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2011年8月济南房地产市场研究报告_图文

2011 年 8 月济南房地产市场 研究报告

济南思源房地产经纪有限公司
2011 年 9 月 8 日

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一、市场综述 ................................................................................................4 二、土地市场分析 .........................................................................................4
1、土地市场月度变化分析 ............................................................................................ 5 2、区域土地市场分析 .................................................................................................... 6 3、土地供应结构分析 .................................................................................................... 7 4、每亩土地价格和楼面地价 ........................................................................................ 8

三、济南整体市场概况 ............................................................................... 11 (一)普通住宅........................................................................................................ 11
1、 住宅市场整体监测情况及板块划分 ..................................................................... 11 2、市场供应情况 .......................................................................................................... 13 3、市场成交情况 .......................................................................................................... 14 4、价格走势 .................................................................................................................. 17 附:当月住宅项目开盘信息及住宅销售 TOP10 排行榜:....................................... 19

(二) 、别墅 .............................................................................................................. 24
1、 项目分布................................................................................................................. 24 2、 项目概况................................................................................................................. 25 3、 产品信息................................................................................................................. 25 4、 销售情况................................................................................................................. 26 5、 重点项目动态 ......................................................................................................... 27

(三)公寓 ................................................................................................................ 28
2

1、 项目分布................................................................................................................. 28 2、 项目概况................................................................................................................. 28 3、 产品信息................................................................................................................. 29 4、 销售情况................................................................................................................. 30

(四)写字楼 ............................................................................................................ 31
1. 2. 3. 4. 项目分布................................................................................................................. 31 项目概况................................................................................................................. 31 产品信息................................................................................................................. 32 销售情况................................................................................................................. 32

(五)商业 ................................................................................................................ 33
纯商业............................................................................................................................. 33 1. 2. 3. 4. 项目分布................................................................................................................. 33 项目概况................................................................................................................. 33 产品信息................................................................................................................. 34 销售情况................................................................................................................. 34

底商................................................................................................................................. 34 1. 项目概况................................................................................................................. 34

四、宏观政策及市场资讯 ............................................................................ 35
1、宏观政策 .................................................................................................................. 35 2、市场资讯 .................................................................................................................. 36

3

一、市场综述 8 月份,土地市场较活跃,供应及成交环比上升幅度较大。供应主要集中在奥体、邢村 唐冶和长清板块,成交主要集中在滨河和会展板块,而城央板块本月无土地供应和成交。 普宅方面,整体市场出现黄色预警信号,总成交量同比、环比均出现较大下滑,除个别 楼盘销售较好外,多数楼盘认购率不足 30%;在供应量仍处于年度高位的情况下,传统销 售旺季“金九银十”的到来能否扭转这一局面,让我们拭目以待…… 别墅市场,由于受新政的持续影响,本月成交量较小,这也对高端项目下一步的营销模 式提出了很大的挑战。 本月,公寓、写字楼和商业供销量都有所上升,这也表明在住宅受新政影响较大的情况 下投资热潮逐渐转向公寓、写字楼和商业,预计下一步公寓、写字楼和商业市场将进一步活 跃。 8 月份,整体市场呈现供需多元化,供大于销的局面。

二、土地市场分析 注:选取样本为济南市(不包含长清、章丘等)居住用地和商业金融用地,工业等其他 性质的用地不在统计范围之内。

4

1、土地市场月度变化分析

土地供应: 8 月份土地供应 17 宗,供应量比上月有大幅度增加。 土地成交: 8 月份成交土地 8 宗,较上月有所增加,其中有 2 宗 6 月份挂牌的土地, 5 宗 7 月份挂牌的土地和 1 宗 8 月初挂牌的土地。

供应面积:8 月份土地供应面积 1798.2 亩,环比上月上涨 101.2%,同比去年上涨 23.8%; 成交面积:8 月份土地成交 1018.9 亩,环比上月上涨 272.2%,有了大幅度的提高。 总体来看, 济南市土地供应和成交量都有很大幅度的提升, 成交土地多数为前月挂牌的 土地,土地市场较为活跃,8 月份供应土地 17 宗,为下个月提供了充足的土地供给,预计 下月土地成交将保持平稳上升。

5

2、区域土地市场分析

从区域市场来看,8 月份共有 17 宗土地挂牌供应,其中唐冶板块供应 6 宗,占总供 应宗数的 35.3%,其次是长清和奥体板块分别为 4 宗和 3 宗,城南、城西、滨河板块也均 有土地供应,土地供应较为分散;土地成交方面共有 8 宗土地成交,其中滨河板块比较活 跃成交 5 宗,位置都在天桥区大桥镇 104 国道以北,全部由山东高速济南投资建设有限公 司竟得,5 宗土地的成交表明济南“北跨”战略进入实质性的操作阶段;另外,高新板块成 交 2 宗,城南 1 宗。

从土地供应面积来看本月挂牌出让土地主要位于唐冶、长清板块,共 1531.8 亩,占总

6

供应量的 85.2%;土地成交集中在滨河板块,成交面积 893.7 亩,占总成交面积的 87.7%, 高新、城南板块土地成交面积分别为 108.9 亩、16.3 亩。 3、土地供应结构分析

8 月份济南土地市场供应 17 宗,3 宗商服用地,14 宗居住用地; 8 月份济南土地市场成交 8 宗,2 宗商服用地,6 宗居住用地。

按土地性质来看 8 月份居住用地供应面积 1553.8 亩,占总供应面积的的 86.4%,成交 面积 947.7 亩, 占总成交面积的 93%; 商服用地供应面积和成交面积分别为 244.4 亩, 71.2

7

亩,虽然占比仍然不大,但是较上月有了很大幅度的提高,供应量环比上涨 551.7%,成交 量由上月的 0 增加到 71.2 亩,说明在新政影响下开发商拿地策略在逐渐向商服用地倾斜。 4、每亩土地价格和楼面地价 8 月济南成交土地价格 商业金融 每亩土地价格(万元/亩) 楼面地价(元/㎡) 202.9 477.8 居住 88.3 458.7

