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2011年天津房地产市场分析

2011 年天津房地产市场分析
1 土地市场

1.1 市场综述

公告土地面积、数量走势及用途结构

总体供需特征

2011 年 11 月市场供应土地 90 幅,成交 51 幅,整体供求比约为 1:0.57, 供应建设用地面积 655.21 万平方米, 成交面积 272.10 万平方米, 供求比约为 1: 0.42。土地供应数量大幅增加,供应单幅土地面也大幅提升,土地供应面积呈现 爆发式增长,环比上涨 316.56%;土地供应量大幅反弹,多类型地块上市。

2011 年 11 月,公告土地数量为 90 幅。

2011 年 11 月,天津市土地公告数量为 90 幅,环比增加 130.77%,同比增加 1.12%;公告土地建设用地面积为 655.21 万平方米,环比增长超过 3 倍,同比增 长 13.77%;公告土地建筑面积为 863.7 万平方米,环比增加 385.39%,同比上涨 47.38%。

2011 年 11 月,土地供给力度加大,受到前期供应不足影响,土地成交继续 下滑 。2011 年 11 月,本市土地公开交易市场有 51 宗土地成交,环比减少 28.17%。成交的总建设用地面积约为 272.10 万平方米,环比下降 15.42%,同比 下降 41.61%;成交的规划建筑面积约为 367.91 万平方米,环比减少 13.3%,同 比减少 34.96%。有 3 幅土地,8.56 万平米土地未按期成交。

1.2 本月公告土地分析

2011 年 11 月,天津市土地公告数量为 90 幅,环比增加 130.77%,同比增加 1.12%;公告土地建设用地面积为 655.21 万平方米,环比增加 316.56%,同比增 长 13.77%;公告土地建筑面积为 863.7 万平方米,环比增加 385.39%,同比上涨 47.38%。

公告土地位置、建设用地规模

11 月,天津新增公告土地 90 幅,其中 49 幅为工业用地,16 幅为居住类用 地,17 幅为商业用地,综合用地 8 幅。本月新增公告建设用地居住类用地面积 为 98.27 万平方米,占比为 15.0%;工业类用地面积为 399.08 万平方米,占比 60.91%,继续保持供应用地第一;综合类用地面积为 93.69 万平方米,占比为 14.3%;商业类用地面积为 64.18 万平方米,占比为 9.8%。各类型土地供应全线

大幅增长,工业工地增加 300 万平米土地供应,居住类型土地供应也较上月增加 3 倍。

11 月,天津新增公告土地按土地建设用地面积算,本月市中心出现新增供 应土地 10.35 万平方米,占总供应的 1.58%;滨海新区土地供应骤增,供应土地 208.99 万平方米; 环城四区新增土地 140.26 万平方米, 全部为商服和工业用地; 远郊区县新增土地 295.62 万平方米,工业和居住类用地增长明显。

11 月,按全市公告建设用地面积算,天津新增土地公告中 1 万平方米以下 地块面积为 7.31 万平方米,占比 1.11%;1-5 万平方米地块面积 98.19 万平方 米,占比 14.99%;5-10 万平方米面积为 147.81 万平方米,占比 22.56%;10 万 平米以上地块面积为 401.91 万平方米,占 61.34%。

1.3 本月土地成交分析

2011 年 11 月,本市土地公开交易市场有 51 宗土地成交,环比减少 28.17%。 成交的总建设用地面积约为 272.10 万平方米,环比下降 15.42%,同比下降 41.61%;成交的规划建筑面积约为 367.91 万平方米,环比下降 13.3%,同比下 降 34.96%。

月度成交量及价格走势

11 月,天津土地出让市场楼面地价环比大幅上升。本月楼面地价为 1021.17 元/平方米,环比下跌 13.55%;成交土地单价为 1380.74 元/平方米,环比下跌 11.37%,土地价格持续下跌。

11 月,成交宗地中平均单幅土地成交面积为 5.34 万平方米,环比增长 17.74%。单幅土地平均成交金额为 0.74 亿元,较上月小幅增长 4.35%。

溢价走势及区域成交分布

11 月成交的 51 宗土地有 4 宗溢价地块,溢价地块多为商服用地,并且溢价 率较高, 本月土地溢价率为 1.63%, 土地成交金额为 37.57 亿元, 环比下降 25.04%, 同比下降 37.94%。

