了政策的全盘调整,以有毒的限购令取代对货 币、对人力、对税收政策的深刻反思和改革。 1.2、经济参考报:地产商一直死扛硬撑 、经济参考报: 2010 年以来,我国的房地产调控进入了一个怪圈:政策密集出台,政策力 度也越来越大,甚至动用了“限购”、“约谈”、“监察”等非常规手段让“地 方政府对房价上涨负责”,但市场的表现却让人大跌眼镜。从全国总体看,房价 仅仅在 2010 年 4 月份“国十条”房地产调控政策后出现连续三个月的下跌, 而 后房价一直是上涨的。即使是严格实行限购的北京、上海等城市,住房交易量出 现了大幅度的萎缩,但价格依然很坚挺。 经过几轮市场与政策的博弈,市场已经看穿了政府的政策底线:“保增长” 比“稳定住房价格”重要。既然政策的底线是“保增长”,那么,在世界经济还 没有真正复苏的情况下, 中国政府势必还要依靠房地产投资来“保增长”。 所以, 市场认为:政府对房价的调控只是让它放缓上涨的速度,绝对不敢让房价下跌; 严厉的房地产调控政策不会持续时间太长。 这就是市场对 2010 年房地产调控的 预期。房地产开发商不愿意降价销售已经建好的房子,资金紧张的开发商宁愿高 价从市场拆借资金来维持资金周转也不愿意降价销售。 2010 年以来的房地产调控政策及其市场反应基本上可以作证笔者的上述推 论。2010 年初至 2011 年上半年,政府先后四次出台政策对房地产市场进行调 控,核心是在 2010 年 4 月 17 日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过

快上涨的通知》。“国十条”被称之为史上最严厉的房地产调控政策,几乎涉及 了所有能够使用的政策工具。在政策出台初期,交易量迅速下降。依据中原地产 的数据分析,5 月份北京、上海等五个城市的二手住宅交易量比 3 月份下降了 75%左右。 同时, 价格也出现明显下降。 深圳、 上海和北京的价格调整幅度最大, 5 月份之后累计最大跌幅分别为 7.3%、 6.3%和 6.9%。 从全国总体情况看, “国 十条”出台后二手房价格环比连续三个月出现下跌,跌幅为最近两年来最大。但 随后二手房价又开始出现上涨,2010 年 8 月份环比上涨 0.1%,9 月环比上涨 0.5%,涨幅明显加快。说明“国十条”只是对市场产生了短期冲击,并没有改 变市场运行的趋势。 虽然房地产调控力度在 9 月底的政策里进一步加大, 不仅将按揭贷款的条件 进一步收紧,而且明显加大了对非本地居民买房的限制。但是市场反应似乎很平 淡。可见,相机抉择的调控政策难以达到预期的政策目标,然而却会带来较为严 重的负面后果,最突出的表现就是增大下一轮调控的成本。经历多轮调控之后, 地产商已是博弈的老手,对于政府的调控政策死扛硬撑,博的就是政策的“动态 不一致性”,政府如果想取得政策效果,只有在政策力度上不断加码,调控成本 增加也就不可避免了。 1.3、 “金九银十 临近但泡汤可能性大 、 金九银十”临近但泡汤可能性大 金九银十 传统的“金九银十”销售旺季,又如约而至。不过,今年的“金九银十”成 色如何,并不乐观。 据不完全统计,杭州即将于 9、10 月份开盘的楼盘至少有 40 多个,加上目 前杭州主城区的可售房源已经达到 32971 套,市场压力已经越来越大。但如果 政策不松口,房贷不放开,让开发商寄予很大希望的“金九银十”,恐怕要泡汤 了。 政策依旧从紧反弹迹象不明

每一年都似乎要提到“金九银十”这个话题,但几乎每一年的背景,都有所 不同。而楼市作为非常典型的政策市,跟调控政策和经济环境是休戚相关,共同 进退的。 让我们来盘点一下近几年的“金九银十”。 2008 年,受美国次贷危机和全球经济形势不乐观等影响,市场购买力明显 下降,商品房成交量持续低位低位徘徊。与此同时,万科[简介最新动态]扛起的 降价大旗,一时间哀鸿遍野,市场对后市的走势悲观,“金九银十”最后以铜九 铁十”惨淡收场。 2009 年,在持续的救市政策刺激下,这一年的“金九银十”可谓成色十足。 即使是“银十”,也交出了 5616 套的成绩,几乎与“金九”持平,并比前一年 同期增加了三倍多。同时,房价也纷纷上涨。 2010 年,经济环境发展良好,但调控风声日益趋紧,在这样的大背景下, “金九”依旧得以保持,但“银十”表现就有些乏善可陈,市场变脸速度惊人。 而 2011 年“金九银十”所面对的背景, 则是史上最为严厉的楼市调控政策。 房子不让卖,贷款放不了,市场信心降至谷底。与此同时,宏观经济形势也不容 乐观,美国褪去 3A 信用光环,国际经济形势开始出现异动,而国内经济增长速 度趋缓,通胀压力依然很大。而就在大家认为楼市调控已初步到位,限购范围不 会继续扩大时,台州一纸限购令再次让开发商的侥幸心理受到重创,说明政策形 势依旧不太明朗,同时也拉开了“第二轮限购潮”的大幕。 预计二三线城市的限购可能在 9 月初全面开始,限购城市数量不会少于 30 个。 即将到来的“金九”将很难实现成交回升, 这个“金九银十”恐将化为泡影。 对房地产企业而言,回笼资金的难度会进一步加大,整体降价促销的动力也会更 强烈,房价拐点或将再度开启。

