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2019年7月济南凤凰大厦营销的的策划的报告精品教育文档_图文

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第一部分 市 场 第二部分 产 品 目 第三部分 定 位 录 第四部分 产品建议 第五部分 营销推广 市场篇 一 、济南宏观经济分析 二 、京沪高铁带来的机遇 三、济南房地产市场概述 四、片区整体规划解读 五 、片区类比项目分析及价格展望 环渤海经济圈南翼,发展前景巨大 济南地处山东半岛中西部,距离北京340公里,距离上 海680公里。 城市地位:环渤海经济南翼,和黄河中下游的中心城 市 城市总面积8177平方公里,市区面积3257平方公里。 行政区划包括市中、历下、天桥、槐荫、历城、长清6 区,平阴、济阳、商河3县和一个县级市,章丘。 充足的城市发展空间 强劲的城市发展动力 市区 远郊县 县级市 市中、历下、天桥、槐荫、历城、长清 平阴、济阳、商河 章丘 ?京沪经济发展腹地和产业承接地的优势条件 ?城市地位提升至环渤海经济南翼,和黄河中下游 的中心城市 宏观视角 济南户籍总人口呈现小幅波动态势,人口中心向东部移动 济南增速GDP表明济南的房地产市场已经进入到高速发展阶段 2009年,年末户籍总人口603.27万人,下降 1.18‰;2009年,年末全市从业人员372.25万人, 增长1.33%。安置就业再就业14.84万人次,比 上年多安置0.42万人次,增长2.91%。 ?2019 年济南市GDP 和GDP 增长率分别达到了 2554.3亿元和16.90%; ?2009年济南市实现生产总值3351.4亿元,比上 年增长12.2% ?根据城市GDP与房地产发展关系模型,济南市房 济南人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势 明显,人口重心继续向东部和西部移动,历城区 地产处于高速发展时期。 房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系 和历下区的人口规模快速扩大。预计到2020年常 住人口达到840万人,城镇人口达到670万人,城 市化率达到75%。 小于4% 萎缩 4%-5% 停滞 5%-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 宏观视角 人均可支配性收入和支出继续增长 城市商业发展与消费增长基本匹 配 收入和消费的增长以及消费习惯 的变化将带来商业质和量的新需 求 商务区商业区随城市扩张变化 2009年,省城城市居民人均可支配收入比2019年增长了9.2%,达到22721.7元;农 民人均纯收入也达到7804.8元,同比增长了8.7%。 2009年,在国家一系列拉动内 需、刺激消费政策的带动下,省城城市居民人均消费性支出同比增长了6.2%,达到 14764.3元,并由此带动全市消费品零售总额同比劲增19.3%,达到1617.9亿元,超 出预期2.3个百分点。 宏观视角 宏观数据显示济南城市及房地产均处于平稳高速高速发展阶段 GDP及增速: 济南市房地产处于 高速发展时期。 济南房地产市场 处于高速发展期, 但济南人的保守 使房地产市场保 持理性 人口增长数据: 济南人口的增长主要以外来 人口为主,直接促进全市总 户数的增加,人口和家庭户 数的增加将必然促进房地产 市场需求总量的加大 城市居民可支配收入和消费: 济南市居民保守的消费习惯使得济 南楼市不会出现爆发式增长 政策试探性出台,先松后紧,打击投机,支持保障房 2009年主要政策 1月 《〔2019〕131号文件—15条优惠政 策》 2月 《北京市地方税务局关于个人非住房出 4月 《关于开办二手房个人住房组合贷款 租税收管理工作的通知 》 业务有关问题的通知 》 5月 5月 《关于调整固定资产投资项目资本金比 《关于切实落实保障性安居工程用 例的通知》 地的通知 》 《关于进一步加强按揭贷款风险管理 的通知》 《关于严格建设用地管理促进批而未 用土地利用的通知 》 《关于个人转租房屋取得收入征收个 人所得税问题的通知 》 7月 9月 《关于规范存量房贷款业务有关问 题的通知 》 9月 10月 《关于利用住房公积金贷款支持保 障性住房建设试点工作的实施意 11月 见》 12月 国务院常务会议:研究完善促进消 费的若干政策措施 新政接连出台坚决遏制房价过快上涨 2019年主要政策 1月 《关于促进房地产健康发展的通知》 (国十一条) 2月 上调金融机构存款准备金率0.5个百分 点 4月 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨 的通知》(新国十条) 《山东省人民政府关于保持全省房地产 6月 市场稳定健康发展的意见》(鲁版新政) 3月 关于加强房地产用地供应和监管的 有关通知(国十九条) 5月 再次上调金融机构存款准备金率0.5 个百分点 近期政策回顾 时间 出处 政策名称 内容 作用 4-2 财政 财政部通知 部 财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下 普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均 不适用首次购买普通住房的契税优惠政策 抑制投资的政策 4-7 发改 国家发改委2019经 进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通 供给政策调整 委 济社会发展工作重 自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序 点 4-11 银监 刘明康发言 会 银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地 银监会对房地产收紧 产风险敞口大要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房 贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平 4-14 国务 国务院常务会议 院 (“国四条”) (二)要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。 加大差别化信贷政策执行力度,切实防范住房按揭贷款风险。 (四)要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2019年末,基本 解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 继续支持居民自住和 改善型住房消费,抑 制投资投机性购房。 加大差别化信贷政策 执行力度 4-15 国务 国务院常务会议 (一



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