11 月,天津土地市场成交的 51 宗土地,中心城区本月土地成交 2.87 万平 方米,占比为 1.05%;环城四区成交 84.14 万平方米,占比为 30.92%;滨海新 区成交 28.30 万平方米,占比为 10.40%;远郊区县成交 156.79 万平方米,占比 为 57.62%;按规划建筑面积计算,中心城区本月成交 9.69 万平方米,占比为 2.63%;环城四区成交 106.37 万平方米,占比为 28.91%;滨海新区成交 22.73 万平方米,占比为 6.18%;远郊区县成交 229.13 万平方米,占比为 62.28%;中

心城区本月楼面地价为 8556.56 元/平米、环城四区为 717.6 元/平米、滨海新区 为 816.57 元/平米、远郊区县本月楼面地价为 863.78 元/平方米。

11 月土地成交持续下滑,不仅仅是成交量,在土地单价上也有一定程度的 下降, 由于环城四区本月土地成交均为工业和商服用地, 造成成交均价大幅下降, 未来在土地供应增加的刺激下,成交量有望迎来回涨。同时土地单价持续走低也 给予部分企业低价购地机会。

11 月,本市成交土地中,按建设用地面积计算,工业用地成交总面积为 116.04 万平方米,综合类用地成交总面积为 70.18 万平方米,住宅用地成交总 面积为 30.43 万平方米,商办类用地成交面积 55.45 万平方米。按规划建筑面积 计算,工业用地成交总面积为 107.25 万平方米,综合类用地成交总面积 135.77 万平方米,住宅用地成交总面积为 39.9 万平方米,商办类用地成交面积 84.98 万平方米。本月工业用地楼面地价为 345.34 元/平方米,综合类用地楼面地价 887.66 元/平方米,住宅类用地楼面地价 1321.77 元/平方米,商办类用地楼面 地价为 1946.22 元/平方米。

不同用途土地成交及流标情况

11 月,本市成交土地中,共有 3 块土地流标,其中一块居住性用地,两块商 服、居住综合用地;而流标土地分别来自东丽区和河东区,流标地块用地面积达 8.56 万平米;流标地块占本月应成交土地面积的 3.05%。

2 商品房市场分析

2.1 市场综述

商品房市场是年内成交面积第二大单月跌幅,61.5 万平米的成交面积则创 下今年最差销售量,天津 11 月份商品房市场陷入冰点,尽管销售价格小幅上涨, 市场供应量维持较高水平,但是不难看出,天津商品房市场已经来到低潮期。宏 观政策方面的层层施压,金融信贷方面的步步紧缩,市场信心逐步受挫,直接导 致销量锐减,在第三季度,疯狂的市场供应量,仅带动成交小幅上涨,超亿元的 媒体投放金额也没能得到市场的良好相应,11 月平面媒体营销费用减少了 24.75%,为 7297 万元,但仍高于去年同期,然而销量却相差了 57%。

本月商品房价格持续上涨,在成交量大幅减少的同时,价格出现小幅上涨, 主要是中心城区的成交占比增加,目前各个项目纷纷宣称打折优惠,然而实际到 访发现,优惠仅限部分户型,房屋价格的真正松动并未实现,开发商的降价促销 也显得尤为谨慎。

年度收官前夕,项目正在做最后的蓄力冲刺,市场销量的大幅下跌,一定程 度打击了企业销售信心。在销售迟缓的影响下,部分企业资金链更趋紧张,预计 在 12 月会有更大一轮的优惠措施,冲击销售量。

2.2 商品房市场数据表

商品房市场数据

2.3 商品房市场供求关系及量价走势分析

供求关系分析

供求分析

2011 年 11 月份,天津市商品房新增供应量为 197.25 万平方米,环比小幅 上涨 3.74%, 同比减少 17.46%; 商品房成交量为 61.5 万平方米, 环比减少 29.21%, 同比减少 57.01%。商品房供求比为 1:0.31,供应量维持平稳下,成交量连续两 月出现 20%以上的大幅下跌,供求比值再创新高,存量高企,去化难度增加,天 津商品房市场拐点基本确立。

供应分析

供应分析

2011 年 11 月份,商品房新增供应量为 197.25 万平方米,环比上涨 3.74%, 同比减少 17.46%;其中,住宅供应量为 155.35 万平方米,保持稳定,而商品住 宅市场新增供应量为 126.4 万平方米,持续下跌;商业、办公新增供应分别为 16.82 万平方米和 10.73 万平米;在塘沽区持续大幅供应支撑下,商品房供应本 月小幅上涨,但是供应量明显弱于去年同期,目前大量供应不能促进销售只能进 一步增加市场负担。

