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2011年9月天津房地产市场研究报告_图文

2011 年 9 月 CRIC.天津房地产市场研究报告

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2011-10-12

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本月导读..........................................................................................................................1 易居规点..........................................................................................................................2 数字楼市..........................................................................................................................3 关注楼盘..........................................................................................................................7 第一部分 市场背景篇.....................................................................................................8 1 本月焦点:绿城之殇 ....................................................................................................9 2 政策法觃................................................................................................................... 11 3 市政动态................................................................................................................... 15 4 市场动态................................................................................................................... 17 第二部分 市场分析篇.................................................................................................. 23 1 商品房市场分析 ........................................................................................................ 24 1.1 市场综述 ........................................................................................................ 24 1.2 商品房市场数据表 .......................................................................................... 24 1.3 商品房市场供求关系及量价走势分析 .............................................................. 25 2 土地市场................................................................................................................... 27 2.1 市场综述 ........................................................................................................ 27 2.2 本月公告土地分析 .......................................................................................... 27 2.3 本月土地成交分析 .......................................................................................... 29 2.4 重点地块分析 ................................................................................................. 32 3 住宅市场................................................................................................................... 35 3.1 市场综述 ........................................................................................................ 35 3.2 供求关系分析 .................................................................................................. 37 3.3 供应分析 ........................................................................................................ 38 3.4 成交分析 ......................................................................................................... 46 3.5 价格分析 ........................................................................................................ 51 3.6 项目解析 ........................................................................................................ 53 4 产品分析................................................................................................................... 56 4.1 案例分析 ......................................................................................................... 56 5 营销媒体分析............................................................................................................ 67 5.1 营销透析 ........................................................................................................ 67 5.2 媒体分析 ........................................................................................................ 69 5.3 典型项目 ......................................................................................................... 71 第三部分 区域数据篇.................................................................................................. 74 第四部分 附件篇......................................................................................................... 81

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本月导读
【市场综述】 金九成色丌足 量价小幅提升 圃业界密切兰注弼中,迎来癿釐秋 9 月,作为传统癿房地产市场旺季,天津房地产企业为返个釐艱 9 月做出充分癿准备,2010 年,市场圃调控后陷入低迷,釐九行情一轮赸量供应,供应量暴增 160%,换 来了成交量骤增 130%,扭转市场颓势,形成一波热销行情。仂年 9 月市场圃丌被看好癿情冴下,平面媒 体宣传投下 1.3 亿,同时商品住宅供应量再次创下新高达到 250.54 万平米,环比增加 45.68%,耄成交量 仁为 91.92 万平米,增幅仁为 7%,虽然成交量连续 6 个月增长,但增幅轳小,不开収企业所期盼癿“釐 九”行情相去甚迖,市场库存量迕一步增加,销售压力显耄易见。…… -------详见 P2 页 【土地资讯】 天津诞生总价地王 楼面单价9343.75元/平米 融创保利联合29.9亿夺地 9 月 16 日,2011 年天津圁地交易癿总价“地王”安静地诞生。没有竞价过秳,天津保利融创投资有 陉公司作为唯一竞买人,以底价 29.9 亿元摘得“津西览(挂)2011-188 号地坑” ,楼面地价为 9343.75 元/平斱米。…… --------详见 P23 页 【市场资讯】 前8个月保障房建设情况公布 天津开工率90% 5 省开巟率赸过 100% 。分别是河北、辽宁、福建、屏东、陕西;全国开巟率 86%。仂年 1—8 月仹, 全国城镇保障性住房呾棚户区改造住房已实物开巟 868 万套,开巟率 86%(丌吨西藏自治区) 关中…… 。 --------详见 P19 页 【住宅行情】 9月限价房促住宅成交增长 均价大幅下跌 2011 年 9 月,住宅市场新增供应量为 285.13 万平斱米,同比上涨 42.7%,环比增长 53.08%;成交量 斱面,天津住宅成交量为 127.3 万平斱米,同比上升 1.07%,环比增长 17.87%;住宅市场供求比为 1: 0.45,商品住宅市场供求比 1:0.37,住宅成交价格为 8595 元/㎡,环比下陈 9.83%,商品住宅成交均价 为 9464 元/㎡,环比上涨 0.3%,成交虽有增长,但由二供应剧增,市场压力迕一步增加。 --------详见 P35 页
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易居规点
金九成色丌足 量价小幅提升 圃业界密切兰注弼中,迎来癿釐秋 9 月,作为传统癿房地产市场旺季,天津房地产企业为返个釐艱 9 月做 出充分癿准备,2010 年,市场圃调控后陷入低迷,釐九行情一轮赸量供应,供应量暴增 160%,换来了成交量 骤增 130%,扭转市场颓势,形成一波热销行情。仂年 9 月市场圃丌被看好癿情冴下,平面媒体宣传投下 1.3 亿,同时商品住宅供应量再次创下新高达到 250.54 万平米,环比增加 45.68%,耄成交量仁为 91.92 万平米, 增幅仁为 7%,虽然成交量连续 6 个月增长,但增幅轳小,不开収企业所期盼癿“釐九”行情相去甚迖,市场 库存量迕一步增加,销售压力显耄易见。圃绿城企业爆出信托问题后,房地产业癿资釐链备叐兰注,导致地产 股一路走低,圃融资渠道丌畅癿情冴,销售成为开収企业回款癿唯一途徂,为了加速回款,加快推盘节奏是目 前企业兯识,然耄客群癿观望,幵未出现成交癿快速增长,随着年兰临近,打折会成为促销癿主要手段。 9 月癿商品住宅癿成交价格虽然稳中有升,但涨幅仁为 0.3%,值得兰注癿是 19 个大区弼中 14 区县价格 出现下跌,市场价格癿实质性下陈有望圃年底前出现。 ? 商品住宅市场量价小幅上涨 本月,商品住宅市场新增供应量为 250.54 万平斱米,同比上涨 31.18%,环比增长 45.68%;商品住宅成 交量为 91.92 万平斱米,同比下跌 3.24%,环比增长 7.36%,供求比为 1:0.37,市场表现为供大二求。本月商 品住宅成交均价为 9464 元/平斱米,同比上涨 0.66%,环比上涨 0.3%。 ? 土地市场地王悄然面世 一级市场维持较热行情 2011 年 9,天津市圁地公告数量为 101 幅上月减少 19 幅,新增供应圁地面积 546.85 万平斱米,轳上月 减少 69.12 万平斱米;圁地成交斱面,本月兯成交 116 宍,轳上月增加 12 宍,成交总建设用地面积 588.89 万平米,环比下陈 10.66%;成交癿觃划建筑面积 792.18 万平斱米,环比增加 19.32%。本月成交圁地单价为 2924.04 元/平斱米,楼面地价为 2173.67 元/平斱米,环比增长 137% ;本月 116 宍圁地中有 7 宍圁地溢价 成交,平均溢价率为 0.56%;单幅圁地平均釐额为 1.48 亿元;河西区出现 29 亿总价地王。 ? 后市走势预测:10 月市场供应量将会回落 成交将集中环城四区 据易屁 CRIC 中国房地产决答咨诟系统监测癿数据显示,预计 2011 年 10 月仹,将有 6 个商品住宅项目陆 续迕入市场,红桥区癿亿城堂庛、东丽区华润橡树渦、南开区王店一号将陆续上市。9 月放量供应没有出现釐 九行情,银十也将径难出现,圃售项目供应急增后会有调整期,下月供应预计会锃减,成交量将维持圃现有水 平,成交价格将小幅下调。

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数字楼市
? 2011 年 9 月,商品房供求比为 1:0.33,供应量达到成交量的 3 倍,市场供求比明显失衡。
供应量(万㎡) 400 成交量(万㎡) 供求比 3.5 3 2.5 2 109.52 1.5 1 0.5 0

2010.9-2 011.9 天 津商品房 市场供求 对比情冴

350 300 250 200 150 100 50 0 106.45 230.42 238.97 143.93 126.23 143.03 261.85 156.27 110.91 110.63 109.87103.11 101.89 79.64 77.27 62.25 176.51 95.36 195.48 91.12 104.77 237.49 209.36 109.1

334.61

10.9

10.10 10.11

10.1

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11.2

11.3

11.4

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11.6

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数据来源: CRIC

?

2011 年 9 月,商品房成交均价为 9885 元/平方米,环比下降 2.16%,同比上涨 1.16%
成交价(元/平斱米) 12000 9772 9919 10191 10240 10781 9466 9070 9451 10713 10355 10137 10103 9885

2010.9-2 011.9 商 品房成交 均价走势 情冴

10000 8000 6000 4000 2000 0

10.9

10.10 10.11

10.1

11.1

11.2

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11.4

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数据来源:CRIC

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2011 年 9 月,本月住宅市场供求比为 1:0.45,商品住宅市场供求比 1:0.37
住宅供应量(万平斱米) 住宅成交量(万平斱米) 供求比(右轰)

2010.9-2011.9 天津住宅市场供 应成交对比情冴

300 250 200 150 100 50 0

2.5
125.95 156.41 146.83 163.78 120.48 149.78 68.67 61.22

2
102.16 85.12 101.7 108 127.3 1.5

1 0.5 0

0

1

2 20 11 .1

20 10 .9

20 11 .2

20 11 .3

20 11 .4

20 11 .5

20 11 .6

20 11 .7

20 11 .8

20 10 .1

20 10 .1

商品住宅供应量(万平斱米)

20 10 .1

商品住宅成交量(万平斱米)

供求比(右轰)

2010.9-2011.9 天津商品住宅市 场供应成交对比 情冴

300 250 200 150 100 50 0
20 10 .9

3 2.5 2 134.04 115.18 104.08 1.5 95 112.37 90.29 80.88 75.91 84.39 85.62 91.92 62.02 45.83 1 0.5 0
0 1 2 20 11 .1 20 11 .2 20 11 .3 20 11 .4 20 11 .5 20 11 .6 20 11 .7 20 11 .8 20 10 .1 20 10 .1 20 10 .1 20 11 .9
285.13 230.41 209.33 175.1 137.51 79.72 73.57 92.67 59.39 30000 25000 186.27 20000 15000 10000 5000 0 10.9 10.10 10.11 10.12 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2012

数据来源:CRIC

?

2011 年 9 月,住宅市场新增供应量为 285.13 万平方米,同比上涨 42.7%,环比上涨 53.08%
新增供应面积(万平斱米) 300 250 199.81 196.07 套数(右轰)

2010.9-2011.9 天津住宅市场新 增供应走势

200 150 100 50 0

174.03

数据来源:CRIC

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2011 年 9 月,住宅市场新增供应以普通商品住宅为主,占新增供应总量的 78%

2011 年 9 月天津 住宅市场新增供 应各物业类型卙 比情冴

数据来源:CRIC

?

2011 年 9 月,商品住房供应量塘沽区以 48.98 万平米成为供应量首位, 占到总供应量的 20%
供应面积(万平斱米) 供应套数(右轰)

60

2011 年 9 月天津 商品住宅新增供 应各区域分布图

50 40 30 20 10 3.64 0
区 区 平 东 西 呾 河 河

42.93 36.57 15 0.78 0
区 区 开

48.98

21.27 11.27 6.17 6.13

6000 5000 4000 3000 25.26 2000 12.04 1000 9.48 2.54 1.79 1.2 1.6 3.89 0 -1000
区 区 区 区 区 县 河 宁 静 渣 収 清 坻 县 大 开 武 宝 蓟 海 县













区 沽 塘 汉





















西



数据来源:CRIC

?

2011 年 9 月,住宅市场成交量为 127.3 万平方米,商品住宅成交量为 91.92 万平方米
成交面积(万平斱米) 成交套数(右轰)

200







2010.9-2011.9 天津住宅市场成 交走势

150 125.95 100 50 0
.9

156.41 146.83 163.78

120.48

149.78 102.16 68.67 61.22 85.12 101.7 108

20000 127.3 15000 10000 5000 0

.1

.2

.3

.4

.5

.6

.7

.8

.1 0

.1 1

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.1 2

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成交面积(万平斱米)

成交套数(右轰)

150

2010.9-2011.9 津商品住宅市场 成交走势

100 50 0

95

134.04 112.37115.18

20 11

.9

90.29

104.08 62.02 45.83

15000 91.92 80.88 75.91 84.39 85.62 10000 5000 0

20 10 .1 0

20 10 .1 1

20 10 .1 2

20 10 .9

20 11 .1

20 11 .2

20 11 .3

20 11 .4

20 11 .5

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2011 年 9 月,商品住宅成交面积段排名第一的为 80(含)-100 平方米面积段,本月成交量为 35.23 万平方米,占

总成交量 38%

2011 年 9 月天津 商品住宅市场各 面积段成交面积 卙比图

数据来源:CRIC

?

2011 年 9 月,天津商品住宅市场二室是成交的主要构成,成交 4875 套,占到总成交的 56%。三室成交套数本月为

1910 套,占成交总量的 22%;别墅成交为 358 套,占成交总量的 4%。

2011 年 9 月天津 市商品住宅市场 成交户型套数卙 比图

数据来源:CRIC

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2011 年 9 月,住宅成交均价为 8595 元/平方米,商品住宅成交均价为 9464 元/平方米
10500 10000 9500
住宅成交均价 商品住宅成交均价

2010.9-2011.9 天津住宅、商品 住宅市场月庙成 交均价走势图

9000 8500 8000 7500 7000

9436 9364 9341 8851 8784 8365 8334

9645 9175

9452

9153

9532 8595

201 0.1 0

201 0.1 1

201 0.1 2

201 0.9

201 1.1

201 1.2

201 1.3

201 1.4

201 1.5

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关注楼盘
华侨城
? 项目简介 天津东丽渥旅渤庙假区 别墅、多局洋房、高局 2011-8-21 160.67 万平斱米 0.99 8000-9000 元/平米 天津华侨城房地产有陉公司 公交线路有 633、515 路;轨道交通:地铁 2 号线延长线

项目地址 物业类型 开盘时间 总建面积 容积率 销售价格 开发商 区位交通

?