8 月份,住宅用地每亩土地价格由上个月的 670.3 万元/亩下降到 88.3 万元/亩,环比 下跌 86.8%,楼面地价由上月的 2197.2 元/㎡,下降到 458.7 元/㎡,环比下跌 79.1%,主 要是由于 7 月份土地成交多在奥体板块,高端板块拉高了土地成交的筹码,而 8 月份成交 土地多在滨河区域,天桥区大桥镇 104 国道以北,黄河以北区域,位置比较偏僻,土地成 本较低。 附一:8 月份土地挂牌及成交信息一览表

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2011 年 8 月份土地出让信息
地块编 号 2011G065 地块位置 高新区体育南路延长 线以南、凤凰路以西 高新区体育南路延长 线以南、凤凰路以西 高新区体育南路延长 线以南、凤凰路以西 高新区孙村片区天马 相城项目以东 高新区孙村片区天马 相城项目以东 市中区机一西厂路 9 号 市中区二环南路双龙 段南侧 用地性质 其他普通 商品住房 用地 其他普通 商品住房 用地 商务金融 用地 其他普通 商品住房 用地 经济适用 住房用地 其他普通 商品住房 用地 其他普通 商品住房 用地 其他普通 天桥区泺口片区 商品住房 用地 历城区经十东路以 北,唐冶大道以西 历城区经十东路以 北,唐冶大道以西 历城区经十东路以 北,唐冶大道以西 历城区经十东路以 北,唐冶大道以西 槐荫区王官庄北街以 军区某部用地西邻 其他普通 商品住房 用地 其他普通 商品住房 用地 商务金 融用地 商务金 融用地 其他普通 70 30875 3.8 5000 8.17 城西 用地 40 118245 5.1 10000 8.15 唐冶 40 31129 5.6 2500 8.15 唐冶 70 67272 5.1 5500 8.15 唐冶 70 36109 5.5 3500 8.15 唐冶 70 54162 2.85 4000 8.15 滨河 70 6186 2.6 600 8.15 城南 70 10873 3.4 1500 8.2 城南 70 149996 4.1 12000 8.2 圣井 70 150327 4.1 12000 8.2 圣井 40 13548 7.9 2100 8.2 奥体 70 38900 4.6 6100 8.2 奥体 70 23086 4.8 4000 8.2 奥体 出让 年限 土地面积 (㎡) ㎡ 容积率 保证金 (万元) 公告 日期 板块

2011G066 2011G067

2011G068 2011-G 069 2011-G 070 2011-G 071 2011-G 072 2011-G 073 2011-G 074 2011-G 075 2011-G 076 2011-G 077

北, 西十里河街以东, 商品住房

9

2011-G 078 2011-G 079

大学科技园海棠路以 东、六号路以北 大学科技园海棠路以 东、六号路以北 大学科技园海棠路以 东、六号路以北 大学科技园海棠路以 东、六号路以北

其他普通 商品住房 用地 其他普通 商品住房 用地 其他普通 商品住房 用地 其他普通 商品住房 用地 70 78357 2.9 4000 8.17 长清 70 121893 2.9 6000 8.17 长清 70 141885 2.9 7000 8.17 长清 70 125972 2.9 6000 8.17 长清

2011-G 080 2011-G 081

2011 年 8 月份居住、商服用地成交情况
地块编 号 地块位置 用地 性质 土地 面积 (㎡) 2248 2 5017 5 2499 8 1808 26 1090 61 1653 72 1155 21 1087 3 成交 容积 率 价格 (万 元) 7 9948 单价 (万元/ 亩) 294.99 1549 194.99 7509 120.00 9601 66.317 8968 70.761 6227 77.050 5285 77.053 8113 429.99 4788 楼面地 价 (元/ 竞得单位 成交 日期 板块

㎡)
632.12 47 769.72 7 310.36 97 452.16 75 424.56 97 350.22 97 350.24 46 1897.0 36 济南信豪房地 产开发有限公 司 济南信豪房地 产开发有限公 司 山东高速济南 投资建设有限 公司 山东高速济南 投资建设有限 公司 山东高速济南 投资建设有限 公司 山东高速济南 投资建设有限 公司 山东高速济南 投资建设有限 公司 山东三箭房地 产开发有限公 司 8.31 城南 8.4 滨河 8.4 滨河 8.4 滨河 8.4 滨河 8.4 滨河 8.9 高新 8.9 高新

2011-G 058

历城区工业北 路南侧、 奥体中 路东侧 历城区工业北 路南侧、 奥体中 路东侧 天桥区大桥镇 104 国道以北 天桥区大桥镇 104 国道以北 天桥区大桥镇 104 国道以北 天桥区大桥镇 104 国道以北 天桥区大桥镇 104 国道以北 市中区机一西 厂路 9 号