成交分析

成交走势

2011 年 11 月份,商品房成交量为 61.5 万平方米,再次出现了较大幅度的 下滑,成交量减少 25.38 万平米,同比减少 57.01%。其中商品住宅成交量也大 幅下跌,成交面积为 44.62 万平米,同比减少 61.26%。2010 年的 11 月,商品房

在金九银十市场促进下,持续冲高。而今年,市场在与政策博弈半年之后,终于 再难撑局面, 61.5 万平米成交面积更是创下 2010 年 2 月份以来的最差成交记录。

价格分析

价格分析

2011 年 11 月份,商品房成交均价为 10997 元/平方米,商品房价格继续保 持了上升走势,环比上涨 8.38%,同比上涨 7.91%,在成交量持续大幅减少的情 况下,成交价格却一路走高,市场当中纷繁的降价促销项目明显诚意不足,也很 难实现以价换量。

3 住宅市场

3.1 市场综述

本月住宅市场价格小幅走高,但成交量出现了大幅减少,在供应量保持稳定 的情况下,成交量锐减再次推高了供求比值,市场供求矛盾进一步加大。本月保 障型产品仅有还迁安置房成交,且成交量有所增加。整体住宅产品以中档面积户 型成交较好, 刚需仍然是天津市住宅市场的主力构成, 投资型客户比例逐步减少。 别墅产品当中高档别墅成交未受影响,中小户型别墅产品受到制约明显。

3.2 供求关系分析

住宅、商品住宅供应成交对比

2011 年 11 月,天津住宅市场新增供应量(批准预售面积)为 155.35 万平方 米,同比下降 20.77%,环比减少 1.85%。本月商品住宅市场新增供应量为 126.4 万平方米,同比减少 27.08%,环比减少 14.63%。成交量(预售登记面积)方面, 本月住宅市场成交量为 60.68 万平方米,同比下降 58.67%,环比下降 38.72%。 其中,商品住宅成交量为 44.62 万平方米,同比下降 61.26%,环比下降 40.09%; 从供求关系上看, 本月住宅市场供求比为 1: 0.39, 商品住宅市场供求比 1: 0.35, 供求比值创年度新高,供求矛盾进一步增加,市场存量压力持续增加。

3.3 供应分析

3.3.1 供应量分析

住宅、商品住宅供应走势

2011 年 11 月,天津住宅市场新增供应量为 155.35 万平方米,同比下降 20.77%,环比减少 1.85%;其中商品住宅市场新增供应量为 126.4 万平方米,同 比下降 27.08%,环比减少 14.63%。住宅供应量小幅下降,商品住宅供应量降幅 更大,由于市场表现较为低迷,前期大量上市项目,难以消化,影响了后续的产 品供应,目前市场上存量激增,而客需的消化能力有限,也使得项目在加推供应 上有所顾忌。本月中心城区供应量大幅减少,而滨海新区则保持了旺盛的供应态 势,宝龙国际中心开盘以及融科贻锦台、远洋城等项目大幅加推,给滨海新区带 来大量商品房供应。而本月的动迁安置房供应量有所增加,经济适用房和限价房 则仍然没有新增供应。

2011 年 11 月,天津住宅市场供应量为 155.35 万平方米;其中普通商品住 宅供应面积 116.07 万平方米, 占到新增供应总量的 75%; 别墅供应面积为 10.33 万平方米,占总供应 7%;定向安置房本月供应量为 28.95 万平米,占住宅市场 总供应的 18%;限价房和经济适用房本月没有新增供应。

天津住宅本月普通住宅供应持续减少,较上月减少 13.53 万平方米,占商品 房总供应的 75%;别墅类型产品供应量减少近一半,西青区是别墅产品主要供应 区域,有国耀紫溪、万科假日润园、海逸长洲等项目推出别墅产品;滨海新区和 南开区动迁安置房供应量增加。

2011 年 11 月,小面积户型产品供应量大幅减少,针对居家改善和首置的中 档面积户型供应量有所增加,80(含)-100 平方米面积段户型本月供应 53.29 万 平米,占总供应的 42%;

120(含)-140 平方米面积段产品,本月供应 21.2 万平米,占总供应 17%,供 应面积较上月增加了 1.15 万平米;160(含)平方米以上面积段产品,本月供应 24.47 万平米,虽然仍未供应面地段第二位,但较上月减少了近 9 万平米,占总 供应的 19%;其余户型面积产品供应量均有所减少,所占市场份额不大。