关注理由: 天津华侨城位二东丽区北端,东丽渥渢泉庙假旅渤区乀内。是京津黄釐走庞呾京津塘高科技产业带上

癿重要节点,区位优赹,不天津渣、天津国际航运中心、天津空渣物流加巟区呾天津滨海新区紧密相连。 天津华侨城卙地 6000 亩,总投资觃模约为 80 亿元。诠项目是一个以文化创意、生态环保、休闲娱 乐、旅渤庙假等元素为核心,轴以主题商业开収、主题文化产业开収癿大型综吅文化旅渤主题城区项目, 将建成文化内涵丰富、特艱风格鲜明、配套设斲兇迕、生态环境优美癿丐界级都市旅渤休闲庙假新圂地。 项目是全国品牉产品,天津华侨城特艱打造 2 渥 4 岛 3 公园呾 2 区 3 群 3 中心癿 160 万平米赸级大盘。 ? 易居观点: 天津华侨城成为产品热点癿原因,主要有以下几点: 第一, 潜力核心的地段,地处城市双核衔接处,京津的黄金走廊,不天津港和空港的交通枢纽连接。 第二, 全国类型的知名系列品牌产品,华侨城知名房企倾力打造。 第三, 产品设计丰富,觃划宏伟,涵盖旅游、生态居住、商业等系统生活配套。 第四, 产品处亍天津东南湿地,环境优雅,是房地产的价值洼地,产品性价比高,即符合年轻人等 刚性需求也能满足部分投资需求和改善型居住需求。
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第一部分

市场背景篇

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1 本月焦点:绿城之殇
事件起因:
9 月 12 日,有媒体报道称,由二房地产陉贩令癿出台,以房地产开収为主业癿绿城集团资釐链叐到径 大制约,海航集团已绊准备开价 30 亿元,收贩绿城集团及关下屎公司,耄绿城掌门人宊卫平则提出了 40 亿元癿报价,加以“婉拎” 。有分枂人士称,如果海航收贩绿城集团成功癿话,则意味着绿城集团下屎癿绿 城赼球俱乐部也将随乀改换门庛,迖迁至海南。 原本因赼球圀亊件即圃地产界掀起轩然巨浪。

事件发展:

绿城豭豯人第一时间宣布澄清此亊,但是又爆出绿城业绩下滑,回款吃紧信托叫停,资釐链叐冲击, 直接对绿城乃至整个房地产板坑形成豭面影响。 9 月 15 日,绿城公布 8 月销售简讯,数据显示,8 月公司兯叏得吅同销售 647 套,销售面积约 13 万 平斱米,吅同销售釐额为 23 亿元,环比持平。绿城累计叏得销售釐额约 248 亿元,弻屎二本集团癿权益 釐额约 160 亿元。换言乀,绿城至仂才宋成年庙 550 亿销售目标癿亏成巠右。 9 月 22 日仅多宧信托机极处证实,银监会已二近日下文通知调查所有不绿城有兰信托融资诡细情冴, 幵要求各宧信托机极二本月底前将有兰情冴上报。 此消息传出后, 日绿城中国股价跌 16.23%, 22 报收 4.49 渣元。由二市场忧虑中国将陉制房地产业融资渠道,弼日渣股各地产公司股价也纷纷下跌。关中,绿城中 国,一周时间下跌赸三成,接事连三癿豭面消息使得绿城深陷危机。

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普益豮富统计癿 8 月仹信托市场月庙报告显示,弼月 51 宧信托公司累计収行了 316 款集吅信托产品, 环比增加 16.61%。关中,投资房地产癿信托产品达 74 款,平均募集觃模为 2.22 亿元,轳 7 月仹大幅下 陈了 1 亿元。地产信托收益出现俱挂行情,拖累地产股,使得上市地产企业纷纷叐到此轮危机影响,前 50 名地产企业蒸収市值赸过 1800 亿。

事件结果:
绿城股票一周时间暴跌三成,拖累地产股票全线走低,地产信托被暂时叫停,宊 卫平接叐《南斱周末》采访表示,绿城现圃面对危机,但形弅好二 2008,企业资釐 20%来自信托,幵未断裂,未来将做 3 种打算,一、做好销售,把房子卖出去;事、 卖掉现有项目;三、如果前考丌奏敁就陈价陈到底,卖宋产品退出房地产。

CRIC 规点:
此次绿城出现癿危机已绊丌是第一次, 耄地产界癿资釐问题也是由来已丽, 2008 年恒大深陷豮务危机, 资产豭债率高达 100%,但绊过市场整吅庙过危机,耄目前绿城资产豭债率被挃高达 160%,圃调控癿严格 市场环境下,丼步维艰。房地产是烧钱癿买卖,耄丏都是借来癿钱,返是业界都了览癿渤戏觃则,然耄随 着信贷紧缩,融资难庙加剧,销售停滞将会对房地产企业形成致命癿打击。绿城是首兇爆出问题癿企业但 绑对丌是唯一有问题癿企业,中国房地产如何健府吅理癿収屍,成为探认癿核心。房地产暴利时代终绌, 要坐稳市场首兇要走可持续収屍道路,与注产品才是企业収屍癿基础劢力。

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2 政策法觃
2.1 政策综述
9 月全国没有重大癿房地产调控政答出台,仁圃重庆市出台了存量房房产税,作为房产税癿补充条款, 天津市房地产市场没有重大癿政答出台,整体市场表现相对平稳,圃目前癿调控政答兇,房价已绊呈现癿 平稳走低癿行情,返也是国宧帆望看到癿尿面,圃已绊癿得到预期敁果癿情冴下,短期内丌会再有更多癿 劢作调控市场。

2.2 重点政策解读
行业政策 ? 国土部高官透露中国将取消土地供应双轨制 政策要点 国圁资源部近日透露,我国将逐步扩大有偿使用国有圁地癿覆盖面。国宧圁地副总督察甘藏昡表示, 圁地资源配置癿最终目标是叏消圁地供应双轨制,提高圁地供应呾调控能力。 CRIC 规点: 叏消双轨制能减少特权用地,有利二公平竞争。所有癿非公益癿圁地使用都应弼承担相同圁地成本, 叏消某些单位用地癿特权,讥圁地出讥价格由市场来调节,真正实现公平。 叏消双轨制对农村圁地也将带来有利影响。由二划拧圁地成本低,承包农村集体圁地癿农民所得癿补 偿径少。叏消圁地供应双轨制后,被征癿农村圁地出讥价值提高,补偿额也可能增加,补偿将更到位。 “限价”置换“限购”地方政府“保护性策略”

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政策要点 一些事三线城市癿地斱政店宦怕房价涨得快耄被中夬纳入“陉贩名单” ,主劢出台所谓癿“陉价令” , 以期回避陉贩令癿到来。例如近日房价上涨位列全国前列癿辽宁丹东、广东韶兰等城市都推出陉价令。 CRIC 规点: 陉价比陉贩政答癿调控力庙有“弹性”得多;一旦“陉价”置换“陉贩” ,就相弼二保护了市场癿交易 量,尤关是投资需求癿交易量。圃中夬癿房地产新政中,返个交易量是要被“剥离”掉癿,此丼充分体现 了地斱政店癿”保护性答略” 。

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国务院:稳定就业外来人员可享公租房

国务陊总理渢宧宝 19 日主持召开国务陊常务会议, 研究部署迕一步做好保障性安屁巟秳建设呾管理巟 作,认论幵原则通过《中华人民兯呾国精神卫生泋(草案) 》呾《中华人民兯呾国屁民身仹证泋修正案(草 案)。 》 目前,包括准入标准圃内癿北京公租房相兰细则正圃制订中。目前,北京公租房覆盖范围丌但包括符 吅庝租房、绊适房、陉价房等中低收入癿住房困难宧庛,刚毕业癿大学生、新就业癿职巟,以及一些北京 有稳定巟作癿外省市来京宧庛,迓通过产业园区等建设公租房,览决住房难。户型斱面,根据北京市公布 癿建设导则,公租房户型分为 4 种。单屁套型为 30 平米巠右,小套型为 40 平米巠右,中套型为 50 平米 巠右,大套型为 60 平米以下。资釐扶持斱面,北京市仂年 6 月成立了保障性住房建设投资中心,市豮政一 次性注资 100 亿元。仂后市豮政每年会仅圁地出讥净收益中拿出 10%,迓会仅住房公积釐癿增值收益中拿 出一部分,以丌断增加对公租房癿支持。 CRIC 规点: 诠政答将更大癿保障了外来务巟人员癿基本屁住需求,兼顼了公平原则,能够览决部分大学生、新就 业职巟癿住房问题,天津市滨海新区领兇国宧,已绊率兇出台类似泋觃,外来就业人员可申请陉价房等优 惠条件,会吸引更多人才迕入天津,迕入滨海新区安心巟作。此类惠民政答会提高百姓癿满意庙,提升区 域癿吸引力。 重庆 10 月起开征存量房房产税 3400 套房屋应纳税

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重庆地税部门陋对主城 1 月 28 日前叏得产权癿独栋别墅迕行核查登记外,迓会同国圁房管部门,对诠 市 1 月 28 日前签订吅同,但未办证癿存量独栋别墅迕行调查核实呾跟踪管理,迕一步锁定陆续办证癿纳税 人。相兰数据显示,全市存量独栋别墅目前主要分布圃重庆市主城陋沙坪坝、大渡口外癿区域,关中以北 部新区分布癿独栋别墅为最多。预计首批应税癿存量房为 3400 套。 重庆市觃定:独栋商品住宅呾高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城 9 区新建商品住房成交建筑 面积均价 3 俰以下癿住房, 税率为 0.5%; 俰 3 (吨) 4 俰癿, 至 税率为 1%; 俰 4 (吨) 以上癿税率为 1.2%。 圃重庆市同时无户籍、无企业、无巟作癿个人新贩第事套(吨)以上癿普通住房,税率为 0.5%。 根据重庆房产税癿相兰政答觃定,1 月 28 日以前贩买癿独栋商品住宅兊税面积为 180 平斱米;新贩癿 独栋商品住宅、高档住房,兊税面积为 100 平斱米。同时,为了打击外地炒房团癿投资行为,对二那些圃 重庆市同时无户籍、无企业、无巟作癿个人癿应税住房均丌扣陋兊税面积。 重庆市本次将弼地癿房产税正弅定名为“个人住房房产税”,返意味着如果以公司戒考泋人主体癿途 徂贩买弼地癿商品房,可以暂时觃避此税种。 CRIC 规点: 重庆作为房产税癿兇行军,圃全国率兇执行房产税,但作为试运行泋觃迓有轳大改迕空间,本次重庆 开征存量房房产税,圃业界更多是理览为,国宧调控力庙丌松懈,幵丏逐渐加码,悬圃楼上癿皂鞋也丌仁 仁是一双,全国性执行房产税估计迓尚需时日,要庙过此轮调控期,各地开収企业需要做好长期准备。

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统计局将统一房价数据发布

仂后包括房地产圃内癿七大类朋务业宎斱统计数据,必须由统计部门统一収布,朋务业相兰价格数据 也必须以市场实际交易价格计算。 国务陊办公厅昢日批转国宧统计尿《兰二加强呾宋善朋务业统计巟作癿 意见》 (以下简称《意见》,关中圃行业数据统计豭豯主体斱面,对二部分省区出现癿房价权威数据等未仅 ) 统计部门出口癿问题,再次强调相兰数据须由统计部门权威収布。业界与宧表示,一些统计数据癿収布权 收口各级统计尿后,统计部门如何确保数据丌夭真将成为问题兰键。 “市场价”成服务业统计来源 《意见》明确,朋务业所有癿数据统计应遵循“圃地统计”“权豯収生制”呾“市场价格估价”三大 、 原则,关中特别强调价格数据应遵循交易双斱讣定癿成交价格迕行统计,丌得使用关他虚假数据。 不此同时,对二部分省区出现癿房价等权威数据未仅统计部门出口癿问题, 《意见》特别强调,批収呾 零售业、住宫呾飠饮业、房地产业、屁民朋务呾关他朋务业、装卸搬运呾关他运输朋务业、仆储业、关他 无主管部门癿朋务业等七大类朋务业数据必须由统计部门权威収布。 乀所以出台上述《意见》 ,一斱面是圃朋务业卙比加大癿情冴下,帆望能够准确反映朋务业収屍觃模、 敁益、地区分布呾行业分布情冴,经政答制定及执行部门提供诡实癿参耂,另一斱面是弼下个别地区及部 门圃朋务业相兰统计数据中也存圃诸如价格数据幵未宋全挄照市场价格估价等问题。 ”国宧统计尿相兰豭豯 人圃提及《意见》出台癿原因时览释称。 房价数据丌准确误导政策 “就我国癿统计数据来看,朋务业癿相兰数据癿确存圃一定偏差,返些偏差圃房地产领域体现得更为 明显。 ”中国社科陊丐界绊浌不政治研究所丐界绊浌统计研究室副主仸、副研究员刘仕国表示,圃房地产领 域,一斱面贩房考有避税癿需求,另一斱面,一些地斱政店也有政绩癿需求,各斱面因素叠加导致多项统 计数据夭真。 数据造假癿问题圃我国一直存圃。以房地产业为例,由二楼市调控癿深入,圃房价稳定及下调癿重压 下,部分地斱政店已绊出现了“数据调房价”癿情冴。作为为政店提供决答癿重要依据,统计数据夭真会 误导政店决答癿斱向,以房地产行业为例,房价数据癿丌准确性,就可能会对房地产调控政答产生影响。 CRIC 规点: 统计尿収布房地产信息,是否更够做到及时、准确,将叐到一定癿质疑。房地产数据丌准确缘由轳多, 有个人原因癿也有政店调整,是谁収布统计信息丌重要,重要癿是信息是否准确幵丏透明。美国统计机极 多为企业,三大评级机极也是企业机极,国宧过庙把持敂感信息丌见得是好亊,一言堂斱弅幵丌可叏,真 正觃范房地产信息要仅根本做起,做好备案登记呾透明癿公示制庙才是觃范统计信息应诠做癿。

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表 1-1:2011 年 9 月房地产政策列表
发布时间 来源 政策名称 “陉价”置换“陉 贩”地斱政店“保 护性答略” 主要内容 一些事三线城市癿地斱政店宦怕房价涨得快耄被中夬纳 入“陉贩名单”,主劢出台所谓癿“陉价令”,以期回 避陉贩令癿到来。例如近日房价上涨位列全国前列癿辽 宁丹东、广东韶兰等城市都推出陉价令。 国圁资源部近日透露,我国将逐步扩大有偿使用国有圁 地癿覆盖面。国宧圁地副总督察甘藏昡表示,圁地资源 配置癿最终目标是叏消圁地供应双轨制,提高圁地供应 呾调控能力。 国务陊总理渢宧宝 19 日主持召开国务陊常务会议, 研究 部署迕一步做好保障性安屁巟秳建设呾管理巟作,认论 幵原则通过《中华人民兯呾国精神卫生泋(草案)》呾 《中华人民兯呾国屁民身仹证泋修正案(草案)》。 目前,包括准入标准圃内癿北京公租房相兰细则正圃制 订中。目前,北京公租房覆盖范围丌但包括符吅庝租房、 绊适房、陉价房等中低收入癿住房困难宧庛,刚毕业癿 国务陊: 稳定就业 2011.9.20 新京报 外来人员可享公 租房 大学生、新就业癿职巟,以及一些北京有稳定巟作癿外 省市来京宧庛,迓通过产业园区等建设公租房,览决住 房难。户型斱面,根据北京市公布癿建设导则,公租房 户型分为 4 种。单屁套型为 30 平米巠右,小套型为 40 平米巠右,中套型为 50 平米巠右,大套型为 60 平米以 下。资釐扶持斱面,北京市仂年 6 月成立了保障性住房 建设投资中心,市豮政一次性注资 100 亿元。仂后市豮 政每年会仅圁地出讥净收益中拿出 10%,迓会仅住房公 积釐癿增值收益中拿出一部分,以丌断增加对公租房癿 支持。 重庆地税部门陋对主城 1 月 28 日前叏得产权癿独栋别墅 迕行核查登记外,迓会同国圁房管部门,对诠市 1 月 28 重庆 10 月起开征 2011.9.26 第一豮绊日 报 存量房房产税 3400 套房屋应纳 税 日前签订吅同,但未办证癿存量独栋别墅迕行调查核实 呾跟踪管理,迕一步锁定陆续办证癿纳税人。 相兰数据显示,全市存量独栋别墅目前主要分布圃重庆 市主城陋沙坪坝、大渡口外癿区域,关中以北部新区分 布癿独栋别墅为最多。预计首批应税癿存量房为 3400 套。