商业 金融

2011G059

住宅

3.8

1467 6

2011G060

商务 金融

5.8

4500

2011G061

住宅

2.2

1798 8 1157 6 1911 3 1335 2

2011G062

住宅

2.5

2011G063

住宅

3.3

2011G064 2011-G 070

住宅

3.3

住宅

3.4

7013

10

三、济南整体市场概况 (一)普通住宅 注:选取样本为具有 70 年产权的销售率低于 95%的在售项目。 1、 住宅市场整体监测情况及板块划分

基本指标
新盘当月认购率 月度成交面积 月度成交均价 批售比

红色警报
认购率低于 10% 同比-50%或环比 -30% 同比-30%或环比 -15% ≥2

橙色警报
认购率低于 20% 同比-30%或环比 -20% 同比-20%或环比 -10% ≥1.5

黄色警报
认购率低于 30% 同比-10%或环比 -10% 同比-10%或环比 -5% ≥1.25

绿色通道
认购率高于 30% 同比或环比不低于 -10% 同比-10%以内或 环比-5% <1.25

监测指标\月份 新盘首月认购率 月度成交面积(万㎡) ㎡) 月度成交均价 (元/㎡) ㎡ 批售比

10 年 8 月 51.5% 26.32 8793 2.38

11 年 7 月 78.5% 29.66 8995 2.62

11 年 8 月 57.4% 20.77 8677 3.22

同比 ----21% -1.3% ----

环比 ----29% -3.5% ----

11

监测指标

同比

环比

指标警报级别

市场整体预警信号

济 南

普通 住宅 市场

新盘首月认购率 月度成交面积 月度成交均价 批售比

57.4% -21% -1.3% -29% -3.5%

关 注

3.22

12

2、市场供应情况

2011 年 8 月普通住宅市场供应量 5888 套,其中城西板块供应最高为 1692 套,占供 应套数的 28.7%;城央板块供应 1087 套,占比 18.5%;圣井和章丘板块供应量相对较小, 供应均在 50 套以下。

本月普宅供应套数环比 7 月下跌 13.9%,供应量有所下滑;但环比 1-2 月和 3 月,分 别上涨 30.4%和 76.8%,本月的普宅供应量仍处于年度的高位。

13

本月住宅市场新增供应 1958 套,环比 7 月下跌 26.2 %,城西板块新增最高达 913 套,占比 46.6%,绿地国际花都和绿地卢浮公馆开盘新增供应 805 套房源带动板块新增 放量;城央板块新增 498 套,占比 25.4%,板块新增为名泉春晓和发祥福邸项目加推; 高新会展、城南、长清、圣井、章丘五板块本月无新增房源供应。 3、市场成交情况

本月住宅市场整体成交 1825 套,环比 7 月下跌 30%;城西板块成交最高 592 套, 占比 32.4%, 其中, 绿地国际花都销售 334 套、 绿地卢浮公馆销售 205 套带动板块成交量; 其次为城央板块成交 266 套, 占比 14.6%, 名泉春晓加推销售 156 套带动区域板块成交量。

14

本月住宅市场成交面积 20.77 万平方米,城西板块成交 6.26 万平米,占比 30.1%; 圣井、章丘两个板块成交最少;本月多个项目开盘加推,但销售率相比 7 月有所下滑。

本月住宅成交面积环比 7 月下跌 30%,与 3 月份基本持平,处于年度成交的低点。

15

本月住宅市场整体成交金额 18.02 亿元,城西板块成交最高 4.76 亿元,占比 26.4%, 其中,绿地卢浮公馆销售近 2.2 亿元、国际花都销售近 2.1 亿元带动区域成交额,西客站 对城西板块的带动作用逐渐加大;奥体文博板块成交 3.43 亿元,占比 19%,海尔绿城全 运村和中海奥龙官邸两项目各自销售过亿带动区域成交额;长清、圣井、章丘三个板块销 售额最少,都未过亿。

本月住宅市场成交额环比 7 月下跌 32.4%, 仅高于 3 月份成交额, 也处于年度的低位。

16

4、价格走势

8 月住宅整体成交均价 8677 元/㎡;奥体文博板块均价最高,中海奥龙官邸和海尔绿 城全运村等高端项目加推热销, 带动板块成交均价上升; 城南板块均价 9377 元/㎡排在第 二位;保利海德公馆销售均价近 15000 元/㎡带动了会展板块成交均价的上升。

17

对比今年 1-8 月份各板块成交均价的走势图可以看出, 十个板块的成交均价大体分三 个档次: 第一档次(成交均价>10000 元/平米) :奥体文博板块、城央板块、城南板块,三个板块 均价都在 10000 元/平米以上;其中奥体文博和城南板块均价变动幅度较小,板块均价较 稳定;城央板块受板块内高端项目的推盘节奏变化,均价变化幅度较大; 第二档次(均价在 8000 元/平米左右) :城西板块、高新会展板块、邢村唐冶板块和滨河

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板块,其中会展板块由于 7 月份高端项目海德公馆面市拉动了板块的成交均价,变化幅度 较为明显; 第三档次(均价在 5000 元/平米左右) :章丘板块、长清板块和圣井板块,三个板块均价 较稳定;其中圣井和章丘板块供销价三方面在济南都处于较低的位置。

2011 年 8 月济南普宅均价 8677 元/㎡,环比上月下跌 3.5%,同比 10 年下跌 1.3%。 这也与部分楼盘采取降价销售策略有关。

附:当月住宅项目开盘信息及住宅销售 TOP10 排行榜: ■本月开盘项目的推盘信息
用地面积 所处板块 项目名称
(万平方米)

总建筑面积 容积率
(万平方米)

住宅建筑面积 上市时间
(万平方米)

上市

方式

名泉春晓 城央板块 发祥福邸 奥体板块 海尔绿城全 运村

12.8 7.5 86.7

4.45 2.14 1.23

57 16 130

38.5 8.4 55

2011.8.20 2011.8.27 2011.8.14

加推 加推 开盘

19

黄金 99 绿地卢浮公 馆 连城水岸 城西板块 绿地国际花 都泉景园 绿地国际花 都 鑫苑.名家 滨河板块 天鸿万象新 天

11.3 12.6 7 16.8 45 20 26

1.45 3.88 2.49 2 2.6 2.5 1.6

16.5 60 20 42 160 50 40

14 32 15.7 40 110 45 39.5

2011.8.20 2011.8.7 2011.8.20 2011.8.19 2011.8.27 2011.8.21 2011.8.13

开盘 开盘 加推 开盘 开盘 加推 加推

数据来源:市场调研(数据截止 8 月 31 日) ■本月开盘项目的产品信息
版块 项目名称 推出房源 建筑类型 建筑楼层 单体布局 建筑风格 主力户型

名泉春晓 城央板块 发祥福邸

240 套

高层

29、33

两梯四户

新古典主义

105 ㎡、137 ㎡、142 ㎡

258 套

高层

20、28

两梯四户 两梯两户

简欧

95 ㎡两居、101 ㎡两居、128 ㎡三居、144 ㎡三居 150 ㎡三室、 197 ㎡四室、 210 ㎡四室 93 ㎡、96 ㎡两室,148 ㎡三 室 58 ㎡一房、85 ㎡两房、95 ㎡ 和 115 ㎡三房 90—95 ㎡两室