今年的 9、10 月份与 2008 年一样艰难,但又不太一样,虽然“金九银十” 成交量应该会有所放量,但与历史成绩相比,他认为肯定是最低的。因为 2008 年政策救市,促使大家去买房的意图是非常明显的。而现在,政策放松的迹象一 点都没有,购房者信心不恢复,市场想要反弹,是不太可能的。

第二部分: 第二部分:房地产一级市场月度交易情况分析
本期导读 本月度供应经营性用地建筑面积 565.07 万平米,共计 61 宗; 本月度成交经营性用地建筑面积 237.82 万平米,共计 17 宗; 本月度环城四区有大量土地供应,供应面积为 281.16 万平米,占本月 总的土地出让面积的 49.76%,其中供应区域集中在西青、北辰; 本月除中心城区均有土地成交, 其中滨海新区成交量较大, 占地面积 64.7 万平米,成交建筑面积 80.38 万平米。 2.1、土地市场月度出让情况 、

2011 年 8 月,全市本月度经营性用地占地 307.73 万平米,出让建筑面积 共 565.07 万平米,共计 61 宗。 土地出让区域分布方面,8 月中心城区有 6 宗土地出让,分别位于和平、 河西、河东,占地面积 37.5 万平米,占全市供应面积 17.97%,出让建筑面积 101.53 万平米, 环城四区有 21 宗土地出让, 位于西青区、 北辰区, 占地 149.83 万平米,出让建筑面积共 281.16 万平米,占全市总供应的 49.76%;其中西青 供应土地 72.88 万平米,出让建筑面积共 123.1 万平米,占全市供应面积 21.78%;北辰供应土地 76.95 万平米,出让建筑面积共 158.0 万平米,占全市 供应面积的 27.96%。滨海新区有 3 宗土地出让,分别位于塘沽、汉沽、大港, 共占地 9.21 万平米,出让建筑面积共 15.59 万平米,占全市总供应的 2.76%。 郊县共有 31 宗土地出让,其中宝坻 2 宗土地,共占地 8.76 万平米,出让建筑 面积 13.1 万平米;蓟县 5 宗土地,占地 16.25 万平米,出让建筑面积 21.8 万 平米;静海 6 宗土地,占地 35.97 万平米,出让建筑面积 54.8 万平米;宁河 1 宗土地,占地 0.94 万平米,出让建筑面积 3.4 万平米;武清 17 宗土地,占地 49.25 万平米,出让建筑面积 73.7 万平米; 8 月主要土地出让区域集中在环城 四区和郊县各区。 重点地块分析 1、 天津河西区解放南路东侧出让 3 宗住宅用地,占地面积 21.6 万平米,出 让建筑面积约 52.3 万平米,容积率 2.3-2.5,楼面地价约 5700 元/平米,是

8 月中心城区供应的最大宗土地。出售挂牌起始价共计 301410 万元(起始 价不含市政基础设施配套费)。

地块地处解放南路东侧,紧邻小海地。 2、 河西区解放南路的 1 宗综合用地,占地面积 11.14 万平米,出让建筑面 积约 32.32 万平米,容积率 2.9,楼面地价约 9251 元/平米,出售挂牌起始价 共计 299000 万元(不含市政公用基础设施配套费)。本地块为本月出让单 体建筑面积最大的土地,楼面价格本月度排行第二。

地块地处河西区解放南路与湘江道交口,南邻天津市中环线围堤道,东 至台儿庄路快速路,西至解放南路,北部为下瓦房区域。 2.2、土地市场月度成交情况 、

2011 年 8 月,全市成交经营性用地共占地 186.2 万平米,成交建筑面积 不大于 237.82 万平米,共计 17 宗。 土地成交区域分布方面,8 月中心城区无土地成交。环城四区成交占地面 积 68.21 万平米,建筑面积约 79.56 万平米,占全市总成交的 33.45%;津南 有 1 宗土地成交,占地面积 4.83 万平米,成交建筑面积约 9.66 万平米;西青 有 1 宗土地成交,占地面积 38.05 万平米,成交建筑面积约 41.85 万平米,是 本月的主力成交区;东丽有 1 宗土地成交,占地面积 25.33 万平米,成交建筑 面积约 28.05 万平米。

滨海新区成交 8 宗土地,成交土地面积 64.7 万平米,建筑面积 80.38 万 平米,占全市总成交量的 33.8%,其中塘沽成交土地面积 20.9 万平米,建筑 面积不大于 41.81 万平米,仅次于西青区成为第二主力成交区域;空港成交土 地面积 1.94 万平米,建筑面积 3.89 万平米;生态城成交土地面积 20.28 万平 米,建筑面积 14.19 万平米;滨海旅游区成交土地面积 21.58 万平米,建筑面 积 20.49 万平米。郊县成交的 6 宗经营性土地,共占地 53.29 万平米,成交建 筑面积约 77.88 万平米,占全市总成交量的 32.75%;武清成交 3 宗土地共占 地 23.83 万平米,成交建筑面积共计 33.74 万平米;宝坻成交 1 宗土地,占地 14.82 万平米,成交建筑面积 22.22 万平米;蓟县成交 1 宗土地,占地 8.19 万 平米,建筑面积 9.01 万平米;宁河成交 1 宗土地,占地 6.45 万平米,建筑面 积 12.9 万平米。8 月除中心城区没有土地成交外,各区域成交量平均。 2011 年 8 月土地成交溢价情况分析
获得单位 天津成通 置业发展有 限公司 天津茂悦投 资有限公司 土地编号 津武(挂) 2011-069 号 津武(挂) 2011-105 号 津武(挂) 2011-106 号 津宝(挂) 2010-028 号 津滨保(挂) 2011-19 号 津滨新(挂) 2011-01 号 津滨旅(挂) 2011-09 号 津滨塘(挂) 2011-34 号 地块位置 武清区河西 务镇高河路 南侧 武清区下朱 庄街广贤道 西侧 武清区下朱 庄街广贤道 西侧 宝坻区北城 东路北侧、林 海路东侧 天津空港经 济区 中新天津生 态城中部片 区 滨海旅游区 起步区 塘沽海洋 高新技术开 发区内 111717.00 商服用地 2.00 3505.60 0% 98413.30 1.20 2083.90 0% 202771.80 商服用地 0.6-0.7 1281.45 0% 19433.60 2.00 710.12 0% 148157.40 住宅用地 1.0-1.5 1500.21 0% 68630.70 住宅用地 1.0-1.4 1977.46 53% 131817.40 综合 1.0-1.4 1290.75 0% 37815.80 住宅用地 1.0-1.5 636.42 0% 土地面积 用途 容积率 楼面地价 溢价比率