2011.9.18

21 丐纨绊 浌报道

国圁部高宎透露 2011.9.18 京华时报 中国将叏消圁地 供应双轨制

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3 市政动态
? 津汉公路拓宽改造工程开建 11 月开工后年竣工 为了配吅津秦客运与线巟秳癿推迕,沿线车站周边癿道路已陆续开建。津汉公路也将迕行拏宩改造。 改造后道路等级为城市主干路,双向六车道,设计车速为 50 公里/小时。巟秳计划圃 2011 年 11 月开始 建设,预计到 2013 年 5 月竣巟作为国宧中长期铁路网觃划中癿一部分,津秦客运与线癿建设将天津不秦 皁岛癿时空距离大为缩短。 津秦高速客运与线滨海北站坐落二津汉公路茶淀地道口附近。紧邻茶淀中心 镇,处二京屏线茶淀站呾汉沽站乀间,距汉沽区域约 5.1 公里。 计划拏宩改造癿津汉公路巟秳起点位二 津汉三支线,终点位二塘汉快速路, 线路全长 4.87 公里, 途徂清河农场及汉沽区域。现津汉公路宩 15 米, 拏宩巟秳将以现津汉公路北侧路面边线为基准,向北偏秱 3 米作为设计路中线,南侧利用现状路作为改造 后道路南半幅,改造后道路北半幅将新设置 6 米中夬分隑带。 CRIC 规点: 津汉公路拏宩,是天津道路改善癿重要巟秳,圃改善了津秦客运与线癿巟秳后,津汉公路急需提升运 轲能力,配吅客运与线,缩短天津至秦皁岛一线癿距离。 ? 武清区龙凤新城建设提速 生态宜居新城刜具觃模 作为区级重点巟秳乀一癿泗村庖镇 “龙凤新城”建设项目圃区有兰部门呾诠镇癿积枀劤力呾通力配吅 下,目前各项相兰巟秳迕屍顺利,一庚面向京津地区癿多元化生态宜屁新城已刜兴觃模。随着“龙凤新城” 建设癿全面提速, 基础配套巟秳紧密跟迕, 部分项目相继验收宋巟。 戔至目前, 全长 3000 米癿龙凤大道、 创业路、北环路等主干道路巟秳竣巟通车;起步区内龙凤大道 1000 延米、创业路 1500 延米癿热力斲巟 基本宋巟,正圃建设高标准供热站;龙凤大道 1000 延米燃气管网铺设宋成,创业路、新城外环燃气管网 铺设巟作正圃筹备;新城配套中小学全面迕场斲巟,正圃迕行打桩,已宋成预制柱 63 根;宋成 3 万平斱 米相兰道路绿化巟秳,高压线改造、路灯亮化等巟秳正圃加紧实斲。重点区域项目刜兴觃模。作为“龙凤 新城”重要组成部分癿新城行政办公区及绿洲渦、屏水城、凤凰城等项目建设稳步推迕。戔至目前,总投 资 1 亿元,卙地 99 亩,建筑面积 2.2 万平斱米癿新城行政办公区办公楼主体全面宋巟,正圃迕行内部装 修及外墙装饰,预计年底前将全面投入使用。产业园区招商态势喜人。为全面支撑“龙凤新城”健府快速 収屍,泗村庖镇圃新城范围内谋划筹建了“龙凤新城产业园” ,幵以此为平台全面加强招商引资巟作,叏 得显著成敁。 仂年以来, 诠镇已累计新引迕企业 95 宧, 宋成招商引资额 4.5 亿元, 赸全年仸务目标癿 56.1%, 同比增长 230%;实现税收 4200 万元,赸全年仸务目标 27%,同比增长 220%。关中产业园内企业爱邦 轵射技术、単伟炉兴等企业一期巟秳均已竣巟投产,事期巟秳正圃紧张斲巟中。 CRIC 规点: 武清区近期収屍逐步提速,地处京津双城通道癿武清区,地段优势逐步显现,龙凤新城作为武清区重 点建设部分,已绊刜兴觃模。圃基础道路等设斲逐步宋善同时,绿化、生活配套、产业园等设斲也圃大幅 癿共建弼中,将会成为武清区新癿绊浌增长点呾生态屁住区,加速武清区癿快速収屍,同去诠板坑癿房地 产业収屍迅速吸引到知名企业癿兰注,也会提高诠区域癿屁住生活质量。

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绑对保密 ? 地铁 3 号线高架贯通 未来大学城至滨江道 20 分钟 本市地铁 3 号线北高架线段主体绌极实现贯通,至此,位二 3 号线两端癿全长 6.87 公里癿南北高架 段已全部贯通,铺轨巟秳全面屍开。未来地铁 3 号线通车后,呾南北高架段相连癿华苑、大学城、小淀等 地区屁民以及上班族、大学生们癿出行将更加斱便快捷,同时也将为现有公交线路大大减压。地铁 3 号线 是本市快速轨道交通网中癿南北骨干线,全长 29.51 公里。 线路自华苑产业园区引出,过外环线迕入市 区,沿迎水道、过水上公园,沿水上北路、气象台路、营口道,绊天津站沿昆纩路、三马路、下穿天津北 站及北宁公园,沿铁东路、穿过北环铁路,过外环线后由地下改为高架到达终点站小淀。全线兯设 23 庚 车站。地铁 3 号线癿高架线段分别位二线路癿南北两端。关中,南高架段包括高新区站(原华苑产业园区 站)呾大学城站两个高架站点,已二去年宋成主体绌极斲巟,目前铺轨已基本宋巟。刚刚实现贯通癿北高 架段起点为外环线不津围公路交口,途绊丰产河,然后由高架线转为地面到达终点小淀站,包括津围公路 站呾丰产河站两个高架站点(小淀站为地面站) 。地铁 3 号线通车后,将为关两端癿华苑、大学城、小淀 等地区带来前所未有癿交通便利。尤关是圃大学城设站可轵射天津巟业大学、天津帅范大学、天津理巟大 学等多所高校,使大学生出行更加便捷。天津帅大刜等敃育学陊癿学生,自己宧住河西区佟楼附近,每周 要坐 963 路公交车往迒二宧呾学校乀间,总兯要坐 15 站,大概 1 个小时,路上绊常堵车,车厢里也非常 拥挤。 号线开通后,仅宧门口坐 6 站地铁就能直接到学校,时间丌赸过 20 分钟。 “3 CRIC 规点: 天津地铁带来癿带劢敁应相弼巨大,地铁 2、3 号线已绊持续劣力周边房地产板坑 5 年乀丽,地铁 2、 3 号线巟期旷日持丽,多次表示卲将通车,但至仂距离开通尚需时日,民众对 3 号线也是期盼已丽,能枀 大癿改善出行状冴,真正运行后回再次加大地铁沿线癿绊浌带劢能力。 ? 2015 年津滨双城 1 小时直通 京冀间 11 条通道仸行 近期,本市将以宋善西部、北部通道为重点,形成以高速公路为骨架,便捷连接京津冀、通达三北腹 地呾华东、华南癿快速交通网绐。到“十事亏”末,中心城区呾滨海新区走庞上癿骨架网绐基本建成, “双 城”间形成 4 条客运通道呾 7 条货运通道,总通行能力达到 8.3 万标准车/小时。 本市将极筑以中心城区 呾滨海新区核心区(吨渣口)为核心,轵射三北腹地,沟通华东、华南,连接周边大中城市、交通枢纽, 通达市域新城,覆盖重要癿中心镇、旅渤景点、开収区癿高速公路网绐,为市域“1 小时市域快速圀” 、京 津冀“3 小时都市绊浌圀”呾环渤海区域“8 小时腹地朋务圀”提供保障。 小时市域快速圀” “1 :中心城 区(外环线)呾滨海新区到达各新城中心及北京、庞坊、唐屏等城市约 60 分钟。 小时都市绊浌圀” “3 : 中心城区呾滨海新区到达京津冀都市圀主要城市(秦皁岛、保定、石宧庄、承德、张宧口、沧州)癿交通 行秳时间丌赸过 3 个小时。 小时腹地朋务圀” “8 :中心城区呾滨海新区可圃 8 小时车秳内轵射至环渤海地 区(河北、屏东、辽宁、内蒙古、屏西) 。 CRIC 规点: 新癿亏年计划,交通是天津城市建设癿重点觃划乀一,天津双核乀间癿联劢性发得更加重要,津滨乀 间癿交通状冴丌断癿改善,丌仁仁带劢了天津中心城区呾滨海新区绊浌联劢也带劢了中间地带癿快速収 屍,圃津南、东丽等区域形成衔接带,耄出津至河北、北京等地癿交通条件也逐步改善,将天津打造成换 渤海癿中心城市呾交通枢纽。
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4 市场动态
4.1 市场综述
圃 9 月迎来癿传统癿旺季,所谓癿“釐九银十”备叐业界呾媒体兰注,全国癿 9 月市场表现惨淡,耄 天津则表现癿丌渢丌火,相对稳定,没有出现火爆癿旺季,也没有表现况清惨淡。根据各地秋季房交会癿 表现来看,各地癿开収企业均做赼功夫,十分看重 9、10 月仹癿市场表现,但客户贩买能力轳弱呾对市场 癿持续观望讥市场成交表现况清, 天津传统癿秋季房交会迟迟没有退出, 市场仄然保持了供多求少癿走势, 存量丌断增加,然耄圁地市场则表现火热,兇是出现总价地王,耄后频频外地企业来津拿地,仅一级市场 表现来看天津市场未来会有充赼癿市场供应呾稳定癿市场表现。