海尔绿城全 奥体板块 运村 黄金 99

1#、7#、10#

小高层

10 层

一梯两户

新古典主义

10#

高层

18 层

两梯三户

Art Deco

鑫苑.名家 滨河板块 天鸿万象新 天 绿地卢浮公 馆 连城水岸 城西板块 绿地国际花 都泉景园 绿地国际花 都

7#约 232 套

高层

30 层

两梯四户

现代

E2#楼 40 套

多层

6层

一梯两户

现代 新主义法式 风格 现代简约

13#

高层

29/30 层

两梯四户

98m2 的两室,124m2 的三室 100m2 的两室,130m2 的三 室(复式) 82m2 的两室,125m2 的三室 84m2 的两室,108、109m2 的三室

6#108 套 9#10#264 套 10#11#16# 313 套

高层

18 层

两梯四户

高层

33 层 10#16#1 8层

两梯四户

新古典主义

高层

两梯三户

新古典主义

20

11#33 层

数据来源:市场调研(数据截止 8 月 31 日) ■本月开盘项目的销售信息
销售 套数 销售面积
(万平米)

成交均价
(元/平米)

销售金额
(亿元)

所处板块

项目名称

认购 率

优惠措施 前期认筹两万抵四万,一次性 98 折,按揭 99

名泉春晓 城央板块 发祥福邸

120

1.23

8700

1.07

50%

折,蓝卡客户优惠总房款的千分之二,按时签约 总房款优惠 5000 元 老客户 95 折, 100 元/㎡优惠, 加 新客户 96 折,

33

0.444

9700

0.431

13%

最高优惠 9 万元/套,价格 10000 元/平方米左 右 前期认筹 10 万抵 15 万,每组客户可以使用价

小高层 海尔绿城 奥体板块 全运村 57 0.94 14000 多层折前 19000 1.31 59%

值 5000 元的锦兰卡 2 张,总房款优惠 10000 元,老业主再次购买房源,优惠总房款的 1%, 老客户介绍新客户成交,赠送老客户价值 5000 元的英派斯健身卡,新客户优惠总房款 10000 元 开盘期间三天内两万抵四万, 当天一次性 98 折, 按揭 99 折。 一次性 98 折,按揭贷款 99 折,当天一次性付 满 50 万元或当天按揭付款满 30 万元享受 99 折,集团 19 周年年庆 99 折,当天签约 99 折, 两万抵三万等

黄金 99

19

0.27

12500

0.34

35%

绿地卢浮 公馆

200

2.65

8750

2.32

88%

连城水岸 城西板块 绿地国际 花都泉景 园 绿地国际 花都

16

0.193

8100

0.156

15%

开盘当天全场 93 折 前期认筹客户选房 1 万抵 2 万,一次性付款 98

71

0.6648

6300

0.4188

27%

折,按揭贷款 99 折,客户选房成功,3 天之内 交首付或全款每平米再优惠 30 元 当天签约优惠总房款的 1%,一次性付款优惠 1% (即一次性付款当天签约 98 折优惠, 按揭贷 款当天签约 99 折),绿地 19 周年庆再享 1%的 优惠

243

2.35

6200

1.46

78%

鑫苑.名家 滨河板块 天鸿万象 新天

60

0.49

8890

0.44

26%

开盘当天成功选房客户享受合计 97 折优惠

20

0.18

7500

0.13

50%

认筹享受 1 万抵 3 万优惠

数据来源: 市场调研 (数据截止 8 月 31 日)

21

附:本月住宅销售 TOP10 排行榜(按销售面积、销售套数、销售额排行)

2011 年 8 月济南住宅市场销售套数 TOP10
销售面积 项目名称 销售套数 (万平方米) 绿地国际花都 绿地卢浮宫馆 南益名泉春晓 恒大城 天鸿万象新天 恒大名都 中海国际社区 鑫苑.名家 鲁能领秀城 334 205 156 112 110 110 71 71 65 3.1892 2.465 1.6 1.2 1.2 1.25 0.72 0.59 0.79 (元/平方米) 6500 8900 8700 7400 6667 7420 8200 8890 8600 普高 12000 中海奥龙观邸 63 0.91 世家 15600 1.24 (亿元) 2.073 2.194 1.392 0.88 0.8 0.92 0.6 0.53 0.68 销售均价 销售总额

2011 年 8 月济南住宅市场销售面积 TOP10
销售面积 项目名称 销售套数 (万平方米) (元/平方米) (亿元) 销售均价 销售总额

22

绿地国际花都 绿地卢浮宫馆 南益名泉春晓 恒大名都 恒大城 天鸿万象新天

334 205 156 110 112 110

3.1892 2.465 1.6 1.25 1.2 1.2

6500 8900 8700 7420 7400 6667 小高层 14000

2.073 2.194 1.392 0.92 0.88 0.8

海尔绿城全运村

59

0.99 多层折前 19000 普高 12000

1.39

中海奥龙观邸

63

0.91 世家 15600

1.24

鲁能领秀城 中海国际社区

65 71

0.79 0.72

8600 8200

0.68 0.6

2011 年 8 月济南住宅市场销售总额 TOP10
销售面积 项目名称 销售套数 (万平方米) 绿地卢浮宫馆 绿地国际花都 南益名泉春晓 海尔绿城全运村 205 334 156 59 2.465 3.1892 1.6 0.99 (元/平方米) 8900 6500 8700 小高层 14000 (亿元) 2.194 2.073 1.392 1.39 销售均价 销售总额