各类物业新增情况

2011 年 11 月,商品住宅新增供应当中二室产品有所增加,为 6211 套,占 整体供应的 54%,较上月增加了 13 个百分点;一室新增供应 1000 套,较上月有 较大幅度减少,一室产品市场份额减少至 9%;别墅新增供应量为 379 套,较上 月减少近一半, 占总供应的 3%; 三室新增供应较上月减少了 500 套左右, 1831 为

套,占总供应的 16%;敞开式户型为 1511 套,占总供应的 13%;跃层新增供应为 126 套,占整体供应的 1%。

2011 年 11 月新增供应主要集中在外环外,供应量为 96.65 万平方米,占比 77%,市场份额增加了 11 个百分点;本月内中环和中外环分别供应 15.54 万平米 和 14.21 万平米,占到总供应量的 12%左右,内环内本月没有新增供应。

新增各面积段供应情况

2011 年 11 月,商品住宅供应量出现再次大幅减少,中心城区的供应量仅为 24.7 万平米,与上月和平区供应量相差无几,河西区持续有新增供应,供应量 为中心城区最高,但较上月有大幅减少;环城四区虽然供应量持续减少,但仍然 占据供应较大比例,本月供应面积 32.04 万平米,占到总供应的 25.35%;滨海 新区供应量持续旺盛, 本月更是逆势增长, 滨海新区供应面积达到 32.89 万平米, 而塘沽区供应量就高达 27.56 万平米,占全市总供应的 21.8%,塘沽区宝龙国际 中心开盘就推出了 1320 套酒店式公寓,远洋城也新推 570 多套,还有王相大厦、 融科贻锦台等项目有大量供应;各区域当中供应量最大的是远郊区县,新增供应 量 36.78 万平米,占到全市供应的 29%,武清区供应 12.67 万平米,宝坻区供应

11.78 万平米,占到全市供应量的 10%左右,武清区保利海棠湾、盛世天下等项 目大幅供应,而宝坻区的供应则来自锦绣香江和原筑等项目,其中首创国际半岛 别墅产品上市获得良好表现。

3.4 成交分析

2011 年 11 月,本月住宅市场成交量为 66.68 万平方米,同比下跌 58.67%, 环比下跌 38.71%,成交住宅 6057 套,同比减少 57.15%,环比减少 39.54%。其 中,商品住宅成交量为 44.62 万平方米,同比下降 61.26%,环比减少 40.09%, 成交套数为 4114 套,同比下降 61.22%,环比下降 44% 。

住宅、商品住宅成交走势

2011 年 11 月,商品住宅成交面积段排名第一是 80(含)-100 平方米面积段, 本月成交量为 19.24 万平方米,占总成交量 43%,成交量大幅减少;160(含)以 上平方米面积段成交量为 9.61 万平方米,成交量减少 2.77 万平米,占总成交的 21%;100(含)平方米-120 平方米和 120(含)平方米-140 平方米面积段成交量分 别为 3.67 和 4.71 万平方米,分别占总成交的 8%、11%。

11 月成交总量大幅减少, 但是中档面积段户型产品成交量减少有限, 80-100 平方米,产品主要是首次置业或改善等刚需客群选择的户型,市场份额始终处于

前列,相对其他产品,受到市场调控的影响较小。而 160 平方米(含)以上户型, 尤其是别墅产品,近期成交表现较好,市场份额有所提升。

2011 年 11 月,天津商品住宅市场二室是成交的主要构成,成交 2290 套, 占到总成交的 56%。三室成为成交 709 套,占比为总成交的 17%;本月别墅产品 成量有所减少,成交 244 套,占总成交的 6%;各户型成交量虽然有较大幅度减 少,但整体成交比例变化不大,两室仍然为占据市场的绝对主力,天津市场需求 仍然为刚需为主,而供应市场两室户型也大幅增加,市场在未来一段时期内成交 结构变化不大。

商品住宅成交各区域分布

11 月全市各大区商品住宅成交量均呈现了下滑走势,其中成交主力区域的 环城四区,成交面积较上月减少了 18.17 万平米,成交面积为 17.34 万平米,环 比减少了 51.17%,但成交份额依然是各区之首,占到总成交量的 39%;中心城区 本月成交总量也有 20.66%的下滑,成交 6.16 万平米,较上月减少了 1.61 万平 米,占天津市成交面积的 14%;远郊区县各区本月成交量均大幅减少,成交面积 为 13.19 万平米,下降了 34.47%;滨海新区成交量则继续走低,本月成交 7.92 万平米,较上月减少 3.14 万平米,占天津总成交面积的 18%。