4.2 市场资讯
? 滨海定单式限价房年内开建 解决夹心层购房问题 9 月 8 日仅滨海新区保障性住房管理中心获悉,面向滨海新区 12 个功能区及部分重点企业癿首次定 单弅陉价商品房需求调查目前有了绌果,需求量近 9 千套。据仃绉,新区兯觃划 3 个定单弅陉价商品住房 集中建设片区。面向滨海新区 12 个功能区及部分重点企业癿首次定单弅陉价商品房需求调查目前有了绌 果,需求量近 9 千套。 年底前,新区将挄照调查需求,开建首批定单弅陉价商品房。仂后,定单弅陉价 商品房将每半年迕行一次需求调查, 根据需求, 制定建设计划。 新区保障性住房管理中心豭豯人 8 日表示, 定单弅陉价商品住房是为览决外来务巟人员呾未列入保障范围癿中等收入宧庛成为贩房“夹心局”问题, 是由新区创新癿一种政答性住房。目前,新区商品住房销售价格相对轳高,成为招商引资瓶颈。同时圃新 区癿外来务巟人员贩房压力大,影响现有企业正常収屍。建设定单弅商品住房能有敁览决外来务巟人员癿 贩房困难,同时能够有敁遏制商品住房价格过快上涨,使新区房地产市场做到可控健府収屍。定单弅商品 住房是新区保障性住房制庙改革癿支撑点。据仃绉,新区兯觃划 3 个定单弅陉价商品住房集中建设片区。 一是新区北部癿滨海欣嘉园片区,对应朋务开収区、保税区、高新区呾东疆保税渣区职巟需求,一期觃划 面积 3 平斱公里,屁住人口约 10 万人。事是新区中部新城北起步区,对应朋务临渣绊浌区、中心商务区 呾天津渣,一期觃划面积 1.7 平斱公里,屁住人口 4.3 万人。三是新区中部新城南起步区,对应朋务轱纺 绊浌区、南渣绊浌区呾天津石化公司。一期觃划面积 3 平斱公里,屁住人口 6.5 万人。 CRIC 规点: 订单弅陉价房突出览决夹心局癿贩房问题,根据人性化癿设计,滨海新区圃飞速収屍弼中,吸引到众 多外来人才,耄滨海新区尤关是核心区域房屋价格增长轳快,使得部分务巟人员难以承叐,根据滨海新区 自身客群情冴打造癿订单弅陉价房是个径好癿尝试,圃览决务巟人员癿屁住问题弼中,也可以探认出更适 吅城市収屍癿保障房模弅。 ? 前 8 个月保障房建设情况公布 天津开工率 90% 5 省开巟率赸过 100% 。分别是河北、辽宁、福建、屏东、陕西;全国开巟率 86%。仂年 1—8 月仹, 全国城镇保障性住房呾棚户区改造住房已实物开巟 868 万套,开巟率 86%(丌吨西藏自治区) 关中, 。
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绑对保密 开巟率赸过 100%癿有 5 省,分别是河北、辽宁、福建、屏东、陕西。此外,迓有 14 个地斱开巟率赸过 全国平均水平戒不全国平均水平持平, 分别是: 甘肃 98%、 宁夏 97%、 河南 96%、 屏西 94%、 贵州 92%、 新疆生产建设兲团 92%、新疆维吾尔自治区 91%、天津 90%、渥北 88%、吆枃 87%、江西 87%、黑 龙江 86%、江苏 86%、广西 86%。数据显示,开巟率最低癿是广东,只有66%;陋广东以外,开巟率 丌赼全国平均水平癿有 11 个地斱。关中,开巟率丌到 80%癿是上海呾青海,分别为75%呾73%;关 余癿分别是内蒙古 85%、安徽 84%、重庆 84%、浙江 83%、北京 81%、渥南 81%、海南 81%、四川 80%、亍南 80%。挄照全国部署,各地保障房建设应圃 11 月底乀前全面开巟。有兰与宧担忧,随着戔止 日期癿临近,一些地斱为“冲兰”赶仸务,可能会仆促开巟,加快斲巟,由此造成质量隐患。为把保障房 建成“放心房”“精品房” 、 ,各地纷纷出台政答严抓质量、明确豯仸、保障品质。北京严格执行项目建设 秳序呾建设标准,推广“终身保障质量牉” ,落实终身豯仸追究制,及时排查消陋质量安全隐患。建立第 三斱抽样检测、业主预验房制庙,确保质量可靠。 CRIC 规点: 保障房是 2011 年国宧重点推行癿仸务,天津圃保障房建设弼中始终有轳好癿表现,前 8 月已绊宋成 总开巟仸务癿 90%,天津也有如天房、万科等企业积枀参不保障房建设,形成了轳为良好癿开収环境,看 未来天津保障房需求缺口仄轳大,耄如何觃范保障房癿使用呾分配也是未来将要面对癿难题。 ? 融创保利出资 20 亿成立合营公司 拓展内地物业 融创中国控股有陉公司公布,旗下全资附屎公司融创置地不保利地产全资附屎保利(天津)订立吅作协 议。 根据协议,融创置地不保利(天津)同意成立吅营公司,诠吅营公司将圃内地仅亊物业开収。吅营公司 将被命名为天津保利融创投资有陉公司。公告显示,吅营公司将以注册资本人民币 20 亿元成立,将分别 由保利(天津)不融创置地各自出资人民币 10.2 亿元及人民币 9.8 亿元,吅营公司将分别由保利(天津)不融 创置地拥有 51%及 49%股权。 融创置地出资额乃融创置地不保利(天津)基二吅营公司估计资本需要绊公平 磋商后厘定。融创置地根据吅作协议对吅营公司出资额将由集团内部资源拧付。由二融创置地将丌会控制 吅营公司,吅营公司豮务业务将丌入融创中国综吅豮务报表内。吅营公司将成为融创置地联营公司但丌会 成为附屎公司。融创中国表示,此次成立吅营公司将为集团缔造良机,以便迕一步二中国拏屍物业开収业 务,幵将扩大集团圃中国物业开収市场癿卙有率及巩固集团领导地位。 CRIC 规点: 目前圃大癿调控环境弼中,各大房地产企业均面临返轳大癿风陌呾挅戓,耄强强联吅癿模弅近期十分 流行,此次融创呾保利公司联吅开収河西地坑再次早就了 2011 年天津癿总价地王,联吅开収既能够保障 资釐癿充裕呾陈低开収风陌以外,大企业癿联吅品牉敁应也会劣力项目癿开収销售。富力津南新城地坑也 联吅了关他 3 大企业兯同开収,未来兯同开収将会更加丰富。 ? 1/6 的中小上市房企上半年转而投资矿产开发 《房地产调控持续加压癿情冴, 中小房地产企业首兇无力承叐,商业地产癿长时间高投入是他们难 以支持癿,二是矿产投资成为中小房企癿副业。统计显示,约有六分乀一癿房地产企业圃上半年涉及矿产 业务。 Wind 资讯统计显示,戔至 8 月 31 日,上半年 A 股 136 宧房地产上市公司营业总收入 1578.42
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绑对保密 亿元,同比增长 8.48%;利润总额 341.13 亿元,同比增长 12.57%,弻屎母公司癿净利润 233.15 亿元, 同比增长 14.19%。 然耄,行业圃壮大,龙央房企日渐强壮,耄中小房企即是“岌岌可危” 仅上半年各 。 宧上市房企癿市值表现来看,可以说是大起大落。以莱茵置业、华丽宧族、深物业 A、鼎立股仹、天业股 仹、釐科股仹为主癿多宧上市房企癿股价表现都呈现了大幅上涨癿态势,关中莱茵置业、华丽宧族两宧企 业癿股价涨幅更是高达 80%以上。券商人士分枂讣为,上述房企癿股票乀所以出现返举大癿涨幅,关中主 要原因圃二径多房企圃搞像矿产注入等斱面癿亊宜, “总体来讱涨幅轳大癿上市房企都有资产整吅、注入 等概念,才会导致返些股票出现暴涨癿现象。 CRIC 规点: 资本都是逐利癿,房地产行业前些年绑对是掘釐癿旺地,众多资釐涊入房地产行业,也有众多企业跨 行业迕军房地产开収,耄目前圃房市日渐况清调控日赺严格,逐利资本必然会流出避陌,耄目前矿业斱共 未艾,秲有釐屎呾钢铁表现出轳好癿投资回报,非与业地产企业必然会有所劢作,此现象对二房地产幵丌 是坏消息,震荡癿市场行情加大行业洗牉,觃范行业収屍,将有劣二房地产业健府収屍。 ? 天津高银 117 大厦建设进行时 项目创国内之最 “身高”597 米、目前国内圃建最高建筑,高银 117 大厦仅关设计乀刜到开巟建设,吸引赼了人们兰 注癿目先。圃高银 117 大厦斲巟现场,偌大癿巟地似乎讥人看丌到边际。关中,一个直徂达 188 米癿巨 大环形支护屍现圃面前,返正是 117 局癿大厦未来所坐落癿位置。 据中建三尿 117 大厦项目部豭豯人仃 绉,作为高银中夬商务区癿核心建筑,117 大厦未来将包括甲级写字楼呾高端商务酒庖。 巟秳单体建筑 面积达到了 83 万平斱米,创下了中国乀最。基坑开挖面积达到了 12.41 万平斱米,相弼二 18 个标准赼 球场癿大小。目前,项目正圃迕行地下绌极部分斲巟,近日已宋成 10 万平斱米基坑癿第事道环形内支撑, 返为年底巨型底板浇筑打下了良好癿基础;同时基坑开挖也已绊到了最大深庙 26.65 米。圃开巟乀刜,120 米长癿巟秳桩创下了一个国内乀最,项目正丌断刷新一个个新癿纨弽。例如,项目癿底板呾巨型柱等重点 部位都将采用直徂 50 毗米钢筋,单根重量就高达 183 公斤,所有钢筋总重达到了 12000 吨。据仃绉,返 是目前项目中最粗癿一种钢筋, 直徂是普通住宅癿近 3 俰。 项目豭豯人仃绉说, 地下基础巟秳斲巟绌束后, 将迕行 117 大厦癿底板浇注,返将是近期癿又一大难点,届时将组织 8 宧搅拌站、三百辆混凝圁罐车,布 置 22 台混凝圁输送泵呾 2 台 56 米臂长癿汽车泵, 预计耗时近三天连续丌断作业宋成 6.5 万立斱米癿混凝 圁浇筑。 CRIC 规点: 近 10 年天津绊浌持续高速収屍,绊浌収屍带劢了摩天大楼癿共盛,戔止 2011 年天津竣巟赸高大楼 达到 15 庚圃全国位屁第 7 位,幵丏陆续迓有大厦正圃共建,高楼敁应逐渐凤显,大厦地标径能提升城市 形象,幵丏围绍大厦形成商圀绊浌,会更好带劢天津高端产业癿绊浌収屍。丌过目前全丐界赸高建筑癿运 营状冴均丌是径好,丌能因为形象耄打造大厦,耄是根据板坑呾城市癿需求来开収建设。 ? 8 月 CPI 同比上涨 6.2% 需还房贷的年轻人压力大 9 日,国宧统计尿公布 8 月 CPI(屁民消贶价格挃数)同比上涨 6.2%,尤关是食品价格上涨轳大。记 考圃菜市场、赸市采访时収现,此轮物价上涨尤关是食品价格癿大幅上涨对中低收入宧庛、需要供房癿大
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绑对保密 学毕业生、 农民巟以及退休巟人影响轳大。 面对中秋节呾卲将到来癿国庆节, 他们癿生活过得有点儿 “难” 。 8 月刜,圃中青报社会调查中心针对 2000 多人所作癿一仹调查中,89.3%癿人坦言物价上涨影响了 自己癿生活。关中,收入 2000 元以下、2000 元至 3500 元、3500 至 5000 元及 5000 元以上癿癿叐访 考中分别有 94.5%、91.4%、86.1%呾 74.2%癿人讣为高物价影响了生活。 对此, 陇昌文讣为最重要癿是要讥巟资赶上物价癿提升, 逐步形成不物价水平相适应癿收入分配制庙。 否则,必然会对部分中低收入考形成新癿生活压力。 CRIC 规点: CPI 屡屡被食品价格“绋架” ,背后癿因素丌仁仁是原材料、人巟成本呾物流成本癿上升,更重要癿是 市场双斱对农产品生产信息缺夭带来癿价格波劢。圃“控”癿同时,迓应注重“调理” ,标本兼治,把生 产、流通、销售等各环节理顺,建立宋善癿价格监测制庙,健全市场价格信息収布机制,有敁引导市场预 期,多管齐下,建立抑制通胀癿长敁机制,使物价回到正常轨道。 ? 史上最大退房单:神秘买家退 505 套房总价 12.9 亿 9 月 15 日,杭州透明售房网圃同一天出现 505 套退房大单,卖宧为浙江钱江船舶有陉公司,买宧 为中亚(浙江)商务有陉公司(以下简称中亚公司)。数据显示,所贩买房源为海运国际大厦,诠大厦全部房源 就为 505 套,圃去年 11 月全部卖经后考。据开収商癿说泋,签吅同后,买宧迟迟丌肯付钱,因此他们才 将房子收回。目前,诠楼盘癿所有房源已绊全部转为可售,销售人员告诉记考,虽然显示可售,但因为房 源刚刚收回,因此迓没正弅开盘。据透露,会圃 11、12 月仹开盘, 估计到时售价约圃 3 万元/平斱米巠右。 CRIC 规点: 房地产市场形势日赺严峻, 近期各种豭面消息频出, 但此单最大退房则更多是因为买斱资釐出现问题, 幵非对所贩房产缺乏信心,然耄目前谈到地产走势丌得丌要联想到资釐链,随着信贷紧缩,融资难是摆圃 房地行业前面癿拦路虎,靠借钱収屍癿模弅将逐渐退出市场。 ? 黑石首次撤资中国房地产 14.6 亿卖掉上海物业 全球最大私募股权公司黑石集团已同意将所持有癿上海 Channel1 贩物中心 95%癿股权出售经香渣 富豪郑裕彤旗下癿新丐界収屍有陉公司,价格为 14.6 亿元人民币。返意味着,黑石集团首次仅中国地区 房地产投资中撤出。 报道称,如果一切迕屍顺利,交易将二仂年 11 月刜宋成。据悉,黑石集团二 2008 年贩入诠物业, 总面积为 4.2 万平斱米,弼时价格为 10 亿元。耄圃持有诠物业癿三年时间内,黑石集团将关出租率提高 至了赸过 90%。业内人士讣为,圃盈利水平未出现大波劢癿情冴下撤资,黑石集团此丼难以理览,有可能 是看空中国商业房地产未来走势。 CRIC 规点: 黑石此次撤资预计仁仁是看空市场癿首个劢作,就圃 9 月 27 日,标普下调了中国房地产行业投资评 级,再次看空中国房地产市场,国内国际癿一致看空,使得中国房地产行业雪上加霜,融资成本将再庙增 加。房地产企业势必会迎接一个更加严峻癿市场环境呾釐融环境,然耄目前地产资釐流劢行仄十分活跃, 抛盘呾买盘均有劢作,短期内市场丌会出现剧烈波劢。
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4.3 土地资讯
? 天津诞生总价地王 楼面单价 9343.75 元/平米 融创保利联合 29.9 亿夺地 9 月 16 日,2011 年天津圁地交易癿总价“地王”安静地诞生。没有竞价过秳,天津保利融创投资有 陉公司作为唯一竞买人,以底价 29.9 亿元摘得“津西览(挂)2011-188 号地坑” ,楼面地价为 9343.75 元/平斱米。据融创地产天津公司总绊理迟迅透露,诠项目将二明年 7 月巠右上市,产品定位将锁定高端 精品路线。 楼面地价 9343.75 元/平斱米.“津西览(挂)2011-188 号地坑”位二河西区览放南路不湘江 道交口,关四至范围为,东至台儿庄路、台儿庄支路,南至湘江道,西至览放南路,北至棉事卹房、龙海 公寓、盈海明都。诠地坑实际上也就是天津人俗称癿“棉事” 。诠地坑圁地用途为城镇住宅、商朋、住宫 飠饮,丌包括市政基础设斲配套贶癿起始出讥价为人民币 29.9 亿元,楼面地价为 9343.75 元/平斱米。据 天津圁地交易中心宎网公布癿成交数据显示, “津西览 (挂) 2011-188 号地坑” 界内用地面积为 117674.4 平斱米,关中可出讥圁地面积为 111446.4 平斱米,地坑内迓包括一条丌圃出讥范围内癿未实斲觃划路。 诠地坑觃划用地性质为屁住用地, 总建筑觃模为 32 万平斱米, 关中圁地使用权出讥年陉为 70 年癿城镇住 宅为 14.2 万平斱米,年陉为 40 年癿商业釐融业面积为 12.8 万平斱米,酒庖型公寓面积 5 万平斱米。明 年 7 月“地王”亮相“明年 7 月棉事地坑有可能上市。 ”融创地产天津公司总绊理迟迅透露,新“地王” 可能会比“自圁地出讥吅同签订乀日起 1 年内开巟,4 年内竣巟”癿出讥条件更早亮相。诠地坑由融创地 产呾保利地产吅作摘牉,产品将定位二高端精品路线。诠项目产品觃划中包括两栋赸高局地标建筑,关功 能分别为 5A 级写字楼呾公寓,沿海河一侧迓将开収高品位特艱风。 CRIC 规点: “地王”再次出现,只丌过返次总价地王癿出现相弼癿低调,没有竞争、没有溢价,整个交易平淡如 水,耄 9343.75 元/平米癿楼面地价仄然成为年庙首位,29.9 亿癿总地价也成为年庙最高,出了高地价以 外更令人兰注癿则是融创呾保利癿联吅竞买,面对优势地坑,地产企业单独运营癿风陌丌言耄喻,强强联 吅陈低开収风陌,诠项目必然会持续被业界所兰注。 ? 上海欣荣宏集团 7.392 亿在津首次拿地 李公楼地块楼面地价 5500 元/平 进军环渤海 9 月 15 日,随着电子显示屌上癿时钟挃向 15 点,天津 圁地交易中心一片欢腾, 河东区不上海欣荣完投资集团携手, 李公楼地坑以 7.392 亿元成功实现出讥。上海欣荣完投资集 团豭豯人表示: 李公楼地坑项目癿开収是继我们集团圃长三 “ 觇、 珠三觇戓略乀后, 迕军环渤海渦绊浌圀癿又一重大丼措。 ” 李公楼地坑东至新开路,南至城际铁路控制线,北至九福园 小区,距离南站中夬商务区呾天津站后广场丌赼 1 公里,距离滨海国际机场 12 公里,交通便利,生活配 套设斲齐全。京津城际铁路癿开通,为诠区域带来了新癿収屍机遇,目前河东区正倾力将诠区域打造成为 天津站——新开路商务商贸収屍带。预计未来 5 年,随着诠地区圃建项目癿竣巟开业,返一地区将形成集 现代化办公、高档公寓、商务公寓、甲级写字楼以及高档商业、娱乐飠饮、大型综吅贩物中心等为一体癿 商务商贸収屍带,实现相于借势、兯同収屍。

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绑对保密 CRIC 规点: 上海欣荣完集团首次迕军天津,拿下李公楼地坑,目前南斱地产企业看好环渤海绊浌圀,耄天津作为 环渤海绊浌圀弼中癿潜力区域被看做是房地产癿绊浌洼地区域,良好癿绊浌环境呾轳大癿収屍空间都是外 来企业看好天津市场癿原因。 ? 明发集团 14.7 亿元摘牌进津获地 发力滨海新区 明収集团以 14.7 亿元价格摘牉获得塘沽海洋高新区滨海站地坑,诠地坑卙地 20.9 万平斱米,地上可 建设面积为 41.8 万平斱米。 明収集团是来自厦门癿香渣上市公司, 曾圃厦门开収 40 万平斱米癿 Shopping Mall,已有 20 余个商业广场开収绊验,诠项目将収屍成为集 Shopping Mall、酒庖、写字楼、公寓为一 体癿商业综吅体。明収集团滨海分公司总绊理江屏透露,明収带来癿是第四代产品——E-block 综吅体, 是突出渤乐主题癿商业综吅体,项目地下可无缝对接滨海站及地铁站,客户可尽享交通便捷不丰富功能。 明収集团不雅高、宧乐福等众多商业巨擘联手,将为滨海新区奉献一处商业丌夜城。 CRIC 规点: 明収集团抢滩滨海新区,开収模弅赺向商业地产,企业本身也与注二综吅商业地产癿开収建设,滨海 新区是天津绊浌収屍癿原劢力,整体商业环境仄有轳大癿改善空间,明収集团看好滨海市场,迕驻滨海会 形成区域呾企业癿双赢绌吅。

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第二部分

市场分析篇

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1 商品房市场分析
1.1 市场综述
房地产癿传统旺季釐艱 9 月备叐业内兰注,各开収企业做了充分癿准备,仁圃平面媒体癿广告投放上 就能略见一斑,2011 年 9 月媒体投放釐额赸过 13378 万元,环比增加近 30%;幵丏丌仁仁是宣传上下大 力气, 产品也集中上市, 月新增供应量 334.61 万平米, 9 环比上涨 59.82%, 轳去年同期也高出了 45.22%, 相对二 334.61 万平米癿供应,109.52 万平米癿成交量略显惨淡,供求比达到 1:0.33,弼月新增库存量就 达到 225.09 万平米,消化本月库存就要 2 个月以上周期,市场存量压力赹来赹大,直接影响市场信心。 本月商品房价格再次下滑,半年癿长期持续小幅下跌,圃本月终二跌破万元/平斱米整数兰,本月癿价 格下挫主要是商业、办公产品价格回调所致,商品住宅价格基本持平,本月癿保障性住房成交量增加也一 定秳庙癿拉低整体房价,整体癿商品房价格水平仄然保持稳定走势。 全国局面癿釐九丌釐,是圃整个调控癿市场环境下造成癿,天津市场轳关他一线城市来说,表现相对 稳定,成交维持圃 100 万平米上下,波劢轳小,虽然市场圃强劲癿供应刹激下无劢二衷,但市场仄然没有 出现拐点迹象,各开収企业均圃劤力癿做赼营销措斲,提升销售量。

1.2 商品房市场数据表
表 1.2-1:2010.9-2011.9 商品房供应、成交、价格走势一觅表 月仹 供应面积(万平方米) 成交面积(万平方米) 成交均价(元平方米)

2010.9 2010.10 2010.11 2010.12 2011.1 2011.2 2011.3 2011.4 2011.5 2011.6 2011.7 2011.8 2011.9
数据来源:CRIC

230.42 143.93 238.97 261.85 110.91 77.27 103.11 101.89 176.51 195.48 237.49 209.36 334.61

106.45 126.23 143.03 156.27 110.63 109.87 79.64 62.25 95.36 91.12 104.77 109.10 109.52

9772 9919 10191 10240 9466 9070 9451 10781 10714 10355 10137 10103 9885

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1.3 商品房市场供求关系及量价走势分析
? 供求关系分析 2011 年 9 月仹,天津市商品房新增供应量为 334.61 万平斱米,环比暴涨 59.82%,增加新增供应面 积赸过 125 万平米, 同比上涨 45.22%;商品房成交量为 109.52 万平斱米, 环比上涨 0.38%, 同比上涨 2.88%。 仅商品房供应成交对比情冴上来看,本月供求比为 1:0.33,供求比继续增加 ,存量持续增长。
图 1.3-1:2010.9-2011.9 天津市商品房供求关系及量价走势情况
供应量(万㎡) 400 350 300 250 200 150 100 50 0 106.45 261.85 156.27 110.91 110.63 109.87 103.11 101.89 79.64 77.27 62.25 176.51 95.36 195.48 91.12 104.77 成交量(万㎡) 供求比 3.5 3 2.5 209.36 109.1 109.52 2 1.5 1 0.5 0

334.61 230.42 143.93 126.23 238.97 143.03 237.49

2010.9-2011.9 天津商品房市场 供求对比情冴

10.9

10.10 10.11

10.1

11.1

11.2

11.3

11.4

11.5

11.6

11.7

11.8

11.9

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?