23

多层折前 19000 普高 12000 中海奥龙观邸 63 0.91 世家 15600 恒大名都 恒大城 天鸿万象新天 鲁能领秀城 发祥福邸 110 112 110 65 52 1.25 1.2 1.2 0.79 0.7 7420 7400 6667 8600 9700 0.92 0.88 0.8 0.68 0.679 1.24

(二)、别墅 1、 项目分布

注:别墅集中于西部,东部、南部次之,中心区无别墅

8 月份济南别墅市场低迷,由于市场政策收紧加上各银行放款难度大,且高端项目客 户大部分在限购限贷之内,造成别墅整体市场销售不理想,部分高端项目开始以“特价房” 形式进行宣传,吸引客户眼球,增加来电来访数量。大多数项目现已摒弃先前的报广宣传形

24

式,改用短信、活动吸引和维护新老客户。 2、 项目概况 区位 项目名称 中海奥龙观邸 东部 龙园城 瑞境皇冠水岸 齐鲁涧桥 鲁能领秀城漫山香墅 南部 外海蝶泉山庄 中海国际社区 九如山庄 鲁商御龙湾 中建瀛园 西部 康桥圣菲 建邦原香溪谷 蓝石大溪地 名门世家 崮云湖高尔夫别墅 物业类型 双拼、联排 独栋、联排、叠拼 双拼、联排、叠加 联排 双拼、联排、合院、叠院 联排、叠拼 联排 独栋 类独栋、双拼、联排、组院 类独栋、双拼 双拼、联排 双拼、联排、组院 类独栋、双拼、联排 双拼、联排、叠拼 独栋、双拼 整体规模 46 万 32 万 32 万 40 万 14.7 万 4万 300 万 2万 14 万 23 万 27 万 60 万 40 万 6万 6万 市场动态 尾盘 在售 尾盘 在售 在售 尾盘 在售 在售 2 期在售 3 期认筹 在售 在售 在售 待售 在售 尾盘

产品类型多样,项目多处于销售或认筹阶段,潜在项目 1 个 3、 产品信息 区位 项目名称 在售产品 面积区间 建筑风格

25

中海奥龙观邸 东部 龙园城 瑞境皇冠水岸 齐鲁涧桥 鲁能领秀城漫山香墅 南部 外海蝶泉山庄 中海国际社区 九如山庄 鲁商御龙湾 中建瀛园 西部 康桥圣菲 建邦原香溪谷 蓝石大溪地 名门世家 崮云湖高尔夫别墅

双拼、联排 联排、叠拼 联排、叠加 联排 双拼、联排、合院 联排、叠拼 联排 独栋 类独栋、双拼、联排 类独栋、双拼 双拼、联排 联排、组院 类独栋、双拼、联排 联排、叠拼 独栋、双拼

420---580 180---260 180---260 220---270 315---500 280 345---410 470---600 220---600 400---500 200---500 200---420 250---670 130---360 260---570

新古典 英式 英式 英式 西班牙 新古典 英式 欧式 中式 中式 西班牙 托斯卡纳 西班牙 欧式 欧式

产品类型以双拼联排为主,建筑风格多样,中式、英式、欧式、新古典等都有表现 4、 销售情况 1-7 月重点别墅项目销售情况 项目名称 中海国际社区 中海奥龙官邸 销售套数 114 14 销售面积(㎡) 36884 5841 销售均价 (元/㎡) 15365 30673 销售总价 56672 万元 17916 万元

26

中建瀛园 漫山香墅 建邦原香溪谷 鲁商御龙湾 合计

13 11 10 14 176

6200 2171 2235 5792 59123 8 月重点别墅项目销售情况

12800 16600 13500 10400 16100

7964 万元 3605 万元 3017 万元 6039 万元 95213 万

项目名称 中海国际社区 中建瀛园 鲁商御龙湾 建邦原香溪谷 合计 5、 重点项目动态

销售套数 5 2 6 1 14

销售面积(㎡) 2400 860 2600 200 6060

销售均价 (元/㎡) 15000 12500 11500 15000 13160

销售总价 3600 万元 1075 万元 3000 万元 300 万元 7975 万元

中海奥龙观邸现销售双拼 420~470 ㎡,售价 1500-2800 万左右/套。双拼剩余 5 套 鲁能领秀城漫山香墅二期待样板间及景观示范区完成之后再进行推售。本月漫山香 墅一期别墅无销售 外海蝶泉山庄 C 组团别墅房源面积 280 ㎡左右,套总价 316 万起,现在属于尾盘, 零散对外销售 名门世家叠加别墅面积在 130-180 ㎡之间,均价 8780 元/㎡;联排别墅面积在 260-360 ㎡之间,均价 10800 元/㎡ 九如山庄,房源面积在 350-600 ㎡之间,价格 10000-16000 元/㎡,全款 96 折,

27

按揭 98 折 康桥圣菲别墅多为 270-550 ㎡多排等业态别墅类型,前期以内部销售为主,目前 未取得相关证件,现主要投放经十路户外、崮山高炮长效媒介进行宣传 蓝石大溪地项目物业类型包括双拼别墅、联排别墅、电梯花园洋房等,建筑立面及 园林景观设计以充满地中海风情的西班牙风格为主。目前主要销售高层,别墅开盘 时间未定 (三)公寓 注:选取样本为具有 40 或 50 年产权的销售率低于 95%的在售项目。 1、 项目分布

2、 项目概况
项目名称 玉兰公寓 鲁商国奥城 开发商 海尔绿城置 业 鲁商 总建面 4.5 万方 3.6 万方 平面布局 1 栋/25 层 1 栋/26 层 建筑 风格 新古典 现代 层高(米) 米 3.6 平层 3.3 loft4.95