天津茂悦投 资有限公司 天津潮白湖 投资发展有 限公司 中铁十三局 集团有限公 司 天津生态城 投资开发有 限公司 沈阳市碧桂 园房地产开 发有限公司 明发集团 有限公司

商服用地

综合

明发集团 有限公司

津滨塘(挂) 2011-36 号 津滨塘(挂) 2011-37 号

塘沽海洋 高新技术开 发区内 塘沽海洋 高新技术开 发区内 滨海旅游 41396.90 商服用地 2.00 3505.82 0% 55934.10 商服用地 2.00 3505.73 0%

明发集团 有限公司

天津华旅 旅游投资有 限公司

津滨旅(挂) 2011-07 号

区内安正道 以西,规划边 界以南 滨海旅游

46740.60

商服用地

0.80

832.52

0%

天津水魔 方嬉水乐园 有限公司 天津华富 兴邦投资发 展有限公司 天津西青 杨柳青森林 绿野建筑工 程有限公司 天津建邦投 资发展有限 公司 天津市新宏 基房地产发 展有限公司 天津仁汇投 资发展有限 公司

津滨旅(挂) 2011-08 号

区内安正道 以西,规划边 界以南

70635.00

商服用地

0.70

920.22

2%

津南(挂) 2011-04 号

津南区八 里台镇

48313.20

商服用地

2.00

602.53

0%

津西青(挂) 2011-05 号

西青区杨 柳青镇津同 公路北侧 东丽区华明 380456.10 综合 1.0-1.1 2686.01 0%

津丽(拍) 2011-01 号

镇津汉公路 北侧、杨北公 路西侧

253321.20

商服用地

1.10

1818.89

0%

津蓟(拍) 2011-050 号 津宁(挂) 2011-01 号

蓟县燕山东 大街南侧

81935.00

住宅用地

1.0-1.1

1672.06

0%

宁河县现代 产业区

64522.80

商服用地

2.00

562.51

17%

8 月成交 17 宗土地中,有 3 宗土地溢价成交,占比 17.65%。其中溢价比 率为 2%的是由天津水魔方嬉水乐园有限公司投得的,位于滨海旅游区内安正道 以西,规划边界以南一宗商业用地,占地 7.06 万平米,建筑面积 4.94 万平米; 溢价比率为 17%的是由天津仁汇投资发展有限公司投得的, 位于宁河县现代产业 区的一宗商业用地,占地 6.45 万平米,建筑面积 12.9 万平米;溢价比率为 53% 的是由天津茂悦投资有限公司投得的, 位于武清区下朱庄街广贤道西侧的一宗住 宅用地,占地 6.86 万平米,建筑面积 9.60 万平米;其他土地溢价比率均为 0%。 8 月土地成交总体溢价比率不高,高溢价成交地块仅有 1 块。

第三部分: 第三部分:房地产二级市场月度交易情况分析
本期导读: 声明:二级市场月度数据来源于“富思博得”数据库,不再使用房管局 统计数据。 11 年 8 月天津市商品住宅总供应 179.03 万平米, 环比 7 月份下降 18%; 11 年 8 月天津商品住宅总成交 91.56 万平米,环比 7 月份上涨 1%,市 场总体反应较 7 月无明显变化,整体表现进入市场稳定期;成交均价 环比 7 月份上升 6%; 本月度天津商品房市场呈现量价齐 9998 元/平米, 升趋势; 天津市整体房地产市场供大于求,供求比为 1.95:1,近期存量压力将会 不断加大。 3.1、天津市商品住宅市场供应状况分析 、 3.1.1、天津市商品住宅月度供应走势分析 、

2011 年 8 月全市商品房供应套数 14414 套,供应量 179.03 万平米。从 10 年 8 月至 11 年 8 月全市商品房供应走势来看, 重点供应主要集中在 10 年第三四 季度,11 年 3 月份“限购”“限贷”令实施后,经过两个月的短暂调整后,开 发商逐步加大供应量,7 月达到 2011 年政策出台后的最高水平,8 月供应量有所 回落,环比 7 月下降 18.35% 根据近三个月天津市商品住宅区域市场供应环比数据来看, 滨海新区占比为 27%,环城四区占比为 37%,远郊各区占比为 29%,中心城区占比为 6%。 11 年 8 月份环城四区和郊县各区为供应主力,占比分别为 37%、29%,主 要由于西青区的雲锦世家、境界梅江等项目的集中开盘放量带动所致,郊县各区 由于天一绿海、浩地凤凰城、恒大山水城、龙湾城等项目的放量带动所致;而中 心城区有金地紫云庭、大悦城、雍华府等项目有供应,但供应量相比上月有大幅 度减少。 11 年 8 月新增供应仅有环城四区有大幅上涨,中心城区、滨海新区均有所 回落。 8 月份天津市商品房市场供应量