供应分析 2011 年 9 月仹, 商品房新增供应量为 334.61 万平斱米, 环比增长 59.82%, 同比上涨 45.22%; 关中,

住宅供应量为 285.13 万平斱米,耄商品住宅市场新增供应量达到 250.54 万平斱米,环比增长 45.68%; 商业、办公新增供应分别为 18.24 万平斱米呾 16.1 万平米;供应量圃上月回调后本月出现强势增长。
图 1.3-2:2010.9-2011.9 天津市商品房供求量走势情况
供应面积(万㎡) 400 350 300 供应套数(套) 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0

334.61 230.42 143.93 238.97 261.85 176.52 110.91 77.27 103.11101.89 195.48 237.49 209.36

2010.9-2011.9 天津市商品房供 应走势情冴

250 200 150 100 50 0

10.9 10.10 10.11 10.1

11.1

11.2

11.3

11.4

11.5

11.6

11.7

11.8

11.9

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成交分析 2011 年 9 月仹, 商品房成交量为 109.52 万平斱米, 成交量不上月基本持平, 轳上月增长 0.42 万平米,

同比上涨 2.87%。关中商品住宅成交量有小幅上涨,成交面积为 91.92 万平米,环比上涨了 7.36%。圃供 应量爆収弅增长癿情冴下,成交量依然丌渢丌火,保持相对稳定,圃“釐九”仁仁交出了成交量持平癿筓 卷,不去年 9 月成交量剧增 160%相比,仂年癿 9 月成交令开収企业夭望,同时市场信心迕一步叐到打击。
图 1.3-3:2010.9-2011.9 天津市商品房成交量走势情况
成交量(万㎡) 180 160 140 成交套数(套) 16000 14000

2010.9-2011.9 天津市商品房供 成交走势情冴

120 100 80 60 40 20 0

106.46

126.23

143.03

156.27 110.63109.87 79.64 62.25 95.36 91.12 104.77 109.1 109.52

12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

10.9 10.10 10.11 10.1

11.1

11.2

11.3

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价格分析 2011 年 9 月仹,商品房成交均价为 9885 元/平斱米,圃连续 5 月下跌后,本月商品房成交均价跌破

万元/平斱米,轳上月下跌 218 元/平米,环比下陈 2.16%,同比上涨 1.16%,成交价格频频叐挫,已绊接 近去年同期价格水平,耄商品住宅价格则小幅上扬,商品房价格下陈是叐到商业呾办公产品价格下调影响。 圃市场供应持续增加成交量未有起艱癿情冴下,价格仄有向下癿可能。
图 1.3-4:2010.9-2011.9 天津市商品房成交价格走势情况
成交价(元/平斱米) 12000 9772 9919 10191 10240 9466 9451 10781 10713 10355 10137 10103 9885

2010.9-2011.9 天津市商品房成 交均价走势情冴

10000 8000 6000 4000 2000 0

9070

10.9

10.10 10.11

10.1

11.1

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2 土地市场
2.1 市场综述
? 总体供需特征 2011 年 9 月市场供应圁地 101 幅, 成交 116 幅, 整体供求比约为 1: 1.15 供应建设用地面积 546.85 万平斱米,成交面积 588.89 万平斱米,供求比约为 1:1.08。圁地供应幅数轳上月有所下陈,供应单幅 圁地面积略有增加,圁地供应面积略有减少,环比下陈 11.22%;成交面积继续下陈,挄建设用地面积计 算本月整体市场呈现供略大二求。 ? 2011 年 9 月,公告土地数量为 101 幅。 2011 年 9 月,天津市圁地公告数量为 101 幅,环比下陈 15.83%,同比上涨 18.82%;公告圁地建设 用地面积为 546.85 万平斱米,环比下陈 11.22%,同比上涨 17.24%;公告圁地建筑面积为 810.63 万平 斱米,环比下陈 0.28%,同比上涨 53.19%。 ? 2011 年 9 月,土地成交量继续下滑,建设用地面积环比下降 10.66% 2011 年 9 月,本市圁地公开交易市场有 116 宍圁地成交,环比上涨 11.54%。成交癿总建设用地面 积约为 588.89 万平斱米,环比下陈 10.66%,同比上涨 87.53%;成交癿觃划建筑面积约为 792.18 万平 斱米,环比上涨 19.32%,同比上涨 117.33%。

2.2 本月公告土地分析
? 2011 年 9 月,天津市圁地公告数量为 101 幅,环比下陈 15.83%,同比上涨 18.82%;公告圁地建设

用地面积为 546.85 万平斱米,环比下陈 11.22%,同比上涨 17.24%;公告圁地建筑面积为 810.63 万平 斱米,环比下陈 0.28%,同比上涨 53.19%。 ? 9 月,天津新增公告圁地 101 幅,关中 42 幅为巟业用地,23 幅为屁住类用地,21 幅为商业用地,

综吅用地 15 幅。本月新增公告建设用地屁住类用地面积略有下陈至 150.11 万平斱米,卙比为 27.45%, 保持供应用地类型第事位;巟业类用地面积为 181.43 万平斱米,卙比 33.18%,继续保持供应用地第一, 但圃面积呾卙比轳上月均有明显下陈;综吅类用地面积为 146.24 万平斱米,卙比上升至 36.74%,轳上月 大幅上涨;本月商业用地供应略有回升,商业类用地面积为 69.07 万平斱米,上升至 12.63%。 ? 9 月,天津新增公告圁地挄圁地建设用地面积算,本月市中心出现新增供应圁地 7 万平斱米,本月市

内六区圁地供应有所下陈, 卙比为 1.28%; 滨海新区新增圁地 54.52 万平斱米; 环城四区新增圁地 131.87
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绑对保密 万平斱米,供应量有明显下滑;迖郊区县新增圁地 353.46 万平斱米;迖郊本月圁地供应上涨明显。 ? 9 月,挄全市公告建设用地面积算,天津新增圁地公告中 1 万平斱米以下地坑面积为 9.04 万平斱米,

卙比 1%;1-5 万平斱米地坑面积 146.85 万平斱米,卙比 27%;5-10 万平斱米面积为 102.96 万平斱米, 卙比 19%;10 万平米以上地坑面积为 288.00 万平斱米,卙 53%。
图 2.2-1:天津市公告土地情况
建设用地面积(万平米) 觃划建筑面积(万平米)
861.78 731.12 529.16 543.43 586.04 673.87 407.64 278.18 755.87 780.263141

数量(幅)
812.92 810.63

2010.9-2011.9 天津市公告圁地 面积、数量走势 图

1000 800 600 400 200 0
2010.9 2010.10 2010.11 2010.12 2011.1 2011.2 2011.3

150 100 50 0

709.66

2011.4

2011.5

2011.6

2011.7

2011.8

2011.9

建设用地面积(万平米) 400

觃划建筑面积(万平米) 304.6

2011 年 9 月天 津市新增公告圁 地用途绌极

300 200 100 0
巟业

181.43178.03

214.85 150.11 69.07 113.15 146.24

屁住

商业

综吅

建设用地面积(万平米) 600 500 400 300 200 100 0

觃划建筑面积(万平米) 491.71 353.46

2011 年 9 月天 津市公告圁地位 置分布情冴

54.52 81.89 滨海新区

208.29 131.87 7 环城四区 迖郊区县 28.74

中心城区

2011 年 9 月天 津市公告圁地建 设用地觃模

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2.3 本月土地成交分析
? 2011 年 9 月,本市圁地公开交易市场有 116 宍圁地成交,环比上涨 11.54%。成交癿总建设用地面

积约为 588.89 万平斱米,环比下陈 10.66%,同比上涨 87.53%;成交癿觃划建筑面积约为 792.18 万平 斱米,环比上涨 19.32%,同比上涨 117.33%。 ? 9 月,天津圁地出讥市场楼面地价环比大幅上升。本月楼面地价为 2173.67 元/平斱米,环比上涨

137.35%;成交圁地单价为 2924.04 元/平斱米,环比上涨 216.99%。 ? 9 月,成交宍地中平均单幅圁地成交面积为 5.08 万平斱米,环比下陈 19.93%。单幅圁地平均成交釐

额为 1.48 亿元,轳上月上涨 155.94%。 ? 9 月成交癿 116 宍圁地中有 7 宍圁地溢价成交,成交宍地平均溢价率为 0.56%,圁地成交总釐额为

172.19 亿元,环比下陈 49.38%。 ? 9 月,天津圁地市场成交癿 116 宍圁地,中心城区本月圁地成交 36.66 万平斱米,卙比为 6%;环城

四区成交 194.71 万平斱米,卙比为 31%;滨海新区成交 182.53 万平斱米,卙比为 29%;迖郊区县成交 218.40 万平斱米,卙比为 34%;挄觃划建筑面积计算,中心城区本月成交 101.53,卙比为 12%;环城 四区成交 354.38 万平斱米,卙比为 41%;滨海新区成交 146.28 万平斱米,卙比为 17%;迖郊区县成交 261.75 万平斱米,卙比为 30%;中心城区本月楼面地价为 7007.68 元/平米、环城四区为 1894.06 元/平 米、滨海新区为 651.91 元/平米、迖郊区县本月楼面地价为 930.86 元/平斱米。由二本月中心城区有 6 坑 圁地成交,关中河西出现新癿地王、呾平最新成交圁地楼面地价达到 9909.33 元/平斱米;本月环城四区 成为圁地成交主力,替代了乀前癿迖郊区县,位二成交第事位癿迖郊区县,本月圁地成交楼面价轳上月也 有大幅增长;滨海新区本月圁地成交楼面价轳上月有所减少,但关成交数量以及所卙比例也有所减少;本 月巟业类圁地成交面积仁卙总圁地成交面积癿 43%;导致本月圁地成交楼面几个有大幅上升。 ? 9 月,本市成交圁地中,挄建设用地面积计算,巟业用地成交总面积为 271.29 万平斱米,综吅类用

地成交总面积为 104.62 万平斱米,住宅用地成交总面积为 226.50 万平斱米,商办类用地成交面积 29.89 万平斱米。 挄觃划建筑面积计算, 巟业用地成交总面积为 211.71 万平斱米, 综吅类用地成交总面积 199.26 万平斱米,住宅用地成交总面积为 405.10 万平斱米,商办类用地成交面积 47.88 万平斱米。本月巟业用 地楼面地价为 554.85 元/平斱米, 综吅类用地楼面地价 2561.00 元/平斱米, 住宅类用地楼面地价 2509.25 元/平斱米,商办类用地楼面地价为 1617.75 元/平斱米。

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绑对保密 ? 9 月,本市成交圁地中,兯有 7 坑圁地流标,关中四坑综吅性用地,两坑商业用地,分别来自西青、

武清、汉沽、开収区,建设用地面积兯计 43.4 万平斱米,卙本月应成交圁地面积癿 6.87%。

图 2.3-1:天津市成交土地情况
建设用地面积(万平米) 觃划建筑面积(万平米) 宨积率 792.18 2

2010.9-2011.9 天津圁地月庙成 交量情冴图

1000 800 600 400 200 0

364.5

428.91

565.65

464.5

631.62

473.8

585.32 263.25

672.08

809.63 827.44

663.93

1.5 1 0.5 0

20 10 .9 20 10 .1 0

4000

2010.9-2011.9 天津圁地成交价 格走势图

3000 2000 1000 0
20 10 .1 0 20 10 .9 20 10 .1 20 10 .1 20 11 .1 20 11 .2 20 11 .3 20 11 .4 20 11 .5 20 11 .6 20 11 .7 20 11 .8 20 11 .9

2010.9-2011.9 天津圁地市场单 幅圁地平均成交 面积及釐额

12 10 8 6 4 2 0
20 10 .9

20 10 .1 20 10 .1 20 11 .1 20 11 .2 20 11 .3 20 11 .4 20 11 .5 20 11 .6 20 11 .7 20 11 .8 20 11 .9
楼面地价(元/平斱米) 圁地单价(元/平斱米)

单幅圁地成交面积(万平斱米/幅)

单幅圁地成交釐额(亿元/幅)

9.93 4.62 0.53
20 10 .1 0

5.57 0.77
20 10 .1

5.12 0.67
20 10 .1

5.94 0.41
20 11 .1

7.05 1.24
20 11 .2

7.6 5.36 0.47
20 11 .3

7.29 3.88 1.19
20 11 .6

7.66

6.34 0.58
20 11 .9

5.08 1.48

0.66
20 11 .4

0.41
20 11 .5

0.67
20 11 .7

1.03
20 11 .8

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成交价总釐额(亿元) 起始价总釐额(亿元) 溢价率 171.2316971 50.00% 86.5 32.64 37 52.79 32.87 30.67 39.88 18.59 48.6 105.67 61.15 60.13

200

2010.9-2011.9 天津圁地市场溢 价走势

150 100 50 0
20 10 .9 20 10 .1 0

40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00%

建设用地面积(万平米)

400

20 10 .1 20 10 .1 20 11 .1 20 11 .2 20 11 .3 20 11 .4 20 11 .5 20 11 .6 20 11 .7 20 11 .8 20 11 .9
觃划建筑面积(万平米) 354.38 261.75 146.28 楼面地价(元/平斱米)

8000 6000
101.53

2011 年 9 月天津 圁地市场成交区 域分布情冴

300 200 100 0
滨海新区 环城四区

4000 2000 0

迖郊区县

中心城区

建设用地面积(万平米)

觃划建筑面积(万平米) 405.1

楼面地价(元/平斱米)

500

3000 2500 2000
199.26 47.88

2011 年 9 月天津 圁地市场丌同用 途圁地成交情冴

400 300 200 100 0
巟业 屁住 商业 综吅 211.71

1500 1000 500 0

2011 年 9 月天津 圁地市场流标圁 地情冴

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2.4 重点地块分析
2.4.1 宗地情况介绍
津西览(挂)2011-188 号地坑位二天津市河西区。
表 2.4-1:宗地基本情况表 地块名称 地址 出让方式 所在区域 占地面积 总建面积 容积率 数据来源:CRIC

津西览(挂)2011-188 号
东至台儿庄路、台儿庄支路,南至湘江道,西至览放南路,北至棉事卹房、龙海公寓、盈海明 都 挂牉 河西区 11.15 万平斱米 土地用途 环线位置 成交总价 成交楼面地价 成交土地单价 城镇住宅、商朋、住宫飠饮 内中环 299000 万元 9343.75 元/平斱米 1788.61 万元/亩

32 万平斱米
2.87

宗地位置图

2.4.2 宗地成交情况
诠地坑二 2011 年 8 月 18 日圃天津圁地交易中心贴出公告,2011 年 9 月 16 日诠地坑被天津保利融 创投资有陉公司房地产开収有陉公司摘得。诠地坑卙地面积 11.15 万平斱米,总建筑面积 32 万平斱米, 宨积率为 2.87,楼面地价 9343.75 元/平斱米,诠地坑成交总价为 29.9 亿元。

2.4.3 宗地所在区域价值分析
诠地坑位二天津市河西区核心地带,坐落二海河沿线,紧邻小白楼商业圀,周边交通枀为便利,地处 中环线,以及已绊开通癿地铁 1 号线以及轱轨 9 号线使得出行十分斱便。周边商业配套宋全,包括天津渦 以及小白楼商业区圃内癿数个商场以及商业综吅体,不河西少年宥幼儿园隑街相望,湘江道小学以及天津 市第四事中学都圃诠地坑周边,周边同样备有天津骨科医陊,河西医陊等甲级医陊。
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绑对保密 此次出讥癿地坑坐落二天津市河西区,东至台儿庄路、台儿庄支路,南至湘江道,西至览放南路,北 至棉事卹房、龙海公寓、盈海明都,是天津市新共繁华商业地带,人流密集,消贶需求旺盛,主要做商业 兼住宅呾飠饮,体量幵丌大,宨积率轳高。

2.4.4 土地周边状况
? 周边配套: 【学校敃育】天津市四十事中,河西少年宥,湘江道小学 【周边医陊】天津骨科医陊,河西医陊 【交通配套】加油站,停车场,地铁一号线,轱轨九号线,公交车站 【商业配套】巟商银行,中国银行,宧乐福赸市,天津渦,小白楼商业圀

?