28

万豪君悦府 发祥巷 1 号 公馆 汇展香格里 拉 历山名郡

山东泰祥 济南发祥 济南天业实 业 山东三名投 资 丁豪集团 济南信荣 山东诚基房 开 深圳华强 山东丁豪房 地产开发有 限公司

10 万方 4.3 万方 23 万方 1.5 万方

13 栋/9 层 2 栋/主楼 22 层, 附楼 6 层 3 栋/东西塔 27 层,北塔 31 层 1 栋/10 层 4 栋/1 栋 23 层、

现代 现代 现代 现代

loft5.4 3.3 4.5 3.3

蓝调国际

12 万方

1 栋 26 层、2 栋 31 层

现代

2.9

诚基 SOHO 华强广场 丁豪广场

33 万方 22.4 万方 32 万方

三期 1 栋 公寓 4 栋 29 层 公寓 7 栋,1 栋 12 层,4 栋 27 层 2 栋 18 层

现代 现代 现代

5.4 3.9 2.9

3、 产品信息
项目名称 海尔绿城玉兰公寓 鲁商国奥城 单体布局 6 梯 19 户 4 梯 15 户 居:208,占 5% 45-78:为一居,占 33%;100:以上为二居,占 67% 一室:35-70,占 20% 万豪君悦府 2梯8户 二室:100-120(双层) ,占 50% 三室:120-150,占 30% 发祥巷 1 号公馆 汇展香格里拉 历山名郡 蓝调国际 诚基 soho 华强广场 丁豪广场 4 梯 17 户 16 梯 60 户 4 梯 26 户 2 梯 7 户/2 梯 10 户 2 梯 20 多户/2 梯 34 户 4 梯 12 户 2 梯 16 户/4 梯 14 户 一居:44-99,占 60%;二居:86-119,占 40% 一居 55-78,占 60%(豪华酒店式公寓) ,两居 64-84, 占 34%,三居 110-140,占 6% 一居 40-60,占 80 %,二居 60-90,占 20%。 一居 40,占 30%, 两居)80-100,占 70% 一居 28,40,二居 70-80 一居:39-60,占 100% 一居:35-60 占 37%,二居: 80-120 占 63% 户型配比 一居:70-84,占 68%;二居:110-145,占 27%;三

户型配比图:

29

4、 销售情况
在售户 供应套 供应面积 (㎡) ㎡ 2400 10500 11800 2220 1650 成交面积 (㎡) ㎡ 1100 3500 1800 962 990 成交均价 (万元/㎡) ㎡ 1.5 2 1.1 0.75 1.7 成交金 额(万 元) 1650 7000 1980 720 1683 是否 精装 修 是 是 是 否 是 毛坯 诚基 soho 40-70 150 7500 112 5500 毛坯 1 万 精装 1.3 万 7372 和精 装混 合 华强广场 丁豪广场 总计 39-60 40-120 40 80 856 2000 4800 42870 35 47 369 1750 2800 18402 2.0 8500 14200 3500 2400 26305 是 毛坯

项目名称 鲁商国奥 城 万豪君悦 府 发祥巷 1 号公馆 汇展香格 里拉 历山名郡

型(㎡) 数 ㎡ 45-110 30-40 47-119 64-84 40-70 26 300 200 30 30

成交套数

12 100 32 13 18

小结: 住宅限购政策影响为公寓销售带来利好,公寓市场持续走销; 除此,产权式销售模式也受到客户追捧,万豪君悦府、诚基 soho 月销售上百套,足以 说明在目前股市低迷、 住宅限购等多重投资渠道制约下, 公寓成为投资客重点投资领域,

30

同时,产权式销售在济南渐趋被认可,预测即将入市的一些公寓也将效仿。 (四)写字楼 注:选取样本为销售率低于 95%的在售项目。 1. 项目分布

2. 项目概况
项目名称 万达广场 天业国际 中铁汇展 国际 鲁商国奥 城 银座中心 济南 华强广场 黄金时代 广场 启德国际 开发商 万达置业 山东天业恒 基 中铁十局 总建面 6.5 万方 约 3 万方 19 万左右 平面布局 1 栋 32 层 1 栋 14 层 8 栋 18-24 层 4 栋/1#19 层 鲁商置业 20 万 2#26 层 3#36 层 4#42 层 银座置业 华强置业 黄金地产 启德置业 7.9 万方 6万 17 万 50 万 2 栋/东塔 37 层, 西塔 38 层 1 栋 33 层 5 栋 25 层 5 栋,主楼高 278 1000/1400 方左右 1900 方 1000-1300 1300-1450 3.6 米 3.9 米 3.9 米 主楼 4.2 其余 1500 方左右 3.6 米 单层面积 2000 方 2000 方 700-900 方 层高 3.7 米 3.4 米 3-3.5 米

31

金融中心



3.9

3. 产品信息
项目名称 万达广场 天业国际 中铁汇展国际 鲁商国奥城 银座中心济南 华强广场 黄金时代广场 启德国际金融 中心 外立面 玻璃幕墙 玻璃幕墙 玻璃幕墙 玻璃幕墙 玻璃幕墙 玻璃幕墙 玻璃石材 玻璃幕墙 入口大堂 8米 5.4 米 9.6 米 5.4 米大堂 9 米大堂 18 双大堂 10.8 米 —— 智能化 5A 级 部分智能 部分智能 5A 级、生态 技术 5A 级 5A 级 5A 级 超 5A 电梯 8部 4部 3部 6部 7部 10 6部 —— 空调 中央空调 中央空调 中央空调 户式空调 空调新风系统 中央空调 中央空调 中央空调 中央空调 物业等级 甲级 甲级 甲级 甲级 甲级 甲级 甲级 甲级