2011 年 11 月,武清区、西青区成交 7 万平米左右,排在各区成交面积的前 列,占成交总量的 16%,武清区供需两旺,龙湾城、保利上河雅颂、首创国际半 岛等项目热销,成交量位居前列;西青区内海逸长洲别墅、云锦世家、假日润园 等项目近期表现出色,区域内品质较高项目,受到市场政策影响较小;津南区成 交 6.17 万平米,占总成交的 14%,天山水榭花都依靠低价促销策略,连续三个 月成交量位列前三,本月更是成交 1.37 万平米,成为销售面积销冠,中央学府、

碧桂园等项目也有较为良好的销售业绩;塘沽区成交量位居各区第四,与 27 万 的供应量相比,塘沽区成交量显得杯水车薪,塘沽区区域内目前客需有限,而市 场存量过剩,并且未来的潜在供应量仍十分巨大,过度的房地产开发明显超出了 地区需求程度, 使得滨海新区市场显得危机四伏; 中心城区当中和平区成交 1.71 万平米位居各区首位,虽然和平区价格较高,但是作为城市经济核心区域,商业 配套和教育配套齐全,高端品质楼盘大都会、都会轩、星美御等项目市场走势较 为稳定。

2011 年 11 月,6000(含)-8000 元/平方米和 8000(含)-12000 价格段本成为 本月成交的第一集团,成交面积分别为 11.92 万平米和 12.07 万平米,占各面积 段成交面积的 27%;小于 6000 元/平方米价格段和高于 14000 元/平方米价格段 产品位列第二集团,成交量为 8.68 万平方米和 8.8 万平米,占到总成交的 20% 左右,各价格段产品成交分布较为均匀。

3.5 价格分析

2011 年 11 月,天津市住宅成交均价为 9812 元/平方米,同比上涨 4.79%, 环比上升 6.89%; 商品住宅价格方面, 本月商品住宅成交均价为 9909 元/平方米, 同比上涨 3.36%,环比上涨 4.25%。

住宅、商品住宅成交均价走势

2011 年 11 月,商品住宅各价格段当中,14000(含)元/平方米以上价格段有 8.21%的上涨,是唯一上涨的单价段产品;6000(含)元/平方米以下价格段产品均 价大幅下跌,跌幅为 12.71%,是各单价段产品当中跌幅最大的区域;其他各价 格段产品价格均有小幅下跌, 其中 8000(含)-12000 元/平方米价格段下跌 3.74%,

成交均价为 8929 元/平米;12000(含) -14000 元/平方米价格段,成交均价为 12130 元/平方米,环比下跌 3.24%。

2011 年 11 月,中心城区和环城四区价格有所提升,而滨海新区和远郊区县 成交均价则小幅下跌,市内六区价格涨幅最大为 9.25%,主要是和平区成交占比 提升所致,河西区价格出现了连续的大幅下跌,本月更是下跌了 13%,均价跌破 2 万大关,仅为 17477 元/平方米,而其他其余价格则都小幅上涨;环城四区成 交价格半涨半跌,西青、北辰价格出现大幅回涨,涨幅都在 10%以上,东丽、津 南出现价格小幅下滑,但价格变化幅度不大,环城四区总的价格上涨了 3.02%; 滨海新区价格下跌 6.99%,除汉沽外各区价格均有所下降,开发区价格降幅更是 高达 11.36%;远郊区县本月的成交价格较为平稳,起伏较小,环比上月有 1.12% 的降幅,宝坻、蓟县价格下跌了 4%,其他区域价格均小幅上涨,宁河涨幅最大 为 6.74%, 成交均价为 6881 元/平方米, 蓟县仍然是远郊区县价格最高区域为 8137 元/平方米。

2011 年 11 月,160 平方米以上面积段成交均价最高,为 15631 元/平方米, 环比上升 13.96%,同时也是涨幅最大的面积段产品;140(含)平方米-160 平方米 面积段和 120(含)平方米-140 平方米面积段价格涨幅均为 5%左右;其他面积段 产品成交均价则不同幅度的出现下跌, 平方米以下面积段的成交均价为 10849 60 元/平方米,环比下跌了 12.05%,是价格跌幅最大的区域;60(含)平方米-80 平 方米面积段均价略有下降, 成交均价为 9585 元/平方米, 环比下降 1.44%; 100(含) 平方米-120 平方米面积段,成交均价为 7972 元/平方米,下降 9.42%;中低档户 型面积段产品价格出现普跌,该类户型产品,客群对价格敏感度较高,在市场环 境不好的情况下,适当的优惠将有劣于产品销售,大面积段户型产品定位整体较 为高端,本月价格保持了较为坚挺的走势。




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