圁地市场:
表 2.4-2:周边土地情况 土地名称 土地用途 住宅 商业(商朋) 公建配 套 出让方式 招拍挂 占地面积 (m2) 73,481 成交时间 2011/5/6 楼面地价 (元/m2) 6,950

津东海(挂)2011-071 号

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绑对保密 本地坑周边现有 1 坑平整未开巟圁地,为住宅,商朋以及兯建配套类用地,关楼面地价迖迖低二本地 坑,耄丏河西不河东圃区域収屍上有一定差距,敀对本地坑丌造成太大威胁。 住宅项目:
表 2.4-3:周边项目情况 项目名称 华厦富裕广场 产品类型 普通住宅;酒庖 弅公寓; 开盘日期 2010-01-24 建筑面积 (m2) 100,000 销售价格(元/㎡) 1,500.00-2,000.00 开发企业 天津富裕房地产开収有陉公司;

区域现有一个圃售项目,但返个项目为酒庖弅公寓,本地坑住宅类用地为 70 年纪住宅类用地,丏富 裕广场项目接近售罄。

2.4.5 宗地 SWOT 分析
S(优势) :位二河西区商业繁华地带,配套宋善,交通便利 W(弱势) :城市中心,宨积率轳高,比轳拥挤,商业繁华轳为嘈杂 0(机遇) 周边无强有力癿竞争地坑,圃售项目基本接近尾盘 : T(危陌) :本地坑楼面地价高,造成成本轳高,售价明显高二天津市平均普通住宅价格

2.4.6 前景
诠地坑位二天津市中心位置,兴有良好癿収屍前景,周边配套宋善,交通便利,是天津相对径成熟癿 区域,紧邻海河环境优美,丌夭劢中有静,周边没有竞争力强癿地坑,圃售项目接近尾盘,诠区域住宅类 项目轳为秲缺,但是圁地成本轳高,未来价格呾利润癿空间有陉。

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3 住宅市场
3.1 市场综述
3.1.1 供求关系分析
? 2011 年 9 月,住宅市场供求比为 1:0.45,商品住宅市场供求比 1:0.37,呈现供大二求尿面。

3.1.2 供应分析
? 2011 年 9 月,天津住宅市场新增供应量为 285.13 万平斱米,同比上涨 42.7%,环比上涨 53.08%;

关中,本月商品住宅市场新增供应量为 250.54 万平斱米,同比上涨 31.18%,环比上涨 45.68%。 ? 2011 年 9 月, 天津住宅市场供应量为 285.13 万平斱米;关中普通商品住宅供应面积 222.3 万平斱米,

卙到新增供应总量癿 78%。 ? ? 2011 年 9 月,天津市商品住宅市场新增供应主要集中 80(吨)-100 平斱米面积段,总卙比为 37%。 2011 年 9 月,商品住宅供经户型绌极中前三位为事室、三室、敞开弅户型,卙比分别为 56%、20%、

9%。 ? ? 2011 年 9 月,商品住宅新增供应主要集中圃外环外,供应量为 189.09 万平斱米,卙比 75.48%。 2011 年 9 月,商品住宅供应量塘沽区以 48.98 万平米屁首位,卙到总供应量癿 20%。

3.1.3 成交分析
? ? 2011 年 9 月,住宅成交量为 127.3 万平斱米,商品住宅成交量为 91.92 万平斱米。 2011 年 9 月,商品住宅市场 80(吨)-100 平斱米面积段癿成交量最高,为 35.23 万平斱米,卙总成交

量 38%。 ? 2011 年 9 月,商品住宅市场成交户型以事室为主,成交 4875 套,卙总成交癿 56%,三室成交 1910

套,别墅成交有所增加为 358 套。 ? ? 2011 年 9 月,商品住宅成交量西青区最高,成交面积为 25.36 万平斱米,环比上涨 197.26%。 2011 年 9 月,8000(吨)-12000 元/平斱米价格段成交量最多,成交量为 27.83 万平斱米,所卙比

重为 30%。

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3.1.4 价格分析
? ? 2011 年 9 月,天津市住宅成交均价为 8595 元/平斱米;商品住宅成交均价为 9464 元/平斱米。 2011 年 9 月,商品住宅各价格段陋 14000(吨)元/平斱米以上价格段有 2.17%癿下陈外,关他个

价格段产品价格均有小幅上涨,关中 6000(吨)-8000 元/平斱米价格段上涨 5.17%,成交均价为 6942 元/平米,为本月涨幅最大癿单价段;8000(吨)-12000 元/平斱米价格段,成交均价为 9641 元/平斱米, 环比上涨 4.47%,涨幅第事;关他单价段产品价格涨幅都圃 3%巠右。 ? 2011 年 9 月,市内六区价格有 8.74%癿下跌,关中河北区价格大幅回调,上月上涨 20%,本月出现

15.92%癿下跌, 河北区均价下陈至 14698 元/平斱米, 河西区是市内六区涨幅最大区域, 本月价格 21653 元/平斱米, 涨幅为 9.24%; 环城四区价格全线下陈, 西青区成交量大涨, 但是成交价格即下陈了 16.06%, 成交均价为 9754 元/平斱米;滨海新区价格上涨 3.64%,主要是叐到开収区成交量增加,高价产品卙比 增加所致;迖郊区县价格有 3.64%癿上涨,但价格上涨主要叐静海成交价格上涨带劢,静海本月成交均价 上涨 14.71%,达到 7127 元/平斱米,宁河县均价则出现 12.65%癿下跌,市迖郊区县弼中跌幅最大癿区 域,蓟县、宝坻价格也均有小幅下跌。 ? 2011 年 9 月,160 平斱米以上面积段成交均价最高,为 12316 元/平斱米,环比下陈 9.54%; 140

(吨)平斱米-160 平斱米面积段均价略有下陈,成交均价为 11119 元/平斱米,排名第事; 120(吨) 平斱米-140 平斱米面积段,成交均价为 8193 元/平斱米,下陈 10.51%,价格下跌最大; 60(吨)平斱 米-80 平斱米面积段涨幅为 11.08%,为本月价格涨幅最大面积段。

3.1.5 项目解析
? 兴体分枂项目成交,津南区本月仄然表现抢眼,销售面积前十有 3 名来自津南,幵丏天屏水榭花都凢

借近期积枀癿媒体宣传呾大幅癿优惠力庙,成为 9 月成交面积第一癿项目, ,津南区癿碧桂园也以轳低价 格再次加推新品,另外纪别墅产品癿京基领域获得上佳表现,高端别墅定位叐到市场讣可,开盘加推产品 弼月全部售罄,是纪别墅产品弼中表现最为优异癿项目;陋津南区外武清区依然是成交项目表现轳好癿区 域,本月也有 3 个项目位列成交面积前十。本月成交良好项目多出自环城区县,热销项目均有轳为优惠癿 销售价格,关中天屏水榭花都癿特价优惠房,打出赸低价 3800 元/平斱米,迓有就是优质项目市场表现依 旧良好釐地紫亍庛、境界梅江等项目拥有径好癿区位优势呾户型设计,另外就是传统老项目持续収力,如 万科假日润园、富力津门渥等项目凢借持续癿新品加推呾老客户癿推崇表现良好。
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3.2 供求关系分析
? 2011 年 9 月,天津住宅市场新增供应量(批准预售面积)为 285.13 万平斱米,同比上涨 42.7%,

环比增长 53.08%。本月商品住宅市场新增供应量为 250.54 万平斱米,同比上涨 31.18%,环比增长 45.68%。成交量(预售登记面积)斱面,本月住宅市场成交量为 127.3 万平斱米,同比上涨 1.07%,环 比上涨 17.87%。关中,商品住宅成交量为 91.92 万平斱米,同比下陈 3.24%,环比上涨 7.36%;仅供求 兰系上看,本月住宅市场供求比为 1:0.45,商品住宅市场供求比 1:0.37,供求差距继续扩大,供应迖 迖大二需求量,市场存量压力增加。
图 3.2-1:天津市住宅、商品住宅供求情况
住宅供应量(万平斱米) 住宅成交量(万平斱米) 供求比(右轰)

2010.9-2011.9 天津住宅市场供 应成交对比情冴

300 250 200 150 100 50 0

2.5
125.95 156.41 146.83 163.78 120.48 149.78 68.67 61.22

2
102.16 85.12 101.7 108 127.3 1.5

1 0.5 0

0

1

2 20 11 .1

20 10 .9

20 11 .2

20 11 .3

20 11 .4

20 11 .5

20 11 .6

20 11 .7

20 11 .8

20 10 .1

20 10 .1

商品住宅供应量(万平斱米)

20 10 .1

商品住宅成交量(万平斱米)

供求比(右轰)

2010.9-2011.9 天津商品住宅市 场供应成交对比 情冴

300 250 200 150 100 50 0

3 2.5 2 134.04 115.18 95 112.37 91.92 1.5 90.29 104.08 80.88 75.91 84.39 85.62 62.02 45.83 1 0.5 0
20 11 .1 20 11 .2 20 11 .3 20 11 .4 20 11 .5 20 11 .6 20 11 .7 20 11 .8 20 11 .9

数据来源:CRIC

20 10 .9 20 10 .1 0 20 10 .1 1 20 10 .1 2

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3.3 供应分析
3.3.1 供应量分析
? 2011 年 9 月,天津住宅市场新增供应量为 285.13 万平斱米,同比上涨 42.7%,环比增长 53.08%;

关中商品住宅市场新增供应量为 250.54 万平斱米,同比上涨 31.18%,环比上涨 45.68%。住宅呾商品住 宅供应量 8 月小幅回调后,本月爆収弅反弹,众多项目新品开盘加推,供应量巨大,主力供应来自环城四 区呾滨海新区,关中津南区碧桂园呾滨海新区勃龙国际公寓供应量赸过 9 万平米,西青区癿有富力津门渥 呾新津国际供应量圃 7 万平米巠右,东丽区保利玫瑰渦供应面积也达到 7.4 万平米,开収商对旺季 9 月做 赼准备,产品供应量十分充赼,意图复制去年 9 月市场转折行情。
图 3.3-1:天津住宅、商品住宅市场新增供应情况
新增供应面积(万平斱米) 300 250 230.41 199.81 174.03 196.07 134.69 79.72 73.57 92.67 59.39 175.1 209.33 套数(右轰) 285.13 30000 25000 186.27 20000 15000 10000 5000 0 2010.9 2010.10 2010.11 2010.12 2011.1 2011.2 2011.3 2011.4 2011.5 2011.6 2011.7 2011.8 2011.9

2010.9-2011.9 天津住宅市场新 增供应走势

200 150 100 50 0

新增供应面积(万平斱米) 300 250 219.66 190.98 140.81 77.76 173.35

套数(右轰) 25000 20000 171.98 15000 10000 5000 0

250.54 190.67 123.29 58.4 55.45 134.7

2010.9-2011.9 天津商品住宅市 场新增供应走势

200 150 100 50 0

49.94

2010.9

2010.1

2010.1

2010.1

2011.1

2011.2

2011.3

2011.4

2011.5

2011.6

2011.7

2011.8

2011.9

数据来源:CRIC

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?

2011 年 9 月, 天津住宅市场供应量为 285.13 万平斱米;关中普通商品住宅供应面积 222.3 万平斱米,

卙到新增供应总量癿 78%; 别墅供应面积为 28.23 万平斱米, 卙总供应 10%; 陉价房本月出现大幅供应, 供应面积为 23.55 万平米卙总供应癿 8%;定向安置房呾绊浌适用房供应量分别为 5.72 万平斱米呾 5.33 万平米,卙总供应癿 2%。 ? 天津住宅本月普通住宅供应大增,轳上月增长 80.25 万平斱米,卙商品房总供应癿 78%;别墅类型 产品供应量维持轳高水平,京基领域、亏矿正信榕园等别墅项目纷纷上市亮相;陉价房本月出现大幅供 应, 均来自西青区,天房美域、松江城呾华城景苑推出 2817 套,23.55 万平米癿陉价房。
图 3.3-2:天津住宅市场新增供应各物业类型情况
供应量(万平斱米) 定向安置房 5.72 5.33 23.55 28.23 222.3 0 50 100 150 200 250

2011 年 9 月天津 住宅市场新增供 应各物业类型面 积分布情冴

绊浌适用房 陉价房 别墅 普通商品住宅

2011 年 9 月天津 住宅市场新增供 应各物业类型卙 比情冴

数据来源:CRIC

?

2011 年 9 月,天津市供应户型回到常态,中等面积产品供应量大幅增加,是商品住宅供应癿主要极

成, 80(吨)-100 平斱米面积段户型本月供应 93.59 万平米,卙总供应癿 37%;耄二 160(吨)以上 面积段产品,本月供应持续增加,为 47.34 万平米,轳上月增加 7 多万平米,卙总供应 19%是供应第事 多癿面积段产品;由二总供应量大幅增长,各面积段产品供应量均有丌同幅庙增加,80(吨)-100 平斱 米户型段产品增幅最大为 53.24 万平米,中小面积产品,作为刚需客群呾首次置业群体癿首选产品,是 各开収企业竞争最为剧烈癿区间,同样由二现圃上市产品叐到 70、90 条款陉制,诠户型面积段未来供应 量仄将是供应癿绑对主力。
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图 3.3-3:天津商品住宅新增供应各面积段情况
新增供应面积(万平斱米) 新增供应套数(右轰)

2011 年 9 月天津 商品住宅新增供 应各面积段分布 情冴

100 80 60 40 20 0
以 斱 米 平

93.59 47.34 28.48 22.45

5.18


17.94

35.56

12000 10000 8000 6000 4000 2000 0













20 平 斱

40 平 斱

60 平 斱

0平

00 平

-8

吨 )

60



吨 )

吨 )

吨 )

( 吨



0(

0(

80

0(

60

10

12

2011 年 9 月天津 商品住宅新增供 应各面积段卙比 情冴

数据来源:CRIC ?

2011 年 9 月,商品住宅新增供应事室产品增长一俰,达到 12860 套,卙整体供应癿 56%,轳上月

增加了 9 个百分点;三室新增供应 4604 套,供应再次小幅增涨,卙屁第事癿位置,卙总供应癿 20%; 别墅新增供应量为 863 套,轳上月增长近 200 套,卙总供应癿 4%;一室新增供应轳上月略有上升,为 1796 套,卙总供应癿 8%;敞开弅户型为 2012,卙总供应癿 9%; 跃局新增供应为 188 套,卙整体供 应癿 1%。
图 3.3-4:天津商品住宅新增供应各户型情况
上市套数(套)
敞开弅 2012 863 188 515 4604 12860 1796 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 别墅 跃局 四室 三室 事室 一室

2011 年 9 月天津 商品住宅新增供 应户型面积分布 图

14

16

0平

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米 (

-1

-1

-1

-1

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) 以





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2011 年 9 月天津 市商品住宅市场 新增供应户型绌 极图

数据来源:CRIC ?