11 年 8 月天津市商品住宅市场主力的供应面积区间为 90-120 平米,占比 30.7%,其次是 120-144 平米,占比为 17.1%;商品住宅主力供应户型为两室 和三室,占 46.8%和 32.4%,四室以上大户型供应量占比较少。 中心城区: 中心城区:

从供应走势上看,从 10 年 8 份至 11 年 8 份产品供应主要集中在 10 年 9 月 以后,以及本年度 5 月以后。本月度有 “泰悦豪庭”“红星国际”“招商雍华 府”“金地紫云庭”“大悦城”这 5 个项目在中心城区有所供应, 但供应量环比 下降 72.3%,8 月份中心城区只有河西区、河东区、南开区有新商品住宅供应。 预计 9 月份中心城区商品住宅供应量将有所回升。 环城四区: 环城四区:

11 年 8 月份环城四区商品房供应套数 4366 套,供应量 660941 平米,环 比 7 月份上涨 29.04%。 10 年 8 月至 11 年 8 月环城四区商品房供应走势来看, 从 季度供应上涨趋势明显。 11 年 7 月份环城四区商品房供应区域分布上看,西青区为主力供应区,占 比高达 68%,主要由于雲锦世家、境界梅江等项目放量所致;东丽区恒大绿洲、 恒大名都、首创溪堤郡等项目有新增供应,区域供应占比 16%,津南区京基嶺 域、沽上江南等项目供应,区域供应占比 9%, 北辰区仅有国耀上河城等项目 有新增供应,供应占比 7%。 滨海新区: 滨海新区:

11 年 8 月滨海新区商品房供应套数 4780 套, 供应量 491162 平米, 环比 7 月份下降 36.76%。从 11 年上半年滨海新区商品房供应走势来看,新政后三个月 滨海新区产品供应有所减少,6、7 月供应量大幅增长,本月供应量有所回落。 11 年 8 月份滨海新区商品房供应区域分布上看,塘沽区为主力供应区,占 比高达 69%,主要由于和睦园、渤海度假村等项目的大幅放量所致,而开发区 有泰达时尚旺角、万科柏翠园这两个项目有新增供应占比为 14%;大港区本月 份有剑桥港湾、 恒盛尚海湾滨海两个项目有新增供应占比为 13%; 空港物流加工 区和中新生态城仅有少量商品房供应。其余区域本月无新增商品房供应。 郊县各区: 郊县各区:

11 年 8 月郊县各区商品房供应套数 4393 套, 供应量 523557 平米, 环比 7 月份上涨 6.93%。从 10 年 8 月至 10 年底,郊县商品房供应呈震荡上涨的趋势, 由于春节过后一系列调控政策,3 月限购、限贷政策的宏观调控导致 3 月份供应 下跌,近期郊县供应量开始逐步上涨,开发商信心增加,开始着手放量。 11 年 8 月份郊县各区商品房供应区域分布上看,武清区为供应主力,占总 供应的 58%,主要因为恒大山水城、龙湾城、紫盈花园等项目的大幅放量带动 所致。 3.2、天津市商品住宅市场成交状况分析 、 3.2.1、天津市商品住宅月度成交走势分析 、

2011 年 8 月,天津市商品房共成交 91.56 万平米,成交面积环比 11 年 7 月 份上涨 0.73%,同比 10 年 7 月份增加 24%,近四个月天津市商品房成交量呈逐 步上升趋势,天津商品房市场继续回暖;成交均价方面,8 月全市成交均价为 9998 元/平米,环比 7 月上升 6%;环城四区以及郊县项目的热销拉升本月成交 量环比上涨。

2011 年 8 月,天津市除远郊区县外成交量均呈现上涨的趋势,本月中心城 区比上涨幅度最大为 22%;从近三月的环比情况来看,环城四区、远郊区县为 成交主力,占比分别为 34%、33%,其次是滨海新区占 20%,中心城区占 13%。 成交均价方面,中心城区 8 月份由于 “仁恒河滨花园”、 “卓越浅水 湾”“泰安道五大院”等高端项目热销, 带动区域整体成交均价环比上涨 5.4%,

而环城四区、滨海新区成交均价分别环比上涨 4.2%、4.6%,远郊区县环比下跌 5.1%。 天津商品住宅 住宅成交产品情况 天津商品住宅成交产品情况

11 年 8 月,商品房成交产品特点为,主力成交面积区间 90-120 平米,占比 达 35.1%,成交主力户型为两室占比 54%,成交总价在 50-100 万元之间占比 51.6%,成交均价在 5000-7000 以及 9000-12000 元/平米,总占比达 48.3%。 中心城区: 中心城区:

2011 年 8 月,中心城区商品房共成交 12.18 万平米,成交面积环比 7 月增 长 22.3%,本月中心城区仁恒河滨花园、熙汇广场、北宁湾、振业城中央等项目 认购良好。本月中心城区市场 “量价齐升“。