4. 销售情况
项目名称 万达广场 鲁商国奥城 天业国际 中铁汇展国际 在售面积(㎡) ㎡ 60-2000 1500 45-2000, 单套 45-123 80-400 东塔 350-1400 银座中心济南 ㎡;西塔 120-260 ㎡ 华强广场 黄金时代广场 启德国际金融中 心 总计 未定 未定 未定 —— —— —— 25750 —— —— —— 8450 —— —— —— 13385 —— —— —— 11310 20000 3300 1.2 4000 供应面积 (㎡) ㎡ 3500 1500 750 0 成交面积 (㎡) ㎡ 3500 1500 150 0 成交均价(万元/ ㎡) 1.3 1.69 1.5 0.97 成交金额(万元) 4550 2535 225 0

小结: 8 月份写字楼市场在售供应量不足,除银座中心济南外,多数楼盘处于尾盘阶段,后市

32

潜在供应量较大,且多集中在中部和东部,尤其东部市场竞争将加剧; 万达广场、银座中心济南、国奥城分别为 8 月销售前三甲,形成中部、西部、东部三 足鼎立之势,随着万达广场清盘,9 月份销量预计银座中心济南将成为领军楼盘。

(五)商业 注:选取样本为销售率低于 95%部分在售项目。

纯商业

1. 项目分布

2. 项目概况
项目名称 开发商 山东齐鲁鞋城公 司 总建面 建筑形态 集中商业,地上 5 层/地下 2 层 层高(米) 定位 集商品展示、批 齐鲁鞋城品牌港 6.75 万方 5.3 /4.6 发零售、物流集 散、商务办公于 一体 银座晶都国际 红尚坊 山东银座地产 济南瑞丰投资 1.9 万方 3.5 万方 底商,3 层 商业街, 主体 2 层, 部分 3 层 5.0/ 4.0 4.5/4.0 以餐饮为主的社 区配套 休闲商业街

33

3. 产品信息
项目名称 齐鲁鞋城品牌港 晶都国际 红尚坊 业态划分 分四区, 办公区、 精品区、 童布鞋区、精品批发区 尚未明晰 分四区,B 区休闲娱乐, D 区高档品牌形象区 商铺数量 300 多个 102 70 多个 店铺区间(m2) 30-200 60-2400 40-1000 交通系统 客梯 4 部,货梯 3 部,扶梯 2 部 观光电梯 3 部, 扶梯 2部 无电扶梯。

4. 销售情况
项目 可售建面 (万 m2) 主力户型 (m2) 价格(元/ m2) 负一层:均价 20000 泉城新时 代二期 一层:均价 37000 9.2 5-30 二层:均价 27000 三层:均价 22000 四层:均价 18000 明湖湾开 元广场 齐鲁鞋城 品牌港 1.2 万方 30-100 一层:4.6 万 一层:2.8-3.2 万,均价 3.0 万 3 万方 50-70 二层:1.4 万 三层:1.3-1.6 万,均价 1.48 万 本月销售 900 方 本月销售 50 平米左 右 本月成交 250 平方 米 目前状况

底商

1. 项目概况
项目 名称 底商建筑 形态 商铺数 量(套) 层高 面积区间 (㎡) 主力户型 (㎡) 底商均价 (元) 销售情况 东区 20 套售罄(自留 4 海信 慧园 海尔 绿城 全运 村 翡翠 清河 恒大 名都 地上一、 二 层 地上一层 26 4.5 ㎡ 36-300 36-300 25000 销售 18 套 地上一层 二层 18 3-5 ㎡ 100-300 100-178 25000 销售 9 套,1030 ㎡ 平层为主 45 2.9m 50-160 60-100 16000-17 500 套上下两层办公)西区 25 套未售 销售率 100%

82

层高 5 米

40-150

80

13000

销售 74 套

34

保利 花园 商业 街 鑫苑 名家 保利 大明 湖 鲁能 领秀 城 地上两层 80 3.6 米 68-165 68-165 15000 5 万平, 地上一层 100 多 套 沿街一、 二 层 63 3.9 米 10-400 10-400 15776-34 670 8 月 13 日开盘,开盘即 销 57 套,已售罄 8 月 13 日开盘, 成交 36 套,3839 平米 3.6 米 15-102 15-102 25000 2#楼售罄,其他未售 沿街一、 二 层 23 3.6 米 120-400 120-400 22000 8 月 27 日开盘成交 10 套

小结: 在售纯商业楼盘较少,且多数处于尾盘阶段,供应量不足,销量惨淡;而底商销售情况 优于纯商业,主要基于成熟住宅人群支撑及总价低的优势。 纯商业中,明湖湾开元广场明湖珠宝城进行返租式销售,销售情况良好,产权式销售渐 趋走俏;底商中,8 月份开盘楼盘较多,其中保利大明湖销售业绩较好,开盘 1 小时即 售罄。

四、宏观政策及市场资讯
1、宏观政策 ①发改委:叫停主题公园剑指房企变相圈地 国家发改委发布《关于暂停新开工建设主题公园项目的通知》 ,要求各地方自 8 月 5 日 起暂停新的主题公园建设, 同时上报主题公园建设情况, 上述限制建设和上报的主题公园项 目的要求是:现代建设的、吸引游客参与并收取门票的营利性人工景观、游乐设施等,且该 项目规划(或实际)总占地面积在 300 亩以上或规划(或实际)总投资在 5 亿元以上。

②国务院:指出房地产市场存在问题和调控对策

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8月31日,国务院总理温家宝在《求是》杂志发表署名文章,对当前我国国内及国际宏 观经济形势进行分析,并对下一阶段我国经济工作的开展提出明确指导意见。文章指出,目 前宏观调控效果初步显现; 但当前房价上涨的短期和长期潜在压力仍然较大, 市场陷入僵持 和胶着状态。在这个房地产市场调控的关键时期,调控决心不能动摇、政策方向不能改变、 力度不能放松。各级政府要不折不扣将中央房地产调控政策落到实处。