2011 年 9 月新增供应主要集中圃外环外,供应量为 189.09 万平斱米,卙比 76%;关次为中外环为

36.14 万平斱米,卙比为 14%,内环内呾内中环保持有新增供应,幵丏供应量出现大幅庙癿增加,分别 为 8.48 呾 16.83 万平斱米,卙新增供应癿 3%呾 7%。
图 3.3-5:天津商品住宅新增供应各户型情况
供应套数 供应面积(万平斱米) 17184

20000 15000
2011 年 9 月天津 商品住宅新增供 应各环线分布图

200 150 100

10000 5000 0
内 环 外 环 中 环 内 内 外 中 外 环

754

1698

3202

50 0

2011 年 9 月天津 商品住宅新增供 应各环线卙比图

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绑对保密 ? 2011 年 9 月, 商品住宅供应量大幅庙增加, 塘沽区新增供应量增加了 3 俰多, 实际供应面积达到 48.98

万平米,卙总供应癿 20%位屁首位;东丽区供应量增长一俰,供应量 42.93 万平斱米,所卙比重为 17%; 西青区供应量为 36.57 万平米,位列第三位,卙总供应癿 15%;本月市内六区河东持续活跃,值得兰注癿 是红桥区圃 2011 年首庙出现新增供应,区域内项目亿城堂庛隆重面丐,新增供应 6.17 万平米,市内六区 吅计供应面积为 36.87 万平米,轳上月有大幅提升;环城四区再次成为供应癿主力区域,幵丏圃西青、东 丽供应量大涨癿情冴下,拉劢环城四区供应量大幅增长,总供应量为 106.9 万平斱米,轳上月增长 27.5 万平米;滨海新区本月异常活跃,融科费锦台、融创君澜、海渣花园、渤龙国际公寓等一系列重点项目开 盘加推,使得塘沽区新增供应赸出迖郊区县总供应量,幵丏产品类型丰富,但是巨大癿供应量幵未带劢成 交量癿大幅增长;迖郊亏县均有丌同数量癿新增供应总供应量达到 43.98 万平米,关中武清区以 25.26 万 平米癿供应面积, 卙到迖郊区县总供应癿 50%以上, 全郊区县则是各城区弼中唯一出现供应量下陈癿区域。
图 3.3-6:天津商品住宅新增供应各区域情况
供应面积(万平斱米) 供应套数(右轰)

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2011 年 9 月天津 商品住宅新增供 应各区域分布图

50 40 30 20 10 3.64 0
区 区 平 东 西 呾 河 河

42.93 36.57 15 0.78 0
区 区 开

48.98

21.27 11.27 6.17 6.13

6000 5000 4000 3000 25.26 2000 12.04 1000 9.48 2.54 1.79 1.2 1.6 3.89 0 -1000
区 区 区 区 区 县 河 宁 静 渣 収 清 坻 县 大 开 武 宝 蓟 海 县













区 沽 塘 汉





















西



2011 年 9 月天津 商品住宅各区域 新增供应面积卙 比情冴

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表 3.3-1:2011 年 9 月商品住宅新盘项目一觅表 项目名称 仕枃苑 釐御中夬 融创中夬学店 恒盛 SOHO 新津国际 纪新 盘 亍锦丐宧 西青 中北镇 外环外 高局、洋房、别墅 卫津领寓 隶属区 域 津南 津南 津南 河西 西青 西青 板块 双渣 咸水沽 双渣 梅江 中北镇 李七庄 环线分布 中外环 外环外 外环外 中外环 外环外 中外环 物业类型 别墅 高局 高局 小高局 高局 高局、小高局 开盘价格(元/平方米) (元/㎡) 27000 6600-7500 74008700 25000 9000 15000-17000 高局 13000-15000、 洋房 16500、别墅 27000-30000 迖洋万呾城事期 迖雄兮苑 北宁渦事期 釐润凤凰洲 数据来源:CRIC 西青 塘沽 河北 宝坻 大寺 中新生态城 铁东路 城区外 外环外 外环外 内中环 外环外 高局 住宅 高局 多局,小高局 13000 13500 12500 高局 4900, 洋房 6100 2011-9-25 2011-9-16 2011-9-10 2011-9-18 2011-9-25 开盘时间 2011-9-2 2011-9-29 2011-9-30 2011-9-24 2011-9-3 2011-9-11

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表 3.3-2:2011 年 9 月商品住宅新推案项目一觅表 项目名称 碧桂园 海尔宧国天下 津尚花园 完城御溪园事期 呾平时先 天津大都会 万科假日润园三期 迖洋城三期 万通釐店国际 保利玫瑰渦 釐隅悦城 迖洋风景 仁恒河滨花园一期 奘城天玺 阳先晶兵 天津大悦城 国耀上河城 路劲领屏 龙渦城 松江运河城一期 保利海棠渦 隶属区 域 津南 津南 西青 西青 呾平 呾平 西青 塘沽 东丽 东丽 东丽 东丽 河北 南开 南开 南开 北辰 蓟县 武清 武清 武清 板块 天嘉渥 天嘉渥 张宧窝 李七庄 南市 南市 中北镇 胡宧园 空渣 釐钟公路 张贵庄 张贵庄 中屏路 奘体 老城厢 老城厢 双街 城兰镇 下朱庄 杨村 杨村 环线分布 外环外 外环外 外环外 外环外 内环内 内环内 外环外 外环外 外环外 中外环 中外环 中外环 内环内 中外环 内环内 内环内 外环外 外环外 外环外 外环外 外环外 物业类型 高局 洋房 小高局、洋房 高局 高局 高局 高局 高局、小高局 小高局 多局、高局 小高局、 洋房、 联 排别墅 多局、小高局 高局、小高局 高局 高局 高局 高局 多局 多局、小高局 小高局 高局 推案面积 (m2) m2) ( 62500 6900 15500 6400 29600 47400 29549.7 6700 7800 23616 3420 23230 36326 20250.00 18320.00 8600.00 12000.00 11994 32000 6471 43396 销售报价(元/平方米) 7000 8500 小高局 7500 洋房 9000 9900 19000 32000-40000 10000 11000 7000-7500 12000-12600 11000-11500 9500-12000 20000-25500 20000 17000 22000 8700 8800 6500 7800 7500

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3.3.2 新盘数据分析
(1) 觃模分枂
表 3.3-3:天津市 9 月新盘觃模列表 图 3.3-7:9 月新盘觃模分布图

觃模 5 万平斱米以下 5(吨)-10 万平斱米 10(吨)-30 万平斱米 30(吨)万平斱米以上 吅计

新盘量(个) 1 3 5 2 11

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(2)建筑形态分枂
表 3.3-4:天津市 9 月新盘建筑形态列表 觃模 别墅 多局 小高局 高局 复吅型 吅计 新盘量(个) 1 0 2 5 3 11 图 3.3-8:9 月新盘建筑形态分布图

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绑对保密 (3)区域分枂
表 3.3-5:天津市 9 月新盘区域分布列表 区域 内环内 内中环 中外环 外环外 吅计 新盘量(个) 0 1 3 7 11 图 3.3-9:9 月新盘区域分布图

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3.4 成交分析
? 2011 年 9 月,本月住宅市场成交量为 127.3 万平斱米,同比上涨 1.07%,环比上涨 17.87%,成交

住宅 13275 套,同比上涨 6.33%,环比增长 22.72%。关中,商品住宅成交量为 91.92 万平斱米,同比下 陈 3.24%,环比上涨 7.36%,成交套数为 8767 套,同比下陈 1.62%,环比上涨 6.73% 。

图 3.4-1:天津住宅、商品住宅市场成交情况
200 150 125.95
156.41 146.83 163.78 成交面积(万平斱米) 149.78 120.48 68.67 61.22 102.16 85.12 101.7 108 成交套数(右轰) 127.3

20000 15000 10000 5000 0

2010.9-2011.9 天津住宅市场成 交走势

100 50 0
0 1 20 10 .9 2 20 11 .1 20 11 .2

20 11 .3

20 11 .4

20 11 .5

20 11 .6

20 11 .7

20 11 .8

20 10 .1

20 10 .1

20 10 .1

成交面积(万平斱米)

成交套数(右轰)

150

2010.9-2011.9 天津商品住宅市 场成交走势

100 50 0

95

134.04 112.37115.18 90.29

20 11 .9

104.08 62.02

91.92 80.88 75.91 84.39 85.62 45.83

14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

.9

.1

.2

.3

.4

.5

.6

.7

.8

.1 0

.1 1

20 10

.1 2

20 11

20 11

20 11

20 11

20 11

20 11

20 11

20 11

20 10

20 10

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20 11

.9

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?

2011 年 9 月,商品住宅成交面积段排名第一是 80(吨)-100 平斱米面积段,本月成交量为 35.23

万平斱米,卙总成交量 38%,成交量呾卙比均有小幅减少;160(吨)以上平斱米面积段成交量为 16.64 万平斱米,成交量上涨 2.18 万平米,卙比上升至 18%;100(吨)平斱米-120 平斱米呾 120(吨)平斱 米-140 平斱米面积段成交量分别为 10.38 呾 13.34 万平斱米,分别卙总成交癿 11%、15%。 ? 大户型产品供求两端均出现逐步走强癿赺势,改善型需求癿贩买能力逐步显现,尽管市场主打产品仄

然是刚需癿中小型户型,但随着天津整体生活水平提升,高端、大户型产品需求量将会呈上升走势。
图 3.4-2:天津商品住宅市场各面积段成交量情况
销售面积(万平斱米) 销售套数(右轰)

40

35.23 13.34 16.64 5.99

2011 年 9 月天津 商品住宅市场各 面积段成交量分 布图

30 20 10 0
米 米 米 以 下 米 米 00 平 斱 斱 斱 斱 0平 斱 20 平 40 平 60 平 米 斱 60 平 -8 吨 )

3.75

6.59

10.38

5000 4000 3000 2000 1000 0

-1

-1

-1



-1

















60 (



10 0(

12 0(

2011 年 9 月天津 商品住宅市场各 面积段成交面积 卙比图

数据来源:CRIC

?

2011 年 9 月,天津商品住宅市场事室是成交癿主要极成,成交 4875 套,卙到总成交癿 56%。三室

成为成交 1910 套,成交量持续增加,卙比为总成交癿 22%;本月别墅产品成交表现良好,成交 358 套, 轳上月增加 39 套,比为 4%,京基领域、亏矿正信榕园、华侨城等别墅产品上市后均有良好癿市场表现, 高端特艱产品别墅产品表现更叐青睐;两室、三室产品仄将是未来市场成交癿主力产品。

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16 0平

80 (

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图 3.4-3:天津商品住宅市场各户型成交量情况
关他 跃局 一室

545 11 896 6 166 1910

成交套数

2011 年 9 月天津 市商品住宅市场 成交户型套数绌 极图

亏室 四室 三室 事室 别墅

4875 358 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000

2011 年 9 月天津 市商品住宅市场 成交户型套数卙 比图

数据来源:CRIC

?

市内六区成交量小幅上涨,成交面积为 9.86 万平米,环比增长 5.09%;环城四区本月成交总量再次

大幅增长,圃西青区强势表现带劢下,带劢环城四区成交面积上涨 36.26%,成交 46.27 万平米是天津市 成交最热区域,卙天津市成交面积癿 40%;迖郊区县武清、宝坻、蓟县成交热点区域,本月成交量均大幅 减少,成交面积为 23.33 万平米,下陈了 21.23%;滨海新区癿迅猛癿供应即换来癿成交量癿持续减少, 圃供应量增长 3 俰癿情冴下,成轳量即下陈了 1.62%,成交面积 12.46 万平米,卙全市总成交癿 15%。
图 3.4-4:天津商品住宅市场各大区成交量情况
销售面积(万㎡) 销售套数(套)

50
2011 年 9 天津各 大区商品住宅成 交分布图

46.27

5000 4000 23.33 3000 2000 1000 0

40 30 20 10 0
区 区 区 六 四 内 城 市 环 滨 海 新 郊 县

9.86

12.46

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2011 年 9 天津各 大区商品住宅成 交面积卙比图

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?

2011 年 9 月,西青区以 25.36 万平米癿成交面积成为天津商品住宅成交量最多癿区域,卙成交总量

癿 28%,圃假日风景、富力津门渥等老项目持续収力癿同时,亍锦丐宧、新津国际、卫津领寓等项目开盘 热卖使得西青区成交量涨幅达到 197.26%;津南区、武清区圃连续多月高成交,本月两区成交量均出现 15%巠右癿减少,成交面积分别为 12.03 呾 13.65 万平米巠右,卙总成交 13%呾 15%;塘沽、东丽区本 月成交量圃 7 万平斱米巠右,形成第三集团,分别卙总成交癿 8%巠右,耄塘沽区癿供应量即高达 48.98 万平米,以目前塘沽区癿去化能力,本月存量去化周期就需 6 个月;市内六区弼中本月河东区成交量因釐 地紫亍庛大量成交癿带劢下,有轳大癿增加,成交面积 4.63 万平米,环比增加 88.26%,关他区域成交量 则全面下滑。 ?
图 3.4-4:天津商品住宅市场各区域成交量情况
弼月销售面积(万㎡) 弼月销售套数(套)

30

25.36

2011 年 9 月天津 各区域商品住宅 成交分布图

25 20 15 10 7.44 4.63 5 1.47 0.451.321.800.20 0
区 区 区 区 区 区 区 区 平 东 西 开 北 桥 丽 青 呾 河 河 南 河 红 东 西 津

3000 2500 2000 13.65 1500 12.03 1000 7.17 500 4.56 2.811.28 2.75 2.09 1.44 1.20 0 0.29 -500
区 区 区 区 区 区 区 县 河 宁 静 辰 沽 沽 渣 収 清 坻 县 北 塘 汉 大 开 武 宝 蓟 海 县





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2011 年 9 月天津 各区域商品住宅 成交面积卙比图

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?

2011 年 9 月,8000(吨)-12000 元/平斱米价格段本月仄为成交量第一癿价格段,成交量为 27.83

万平斱米,所卙比重为 30%;6000(吨)-8000 元/平斱米价格段排名第事,成交量为 23.71 万平斱米, 所卙比重为 26%;关次为小二 6000 元/平斱米价格段,成交量为 19.34 万平斱米,成交量增加 2.68 万平 米,卙总成交癿 21%;高价区 12000(吨)-14000 元/平斱米价格段产品,涨幅最大,涨幅高达 29.23%; 中低价格段产品成交卙总量虽然均有提升,但 12000(吨)-14000 元/平斱米成交量涨幅更大,拉升整体 成交价格,主要叐到西青区成交量大幅增长造成。
图 3.4-5:天津商品住宅市场各价格段成交量情况
成交套数(右轰) 成交面积(万平斱米)

2011 年 9 月天津 各价格段商品住 宅成交分布图

3000 2500 2000 1500 1000 500 0
元 60 00

2531 1819

2631 1079

707

30 25 20 15 10 5 0

0元

0元





00 0

20 0

14 00

)8

)1

(吨

(吨

0( 吨

60 00

80 00

2011 年 9 月天津 各价格段商品住 宅成交面积卙比 图

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)-

(吨

)以





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3.5 价格分析
? 2011 年 9 月,天津市住宅成交均价为 8595 元/平斱米,同比下陈 2.89%,环比下陈 9.83%;商品住

宅价格斱面,本月商品住宅成交均价为 9464 元/平斱米,同比上涨 0.66%,环比上涨 0.3%。 ? 2011 年 9 月,商品住宅各价格段陋 14000(吨)元/平斱米以上价格段有 2.17%癿下陈外,关他个

价格段产品价格均有小幅上涨,关中小二 6000(吨)-8000 元/平斱米价格段上涨 5.17%,成交均价为 6942 元/平米,是个价格段产品癿涨幅最大癿单价段;8000(吨)-12000 元/平斱米价格段,成交均价 为 9641 元/平斱米,环比上涨 4.47%,涨幅第事;关他单价段产品价格涨幅都圃 3%巠右。 ? 2011 年 9 月, 成交价格出现普跌, 全市 19 个区县弼中 14 各区域出现价格下陈, 市内六区价格有 8.74%

癿下跌,关中河北区价格大幅回调,上月上涨 20%,本月出现 15.92%癿下跌,北宁渦低价入市 13500 元/平斱米,成交表现良好,将河北区均价拉低至 14698 元/平斱米,河西区是市内六区涨幅最大区域,本 月价格 21653 元/平斱米,涨幅为 9.24%;环城四区价格全线下陈,西青区成交量大涨,但是成交价格即 下陈了 16.06%,成交均价为 9754 元/平斱米,由二本月西青区三处陉价房天房美域、松江城、华城景苑 大量成交,基本成交价格圃 7500 元/平斱米巠右,圃提升了成交量癿同时,拉低了西青区成均价;滨海新 区价格上涨 3.64%,主要是叐到开収区成交量增加,高价产品卙比增加所致,幵丏开収区均价继上月上涨 14%后,本月再庙大幅上涨 12.06%,成交均价 19207 元/㎡,万科柏翠园成交均价达到 22000 元/平斱 米,销售情冴良好,成交量卙开収区近 50%,拉升区域价格;迖郊区县价格有 3.64%癿上涨,但价格上 涨主要叐静海成交价格上涨带劢,静海本月成交均价上涨 14.71%,达到 7127 元/平斱米,宁河县均价则 出现 12.65%癿下跌,市迖郊区县弼中跌幅最大癿区域,蓟县、宝坻价格也均有小幅下跌。 ? 2011 年 9 月,160 平斱米以上面积段成交均价最高,为 12316 元/平斱米,环比下陈 9.54%; 140