8 月南开区由于“熙汇广场”“招商钻石山”项目的热销导致当月成交井 喷,成交量环比上涨 99.8%;除河西区外,其余区域成交量环比均有小幅上涨; 河北区由于“仁恒河滨花园”项目带动了本区域的成交量及成交均价, 成交价格 环比上月上涨 26.8%。 河东区由于新项目“振业城中央”及“招商雍华府”的热 销带动了本区域的成交量,环比上月上涨 14% 成交均价方面,和平区依然为城市价格标杆,成交均价为 25966 元/平米。 环城四区: 环城四区:

2011 年 8 月,环城四区商品房共成交 31.34 万平米,成交面积环比 7 月份 上涨 7.5%,同比 10 年 8 月份减少 7.2%,富力津南新城、滨海浙商蓝庭国际等 项目的热销拉升区域成交量增加;成交均价方面,8 月环城四区成交均价为 10539 元/平米,与上月相比上涨 4.2%,同比 10 年 8 月上涨 5.5%;当月环城四 区商品房市场整体呈现“量价齐升“。

8 月份环城四区成交量涨幅最大的为及津南区,达 70%,富力津南新城等项 目的热销拉升了津南区成交量;东丽区、西青区、北辰区成交量均有下跌趋势, 跌幅分别为 14%、3%、18%。 成交均价,环城各区除北辰区外均有所增长,东丽区涨幅 1%、西青区涨幅 19%、津南区涨幅 1%;北辰区下跌 6%。 滨海新区: 滨海新区:

2011 年 8 月,滨海新区商品房共成交 17.88 万平米,成交面积环比 7 月份 增加 0.56%,同比 10 年 8 月份增加 57.2%,复地温莎堡、欧美风情小镇、万科 海港城等项目热销带领滨海新区市场;8 月滨海新区成交均价为 9285 元/平米, 同比 10 年 8 月上升 2%。 本月滨海市场呈现“量价齐升”。 环比 7 月上升 4.6%,

8 月滨海新区主力成交区依旧是塘沽区,成交量环比 7 月份下降 22.7%,大 港区由于福锦园、 恒盛尚海湾滨海、 汇康园湾等项目带领, 成交量环比上涨 44%; 空港由于复地温莎堡、远洋新干线等项目带领,成交环比上涨 65%。其他区域成 交量也均有不同程度上升。 成交均价,除空港有小幅下降外,其余各区均有所上升。 郊县各区: 郊县各区:

2011 年 8 月, 郊县区域商品房共成交 30.17 万平米, 成交量环比下降 11.3%, 相比前 4 个月的持续增长, 本月成交量开始回落, 同比 10 年 8 月份增长了 54.4%;

成交均价方面,8 月郊县区域成交均价为 6301 元/平米,环比下降 5.1%,同比 10 年 8 月份上涨 11.4%。本月郊县市场呈现“量价齐跌”

11 年 8 月份武清区依旧为郊县区域主力成交区,成交量为 15.74 万平米, 占郊县总成交量的 52%;本月由于武清区“龙湾城”、“恒大山水城”、“保 利上河雅颂”等项目的成交,维持了武清区的成交量。其余各区成交量均有不同 幅度下降,下降最大的宝坻区环比上月下降 30.4%。 郊县各区价格无标杆,区域价值相近;本月度各区成交均价均有所下降。 3.3、天津市商品住宅市场供求对比分析 、

8 月我市大量商品住宅供应上市,新盘首开及原有项目加推频次达 20 次, 市场整体供给充足。自今年 3 月受到宏观调控的影响,全市商品住宅市场成交量 收紧以来,我市商品住宅已连续 6 个月呈现供大于求的局面;尤其在 5 月后,虽 然伴随市场观望情绪的淡化,成交有所反弹,但供应由此开始集中涌入市场,6

月至 8 月期间,商品住宅供应量再次连续 3 个月超出成交量达 1 倍以上,与此同 时,可售商品住宅存量迅速放大,目前楼市明显走向买方市场。整体来看市场供 大于求,供求比为 1.9:1,后期消化存量有一定压力。

11 年中心城区商品住宅市场在一定时期呈现供不应求态势,而近三月开发 商受后期资金压力影响纷纷加大开盘量,整体呈现供大于求趋势,但是供应量的 大幅上涨带来的成交量涨幅则较小,成交均价也呈下跌趋势,整体中心城区市场 呈现的是“以量换量”“以价换量”态势。本月供应量有大幅度下降,成交量小 幅上升,成交价格也有小幅度上升。

环城四区商品住宅市场整体供需两旺, 供应量相比上月, 有一定幅度上升。 成交量略有提升。成交均价有所上升,相比 11 年上半年,商品房供应量有明显 提升,成交量保持稳定的小幅度上升趋势。成交均价总体呈现波动上涨趋势。

滨海新区方面,10 年四季度供求均达到高峰,但整体供大于求, 11 年 1 季度,滨海新区商品住宅市场呈供不应求趋势, 11 年 3 月新政实施后,市场供 求均达到低谷,之后数月有所增长,尤其是供应量,近两月增长迅猛,但成交量 起色不大,严重的供大于求,整体供求比高达 2:1,四大区域中滨海新区存量压 力最大。

郊县各区体现出量价齐升的走势,3 月国家政策出台后,供求量均跌至近一 年低谷,新政出台后至今供应量及成交量整体体现出一个稳步上升的趋势,本月 成交量、成交均价有所下降,预计下半年仍会保持一个平稳上升的趋势。 2011 年 08 月天津商品住宅项目成交排行: 月天津商品住宅项目成交排行: 按面积: 按面积:
排名 区域 项目 销售套数 销售面积(平米) 销售额(元) 均价(元/平米)