③住建部:要求 20 个二三线城市 9 月初陆续发布自定限购政策 目前住建部与二三线城市地方政府的“限购谈判”仍在进行,住建部已经与约20个二 三线城市达成“出台限购措施”的“协议”, 但具体城市名单在出台前还不能完全确定, 这 项“谈判”工作有望在8月底完成,各地方政府将于9月初开始陆续发布自己制定的限购政 策。

2、市场资讯 ①国家统计局:7 月 70 大中城市商品住宅价格稳中有降
----摘自《统计局官网》

8 月 18 日国家统计局公布 7 月 70 大中城市住宅销售价格变动情况。70 个大中城市新 建商品住宅价格环比价格下降的城市有 14 个,持平的城市有 17 个。价格同比下降和持平 的城市增加了 5 个。价格上涨的城市中,环比涨幅均未超过 1.0%,涨幅比 6 月份缩小的城 市有 15 个。同比价格下降的城市有 1 个,涨幅回落的城市有 26 个。7 月份,同比涨幅在 5.0%以内的城市有 39 个。 这表明全国房地产市场在宏观调控持续作用下已经开始出现明显 调整回归的态势。 ②济南首批“北跨”建设用地昨成交 山东高速 6.6529 亿拿下 894 亩地
----摘自《生活日报》

上月初,济南市国土资源局发布公告,挂牌出让位于天桥区大桥镇 104 国道以北的 5 宗国 有建设用地,这是济南市首次挂牌出让黄河以北土地,标志着“北跨”进入了实质性实施阶 段。今天,这 5 块土地被本土企业山东高速济南投资建设有限公司摘得,总价 6.6529 亿元。

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未来大桥镇附近将形成一片新的商住综合社区。 ③前 7 月全国土地流标 353 块 限购城市住宅用地流标明显
----摘自《生活日报》

最新数据显示,今年前 7 个月全国土地流标 353 块,比去年同期增长 242%。 7 月全国 前 住宅土地流标前十城市中包括沈阳、济南、大连、北京、成都等城市,其中 8 个为已限购城 市。 链家地产首席分析师张月认为,今年之后,全国土地流标趋势更加明显,尤其是“限购” 城市,调控压力迫使开发商拿地更谨慎。 ④房企加速布局三四线城市 土地供不应求愈加凸显
----摘自《生活日报》

中国房地产测评中心、 中国房产信息集团近日联合发布了 《中国三四线城市房地产发展 潜力测评研究报告》 从土地市场来看,上半年三四线城市土地市场活跃度明显更高,房企正在 。 加快在全国三四线城市的布局。 随着全国城市化进程的不断加快,一二线城市土地市场受调控政策影响出现明显降温,房 地产开发企业正逐步加快在全国三四线城市的布局。

⑤大观园东片区开发启动,将形成 150 万平方米商业体量
----摘自《生活日报》

作为市中心的热门黄金区域,大观园东片区的建设动向一直引人关注,规划前期也进行了 相应修改。今天济南市国土资源局发布的大观园东项目五地块征集土地熟化投资人公告,标 志着这一片区开发启动。 从整体情况看,5 地块建成后,大观园东片区将形成近 150 万平方米的商业金融业面积和 高度为 300 米左右、 100 米左右的两大高楼,进一步提升市中心的商业配套,这里将崛起一个 新的繁华商业中心。

⑥徐李片区即将开发,将形成近 400 万平米大社区

37

----摘自《济南时报》

济南北部备受关注的徐李片区 12 宗土地熟化投资人日前也正式确定,北大资源成为徐 李片区 1044 亩土地的熟化投资人,而根据公告,这些土地在挂牌出让时,未参与土地熟化投资 的申请人不具备报名资格,因此北大资源也将成为徐李片区的开发企业。 按照各自容积率计算,建成后将形成 375 万平方米居住和商业面积,徐李片区将崛起一片 大社区。

⑦北部三大片区建成后居住面积有近千万平方米
----摘自《生活日报》

近段时期以来,济南北部开发动作频频,几大开发片区都已经“有主”。 除山东高速和北大资源将在大桥镇和徐李片区进行大面积开发外,今年 3 月份,北部另一 大片区泺口片区的熟化投资人也确定,17 宗土地熟化人为绿地地产济南滨河置业有限公司, 土地熟化总投资 84.61 亿元。 业内人士粗略估计,光这三大片土地,建成后就可以形成 1200 多万平方米的建筑体量,其 中居住面积就近千万平方米,未来北部的市场供应量将“骤增”,一改此前供应量偏少的局面, 成为济南楼市的主要供应区域之一,成为济南市的投资开发区域。

⑧西部新区核心区将建济南最大的城市公园
----摘自《生活日报》

23 日,记者从济南市规划局网站了解到,按照“十二五”规划,西部新区是以高铁西客站、 大学科技园为重点的城市标志性地区,将建西部新区核心区和大学科技园中心区两个城市综 合体。核心区将建为交通枢纽中心、文化会展中心和商业商务中心,其中商业商务中心将包 括全市最大的城市公园和 400 余米高的商务综合体主体标志性建筑。

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会展中心规划方案

会展中心--“三馆”规划方案

商业商务中心规划方案

⑨济南恒隆广场开幕,17 万平楼面全部租出
----摘自《新华网》

8 月 26 日,恒隆地产有限公司旗下位于济南市中心泉城路的地标购物中心恒隆广场正 式开幕。据了解,济南恒隆广场楼高 7 层,总楼面面积逾 17 万平方米,现时已全部租出, 已有接近 359 家商户进驻。

这是恒隆地产继去年 6 月沈阳的皇城恒隆广场开幕后另一个新项目,也实现了集团在 未来数年每年均有一个世界级商业物业项目在内地不同城市落成启用的目标。

附:2011 年 8 月济南普通住宅成交明细

2011年8月普通住宅 成交明细.xls
济南思源房地产经纪有限公司 2011年9月8日

39




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