1 2 3 4 5 6 7 8

津南区 武清区 东丽区 西青区 河北区 东丽区 东丽区 空港

富力津南新城 龙湾城 滨海浙商蓝庭国际 富力津门湖 仁恒河滨花园 天津华侨城 远洋风景 复地温莎堡

450 309 300 145 103 91 161 59

41778.77 33741.27 15687.85 15502.43 15374.78 14288.79 13932.44 12548.66

380653259 225708949 161360519 234734318 323063360 134211558 140941475 119125582

9111 6689 10286 15142 21013 9393 10116 9493

9 10

塘沽区 塘沽区

欧美风情小镇 万科海港城

161 116

12427.49 12018.65

73984353 130177799

5953 10831

本月全市销售面积前三名分别为:富力津南新城、龙湾城和滨海浙商蓝庭 国际,其中津南区的富力津南新城以 4.2 万平米的销售面积获得本月销售冠军。 按均价: 按均价:
排名 区域 项目 销售套数 销售面积(平米) 销售额(元) 均价(元/平米)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

河北区 河东区 西青区 红桥区 和平区 和平区 和平区 河西区 河东区 和平区

君临天下 卓越浅水湾 松江梅江南别墅 4 号院 万通上游国际 泰安道五大院 融创星美御 瑞景名郡 博轩园 金地紫乐府 天津大都会

17 26 8 2 24 27 21 10 6 7

323.8 918.52 3263.78 550.37 6475.46 2156.05 1067.09 1798.6 1838.7 1639.24

17060776 39096365 122470177 18300000 201568603 62372438 27070086 45552930 45198783 39459679

52689 42565 37524 33250 31128 28929 25368 25327 24582 24072

第四部分

房地产三级市场月度交易情况分析

本月导读: 本月导读: 声明:本月度三级市场数据来源于房管局统计数据; 本月度全市二手房成交量无明显变化, 成交面积 31.89 万平方米环比上 涨 3.3%,同比减少 24.9%,各区成交量无明显波动

本月度全市二手房买卖市场成交量和成交均价都有小幅度上涨,成交量环 比上涨 3.3%,成交均价环比上涨为 0.1%。由于二手房买卖的特殊性,买卖双方 博弈,成交量、成交均价较为稳定,本月有微幅上涨;

从区域成交情况来看,市内六区二手房市场以河北区成交均价相对偏低,与 上月相比,市内六区除和平区下降 8%以外,各区成交均价均有小幅度上涨,本 月成交量上涨幅度最大的为红桥区上涨 44%,成交量 1.42 万平米;环城四区二 手房市场中东丽区、津南区成交量均上涨 21%,成交均价有小幅度变化,西青 区虽然成交价格为 7972 元/平米,上涨 14%为环城四区涨幅最高,同时也是成 交量降幅最大的区域降幅达 29%;郊县二手房市场成交价均有小幅下降,但成 交量相比上月有较大提升,成交量平均提升 20%;滨海新区二手房市场以成交 均价均有小幅度下降,本月成交量除大港区下降 19%外,其余各区均有所上升, 其中上升幅度最大的汉沽区成交量上升 51%,塘沽区成交量最大 2.34 万平米, 成交价格最高的为开发区 9417 元/平米。

第五部分: 第五部分:政策环境分析
5.1、住建部官员:楼市限购令年内不取消 、住建部官员:

“尚未确定,但可以肯定的是限购年内不会取消。”针对住建部正草拟新一 轮限购城市名单的说法, 住建部一官员表示, 下半年政策放松的可能性几乎没有。 今年年初出台的新“国八条”中提出,“各直辖市、计划单列市、省会城市 和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措 施。”这里的“一定时期内”在当时被业内人士解读为暂时的权宜之计,不会长 期执行,从此前的政策规律看,有效期通常为一年。而在随后各城市出台的限购 细则中,有些城市也明确了限购时限到今年年底。 不过,根据 7 月 12 日国务院常务会议精神,“房价上涨过快的二三线城市 也要采取必要的限购措施”,以当前的房地产市场情况来看,业内人士认为,下 半年房地产调控不会放松,限购令年内也不可能取消。此前,有接近住建部人士 表示,有些二三线城市房价上涨过快值得关注,必要时会采取一些措施。 至于当下舆论关注的焦点, 则是三线城市限购名单何时遴选完成并择机发布。 中原地产总监张大伟日前在接受采访时预测,“应该在 8 月底,以应对金九银 十。” 对于备受关注的新一轮限购名单,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨 红旭认为,当前,在尚未限购城市中,有三类城市可能备选:第一类是房价绝对 值较高的城市,包括珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江 阴、扬州等。第二类按 70 个大中城市房价指数,房价涨幅较高城市(比去年涨 6%以上,环比涨 0.3%左右),主要有岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛 阳、吉林、常德等。第三类是北京、上海、广州、深圳的周边中小城市,这些大 都市实行限购后,部分自住、投资、投机需求涌入周边城市,导致这些城市的房 价上涨偏快,比如珠海、惠州、廊坊、昆山等。 “国家将以第三类为主要考虑因素,同时兼顾第一、二种因素,来选择将要 实施新限购的城市。”杨红旭预计。 “遴选新一轮限购的二三线城市名单,将主要依据房价涨幅和房地产开发投 资增幅两个指标。”一位接近住建部的专家确认,如果某一地方符合国务院提出 的房价上涨过快、房地产市场过热这两个标准,而未出台限购政策,住建部就会

做相应的督促工作。不少专家认为,即便从 8 月底第二轮“限购令”席卷全国, 楼市是否迎来“深度降温”仍有待检验。从市场来看,三线城市数量众多,楼市 发展水平参差不齐,不可能采取全部开展限购。 二、三线城市限购令“靴子”迟迟未能落地,对市场的影响已由初期的“抢 购”转变成了浓厚的观望情绪, 目前国家的一系列调控政策已对抑制房价过快上 涨起到明显作用,但总体来看,多数城市房价仍有缓慢上涨趋势,消除“疑云” 稳固调控成果,还需对部分房价过快上涨地区尽快实施限购,并继续坚持加大保 障房供给等系列调控措施。 5.2、天津市租房提取公积金出新规 、 记者日前从天津市住房公积金管理中心获悉,天津市下发了《关于规范租房 提取住房公积金有关问题的通知》,进一步规范本市职工因租赁住房提取本人及 配偶住房公积金的相关事宜。该规定自 8 月 1 日已开始施行。 新规强调,承租人及配偶应到承租人住房公积金账户所属的市公积金管理中 心分中心或管理部办理租房提取登记手续。承租人无住房公积金的,配偶提取住 房公积金应到本人住房公积金账户所属的分中心或管理部办理提取登记手续。 租 房提取登记手续应由承租人本人办理,申请提取配偶住房公积金的,配偶应同时 到场。承租人及配偶办理租房提取登记,应当场签署《查询授权委托书》,授权 市公积金管理中心查询职工个人征信报告。 天津市公积金管理中心各分中心、管理部对职工租房提取登记申请在三个工 作日内进行核实,核实无误的通知承租人及配偶办理提取登记手续。承租人及配 偶办理提取登记后,可跨区县办理住房公积金提取手续,并可委托他人办理。 实际操作中, 备案税费以及公积金贷款政策是制约承租人提取公积金的主要 因素。想办理公积金租房需在房管局办理租房登记备案手续,一般租赁双方都会 嫌这种手续繁琐,而且涉及的相关税费都会转嫁给承租人,这有悖承租人希望降 低房租的本意,所以大多很难成交。 5.3、五标准“框定 二三线城市限购名单 、 五标准 框定”二三线城市限购名单 框定 关于“新一轮限购名单月底出炉”的消息传得沸沸扬扬。更有消息称,昆山、 扬州等市将被列入新一轮限购名单中。 监管层在二三线城市实施限购政策“已是 板上钉钉”。

据透露,7 月底,住建部已向各省、 市、 区房地产主管部门下发通知,要求各地对 照“5 条标准”先行自查,据此拟定需要纳入限购范围的二三线城市名单—— 一是,根据国家统计局发布的 70 个大中城市房价指数,处于房价涨幅前列的城 市; 二是,将省内所有城市今年 6 月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较, 涨幅较高的二三线城市; 三是,今年上半年成交量同比增幅较高的城市; 四是,外地人购房比例较高的城市; 五是,群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。 相关负责人表示,按住建部上述要求,各省须对当地的房地产调控进行一个总 结,并在 8 月底前上报。这也意味着,各地拟定的限购名单应在本月内伴随总结上 报。 同时称,虽刚收到住建部通知,但自查工作已在抓紧进行。与此同时,住建部内 部也正在拟定新一轮限购名单。“这是一项自下而上和自上而下同时开展的工 作。”可以预见的是,如果有城市同时纳入住建部和省主管部门的视野,则出台限 购政策的可能性非常大。 根据国家统计局公布的 6 月 70 个大中城市房价指数,未实行限购的城市中,今 年房价涨幅较高的前 10 个城市中无江苏城市“入围”。 不过,据中国房地产指数 系统调查显示,截至上半年,未出台限购措施而房价较高的前 10 个城市依次为:珠 海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州。这之中,便 有江苏 6 个城市。

较之于一线城市,二三线城市对经济增长的渴求更为强烈。当地执行限购政策 的意愿和程度将成为一个深层次的问题。此外,不少二三线城市尤其是三线城市 缺乏完备的房产交易信息系统,这也给限购监管带来一定难度。目前来看,无论情 愿不情愿,二三线城市的限购已是箭在弦上。

第六部分: 第六部分:开发企业动态
6.1、万科等四大龙头房企销售策略传递房价松动信息 、 年中期业绩, 地产四朵金花”之称的招 随着 29 日保利地产公布 2011 年中期业绩,有“地产四朵金花 之称的招 地产四朵金花 商地产、保利地产、 年中报。 商地产、保利地产、万科 A、金地集团已经全部公布 2011 年中报。在地产调控 、 的层层重压之下, 四朵金花 今年上半年业绩依旧可圈可点, 四朵金花”今年上半年业绩依旧可圈可点 的层层重压之下,“四朵金花 今年上半年业绩依旧可圈可点,而四家龙头房 企下半年一致将加速销售、回笼资金作为营销重点,为房价松动带来预期。 企下半年一致将加速销售、回笼资金作为营销重点,为房价松动带来预期。 销重点 销售金额增长 78% 四家公司中报显示,今年上半年的销售收入均有大幅度增长,四家公司的平 均涨幅高达 78%。其中,销售收入涨幅最高的为金地集团,较去年同期增长一 倍,达 109.3%;最低的招商地产也增长了 45%。从销售金额的绝对数量看,万 科以 656.5 亿元的成绩成为当仁不让的老大, 并且刷新了中国房企半年销售金额 的记录。 不过,由于地产行业的特殊性,结算资源的不同也导致四家公司营业收入的 分化。其中,金地集团由于去年下半年推盘数量有限,导致今年上半年结算资源 不多,营业收入出现负增长,下降了 41%,金地集团也是四大龙头中营业收入 唯一出现负增长的公司。不过金地中报显示,公司已售未结金额高达 300 亿元, 多家券商也对金地维持买入或持有评级。 而保利地产则成为四家公司中营业收入

增长最快的公司,增长幅度达到了 35%。保利地产中报显示,上半年预收账款 余额也多达 687.9 亿元。 从销售面积看,万科和保利地产的规模优势十分明显,上半年分别销售了 565.5 万平方米和 340 万平方米,而万科的销售面积也是四家房企中增长最快 的, 达到了 78.6%, 保利地产的销售面积增幅则是四家房企中最小的, 27.6%。 为 高毛利现金多 四家公司中,除招商地产外,另外三家均提出将在多推出小户型产品满足刚 性需求,这或许可以从四家公司的毛利率得到显现。四家公司中,招商地产的地 产业务毛利率最高,高达 50.43%,最低的为万科,只有 32%,金地集团和保利 地产均维持在 40%左右。并且四家公司的毛利率今年上半年均上涨,招商地产 的毛利率增速也是最快的,达到了 7.67%。 中报显示,四家公司手中的现金较为充裕,财务状况相对稳健。除招商地产 外,中报的“期末现金及现金等价物余额”均表现为增长。其中万科手中现金的 增幅超过了 100%。而保利地产手中的现金虽然减少了 40%,但依然是四家龙 头房企中唯一负财务费用的,在银行信贷紧缩时期,今年上半年依然有超过 1 亿的利息收入进账。 从已获利息倍数(营业利润/财务费用)看, 万科最低, 23.05 为 倍;招商地产其次,为 31.2 倍,而金地高达 83.56 倍。金地和保利的财务状况 最为稳健,万科和招商地产的财务风险也处在较低的水平。 加快周转迎调控 四家地产龙头在中报中都对下半年的调控形势做出了预计,都提出了应对措 施,其中加快资金周转实现快速回笼成为最主要的策略。 招商表示,房地产调控已成为常态,调控政策必将延续。随着下半年市场供 应量大幅增长,市场竞争将异常激烈。公司将通过狠抓尾盘销售、狠抓在售项目 的销售、狠抓新项目的开盘、狠抓签约率和回款等方式,快速销售,快速实现资 金回笼。

保利表示,下半年,公司将继续密切关注政策和市场形势变化,采取灵活经 营策略,控制经营风险,保障公司经营业绩的稳健增长。主要采取的措施有,继 续坚持以满足刚性居住需求的中小户型普通住宅为主,抢占市场;积极抢占银行 信贷资源,加快销售回笼,确保资金平衡等等。 万科表示,将继续坚持面向自住需求、以中小户型普通住宅为主的主流产品 定位,贯彻快速周转策略,以销售速度作为销售工作的主要控制指标。 金地表示,总体来看,下半年整体宏观政策依然偏紧。采取的措施有,把握 投资节奏,有效协调财务资源把握土地市场机会,紧密跟踪市场形势,及时调整 投资策略;调整销售节奏和产品结构,优先推出符合市场需求的中小户型产品, 制定合理的价位区间,保障正常的销售进度;积极拓展多样化的融资渠道,满足 稳健发展的融资需求。 有分析人士表示,四大地产龙头的销售策略为下半年房价松动带来一定的预 期。 6.2、38 家上市房企库存同比增近五成 、 截至 8 月 17 日,已有 38 家房地产上市公司公布其 2011 年半年报。报告期 内,上述房企期末存货为 3762.06 亿元,同比大增 44.57%。在调控政策下,库存 压力不断凸显,以价换量或是尝试其他途径,开发商为此各显神通。 万科和招商地产公布的 2011 年半年报显示, 其期末存货余额分别为 1713.66 亿元和 444.70 亿元,合计高达 2158.36 亿元,占上述 38 家房企期末存货余额的 比例高达 57.37%。同时,报告期内万科期末存货余额为 1713.66 亿元,同比增幅 高达 53.65%;招商地产期末存货余额为 444.7 亿元,同比增幅达 31.35%。 中原监测的 33 个规模城市 7 月数据显示,58%的城市成交量下滑。7 月末 11 个重点城市的存货总量达 66.9 万套,环比上半年上涨 6.5%,7 月的去化率为 61.5%,远低于去年平均 94%的去化率。 随着二三线城市陆续加入限购序列,对开发商而言,可谓雪上加霜。 以万科为例,截至今年上半年,已完工开发项目 55 个。其中 33 个已完工项 目分布在长沙等 20 个二三线城市。同时,恒大地产超过 40%的项目也位于三线 城市。绿景控股、丰华股份等主要业务处于二三线城市的小型上市房企,今年上 半年均出现了经营性亏损。 面对限购令,一线城市的开发商选择以价换量的解决办法。据搜房网数据监 控中心统计,2011 年 1~7 月北京有 75 个住宅项目有过降价行为,占在售楼盘总 数的 28.96%。

同时,深耕不涉及限购的城市,也成为开发商的一种生存之道。“目前我们 这个项目所在区域不受限购影响, 在主打旅游地产的海南, 依然具有升值空间。 ” 中信博鳌山钦湾总经理徐铭阳告诉《每日经济新闻》,中信集团在海南博鳌地区 已经先后投入近 20 亿元,而在一线城市市场骤冷的形式之下,更是加速了这一 区域的建设。 此外,由 SOHO 中国董事长潘石屹发起的“网上卖房”,也是一种尝试。




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