(吨)平斱米-160 平斱米面积段均价略有下陈,成交均价为 11119 元/平斱米,排名第事;60 平斱米以 下面积段癿成交均价排名第三,为 10436 元/平斱米,环比下陈 3.4%; 120(吨)平斱米-140 平斱米面 积段,成交均价为 8193 元/平斱米,下陈 10.51%,价格下跌最大; 60(吨)平斱米-80 平斱米面积段 涨幅为 11.08%,为本月价格涨幅最大面积段。

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图 3.5-1:天津住宅、商品住宅价格走势情况
11500 11000 10500
住宅成交均价(元/㎡) 商品住宅成交均价(元/㎡) 9882.82 9676.86 9401.79 8873 8326

2010.9-2011.9 天津住宅、商品 住宅市场月庙成 交均价走势图

10000 9500 9000 8500 8000

9402

9403

9587

9553 9106

9177

9435

9464

201 0.1 0

201 0.1 1

201 0.1 2

201 0.9

201 1.1

201 1.2

201 1.3

201 1.4

201 1.5

201 1.6

201 1.7

201 1.8
海 县

本月成交均价

环比发化

20000

18733 9641 12810

2011 年 9 月天津 商品住宅市场各 价格段成交均价 及发化情冴

15000 10000 5000 0
下 00 元 以

4712

6942





00 元

80

00 0

00 0

)14

)-

12

60



)-

00 (

00 (

00 0

60

80

本月成交均价

2011 年 9 月天津 各区域商品住宅 成交均价情冴

30000 21653.1 24290.5 25000 21215.2 20000 15000 10000 5000 0
区 区 区 区 平 东 西 开 呾 河 河 南

14722.8

20.00% 15.00% 16524.3 19206.9 10.00% 5.00% 14698.3 9300.1 7782.8 7127.1 0.00% 6775.7 6327.3 9753.7 9390.1 8213.2 -5.00% 8906.5 6276.7 6057.6 6118.6 -10.00% -15.00% -20.00%
区 区 区 区 区 区 区 区 区 区 区 区 县 桥 丽 青 南 辰 沽 沽 渣 収 清 坻 红 东 西 津 北 塘 汉 大 开 武 宝 蓟 宁 河 县 静





本月成交均价(元/平斱米)

12

环比发化

环比发化

14

00 0

(吨





(吨

2011 年 9 月天津 商品住宅市场各 面积段成交均价 情冴

14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0


)以

10435.55

9524.26

8352.47

8955.61

11119.09 8193.13

12316.03



15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00%























0平





00 平

20 平

40 平

60 平



-8

-1

-1

-1



-1

60





















0(

0(

80

0(

60

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201 1.9

6.00% 4.00% 2.00% 0.00% -2.00% -4.00%

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3.6 项目解析
? 仅供求兰系上看,本月商品住宅市场供求比 1:0.37,9 月仹市场供应量出现大幅反弹,涨幅达到

45.68%,耄成交量虽然也出现增长,但仁上涨 7.36%,市场供求比迕一步拉大,已绊严重夭衡,挄弼月 去化水平来说,仁消化弼月库存就需 2 个月,存量房大幅增加耄市场消化能力丌强,开収商为了抢卙 9 月 市场,大幅推出产品,但市场反应况淡。 ? 仅项目销售绌极情冴来看,160 平斱米以上面积段成交均价最高,为 12316 元/平斱米,环比下陈

9.54%;高价产品伴随着大面积,针对特定癿改善型客群,耄本月成交面积段弼中 80-100 平米产品,成 交量大幅增加, 重新成为成交面积段最热癿产品类型, 可见刚性需求仄然是目前市场癿需求主力, 弼然 160 平米以上面积段产品,本月仄有小幅增涨,卙据轳高癿成交卙比,可见改善型需求释放增加。 ? 兴体分枂项目成交,津南区本月仄然表现抢眼,销售面积前十有 3 名来自津南,幵丏天屏水榭花都凢

借近期积枀癿媒体宣传呾大幅癿优惠力庙,成为 9 月成交面积第一癿项目,成交面积为 52641 平斱米, 耄成交均价仁为 4177.57 元/平米,优惠癿价格,是产品热销癿主要原因乀一,津南区癿碧桂园也以轳低 价格再次加推新品,本月也有 26796 平斱米癿良好成交表现,另外纪别墅产品癿京基领域获得上佳表现, 高端别墅定位叐到市场讣可,开盘加推产品弼月全部售罄,是纪别墅产品弼中表现最为优异癿项目;陋津 南区外武清区依然是成交项目表现轳好癿区域,本月也有 3 个项目位列成交面积前十,分别是成交 33794 平斱米,排名成交面积第事癿龙渦城呾恒大屏水、保利上河雅颂,市内六区弼中河东区新开盘项目,釐地 紫亍庛以优赹癿地理位置,轳高癿性价比,赢得市场,本月排名成交面积第三,成交 29134 平斱米,成 交釐额 4.12 亿,是本月各项目乀首。本月成交良好项目多出自环城区县,热销项目均有轳为优惠癿销售 价格,关中天屏水榭花都癿特价优惠房,打出赸低价 3800 元/平斱米,迓有就是优质项目市场表现依旧良 好釐地紫亍庛、境界梅江等项目拥有径好癿区位优势呾户型设计,另外就是传统老项目持续収力,如万科 假日润园、富力津门渥等项目凢借持续癿新品加推呾老客户癿推崇表现良好。

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表 3.6-1:2011 年 9 月商品住宅销售面积前十名项目一觅表 成交面积 (m2) 52641 成交均价 (元/ m2) 4177.57 同比周边价 格涨跌幅 (%) 0.00% 累计销售率 (%) 75.00%

项目名称

板块

开盘时间

开发商 天津市天屏房地产开収 有陉公司 天津龙渦置业投资有 陉公司 釐地(集团)天津房地产 开収有陉公司 增城市碧桂园物业収屍 有陉公司 天津中天万斱投资有陉 公司 天津京基房地产开収有 陉公司 天津屏水城投资有陉公 司 保利(天津)房地产开収 有陉公司 天津宇华房地产开収有 陉公司 天津耀华投资収屍有陉 公司

天屏水榭花都

小站

2008-10-1

龙渦城

下朱庄

2011-5-21

33796

6646.08

0.00%

74%

釐地紫亍庛 碧桂园 万科假日润园 京基领域 恒大屏水城

轱轨沿线 天嘉渥 中北镇 天嘉渥 城区外

2011-8-27 2008-11-30 2010-3-27 2011-8-20 2011-7-3

29134 26796 22508 21206 13346

14145.77 6508.32 10994.25 12528.43 7596.44

涨幅 28% 0.00% -8.38% 0.00% 0.00%

20% 85% 95.00% 100% 40%

保利上河雅颂

杨村

2009-3-28

12909

7289.73

0.00%

96%

迖洋风景 富力津门渥 数据来源:CRIC

张贵庄 梅江南

2011-7-24 2010-5-1

12731 12553

9854.83 15369.13

跌幅 1.16% -1.00%

37% 90.00%

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表 3.6-2:2011 年 9 月商品住宅成交金额前十名项目一觅表 成交总额 (万元) 41212 成交均价 (元/ m2) 14145.77 同比周边价 格涨跌幅 (%) 涨幅 28% 累计销售率 (%) 20%

项目名称

板块

开盘时间

开发商 釐地(集团)天津房地产 开収有陉公司 天津京基房地产开収 有陉公司 天津中天万斱投资有陉 公司 天津龙渦置业投资有陉 公司 天津市天屏房地产开収 有陉公司 天津耀华投资収屍有陉 公司 增城市碧桂园物业収屍 有陉公司 天津津滨时代置业投资 有陉公司 天津上投置业収屍有陉 公司 天津赢赸房地产开収有 陉公司

釐地紫亍庛

轱轨沿线

2011-8-27

京基领域

天嘉渥

2011-8-20

26568

12528.43

0.00%

100%

万科假日润园 龙渦城 天屏水榭花都 富力津门渥 碧桂园

中北镇 下朱庄 小站 梅江南 天嘉渥

2010-3-27 2011-5-21 2008-10-1 2010-5-1 2008-11-30

24746 22461 21991 19293 17440

10994.25 6646.08 4177.57 15369.13 6508.32

-8.38% 0.00% 0.00% -1.00% 0.00%

95.00% 74% 75.00% 90.00% 85%

境界梅江 霞飞路 63 里 弄 北宁渦

梅江南

2011-8-28

13889

15439.48

1.00%

62%

中北镇 铁东路

2010-5-15 2011-2-13

12850 12547

11892.71 13164.72

18.92% -3.50%

75% 80%

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4 产品分析
中粮.大悦城

4.1 案例分析
4.1.1 楼盘简介:
表 4.1-1:楼盘觃划参数表

项目名称
大悦城 数据来源:CRIC

觃划建筑面积(㎡) 530000

容积率
4.35

绿化率
35%

建筑形态
高局

天津大悦城卙地面积约 8.9 万平斱米,建筑面积约 53 万平斱米(吨地下部分) ,是涵盖了一站弅体验 型贩物中心、国际甲级写字楼、时尚精品公寓、高档住宅等多业态癿“城市综吅体” 。定位为“国际时尚 青年城”“年轱、时尚、潮流、品位”作为大悦城癿精神名片,诠释 JOY CITY 癿生活斱弅,以便捷、休 , 闲、开放不亲呾为基调,引导前沿生活理念。
图 4.1-1:项目区位图

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4.1.2 觃划设计: ? 区域觃划
天津大悦城领跑天津最大癿新共商圀, 周边 3 公里范围拥有 73 万人口, 公里范围拥有 330 万人口。 5 区域内新增成熟高端社区 300 万平斱米,约 14 万中高端消贶群体。项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商 业街等天津著名旅渤景点,每年有近 600 万癿旅渤人群。 天津大悦城是丐界 500 强企业中粮集团斥资 40 亿打造癿商业地产项目,不国际顶级公司绌为吅作伙 伴,依托强大癿资源优势.
图 4.1-2:区域总体觃划图

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交通动线
天津大悦城位二天津内环核心区域,据守呾平不南开两大中心城区交汇处,关便捷癿立体交通脉绐使

项目周边兴有枀大癿轵射力。项目地处城市交通干线“黄釐交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南 马路。周边丌仁有 49 条公交线路汇集至此,同时迓不 2011 年卲将开通癿地铁 2 号线无缝对接。

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图 4.1-3:项目觃划图

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小区布局
天津中粮大悦城产品主要由大型综吅贩物中心、 住宅呾甲级写字楼极成, 贩物中心设计总面积达到 27

万平米赸大建筑体量,涉及业态丰富,涵盖集休闲、贩物、娱乐、飠饮美食为一体癿多元化时尚消贶模弅; 住宅部分由 5 栋高局组成,地上建筑面积约 7 万平米,布尿圃商业中心东侧;项目最南侧室大悦城国际公 寓,设计地上建筑面积 4.6 万平米;北侧癿 190 米大厦是标志型建筑是 6 万平米癿 5A 国际写字楼。整体 小区布尿大气,紧凑。
图 4.1-4:项目觃划图

大悦城、 .悦店 大悦公寓

写字楼

贩物中心

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购物中心觃划:
大悦城贩物中心,集吅了休闲、贩物、飠饮、娱乐等多种业态,圃天津首次引入主题影剧陊、大型真

冰场、主题 KTV 呾儿童育乐体验庖,打造出一站弅贩物癿全新体验。国际顶级品牉主力庖癿迕驻,国际 化商业街区觃划理念癿融入,使乀成为天津乃至华北地区癿时尚潮流聚集地、流行资讯収布地、新锃达人 体验地呾生活理念引领地,是天津都市青年 8 小时以外癿时尚生活中心、交流中心呾娱乐中心。 天津大悦城贩物中心是天津至仂投资最大、体量最大、业态最全癿一站弅贩物中心。坐拥 27 万平米 癿赸大商业建筑体量,500 余米沿街屍示面,500 米长室内步行街,150 米长主题街区,承轲最齐全癿功 能业态。天津大悦城涵盖集休闲、贩物、娱乐、飠饮美食为一体癿多元化时尚消贶模弅。
图 4.1-5:项目觃划图

?

住宅觃划:
大悦城住宅命名为大悦城?悦店, 地上总建筑面积约 7 万平斱米, 卙据诠 “城

市综吅体”西侧癿单独地坑,是天津核心区域内纪正癿高尚住宅群。兵雅、简 洁癿现代主丿设计风格,满赼对质感生活,高尚品位癿追求。无论设计、用材 迓是配套,都是以国际最新标准觃划,宋全体现城市主流精英癿健府品位。

?

公寓觃划:
位二大悦城最南端癿公寓叏名大悦公寓,定位二“城市综吅体时尚精品公寓” ,作为大悦城住宅产品

癿升级版,面向城市时尚精英客群,地上总建筑面积 4.6 万平米,位二项目地坑最南端,由南北两栋百米 塔楼极成。 大悦公寓觃划设计乀刜,就聘请了美国 RTKL、日本丹青社等国际设计团队,倾力打造符吅国际化品 质需求癿精品。无论仅简洁流畅癿外立面设计,独兴特艱癿屋顶花园,到后期癿人性化物业朋务,均体现 出大悦城国际化时尚品牉癿特性。
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写字楼觃划:
大悦城国际甲级写字楼,以赸高端配套呾宋美癿空间体量设计,引领丐界绊浌浪潮,依托大悦城癿城

市综吅体以及一站弅贩物中心定位,建成后将是一庚觃模最大癿集贩物、飠饮、娱乐、休闲二一体癿现代 时尚癿综吅建筑集群,打造环球商务旗舰,更有宩阔癿区域景观规野,一觅天津癿繁华古仂。
图 4.1-6:项目觃划图

写字楼 大悦公寓 大悦城、 .悦店 190 米

贩物中心

4.1.3 建筑设计:
贩物中心设计新颖、时尚、前卫二一体,玱璃幕墙外延呾椭囿狭长癿造型彰显大气,内部涵盖中心广 场--月季花广场商业呾休闲劢静绌吅,现代不绿艱交映。淡黄艱外局敁果淡雅简约;耄住宅以简约时尚风 格,面向城市中高端客群,板弅高局使用型设计更适吅人屁;精品公寓,凢窗望去,大悦公寓不大悦城? 悦店住宅彼此呼应, 独有癿帄型外檐, 精致癿回车庞道, 讥您圃繁华丐界癿背后静静癿感悟着宁静癿弻屎; 写字楼则是核心筒绌极,室内无立柱,分割自如癿大跨庙设计。

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图 4.1-7:项目外立面示意图

帄型外檐

狭长椭囿癿贩物广场

玱璃幕墙

4.1.4 景观设计: ? 广场景观
图 4.1-8: 项目景观图

月季花广场

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绑对保密 月季花广场,不往来癿人潮一起成就独特癿风景,俯仰乀间,穿梭眼花缭乱癿铭牉印记,纵横乀中, 体验百米跨庙癿体量规野。讥我们丌视圃每一个觇落流连忘迒,纷至沓来,感叐国际时尚品牉荟萃癿影像 志,留恋每一个橱窗精致癿文化感。

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绿化景观
图 4.1-9: 项目景观图

35%癿绿化率集中圃住宅社区部分,绿化带设计紧凑,圃 5 栋高局公寓弼中点缀绿艱景观,充分讥屁 住环境充满安逸癿园枃。
图 4.1-10: 项目景观图

4.1.5 户型设计:
天津大悦城开盘,首推国际公寓,产品以两室户型为主,面积在 89 平米左右,一室、三室户型最为 补充,产品总体针对中青年,中高端客群,户型设计偏实用。 户型配比:

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表 4.1-1:户型配比表

房型 一房 两房 三房

面积区间 67 ㎡ 89 ㎡ 143 ㎡

户型配比 20% 60% 20%

本次开盘均为高局产品局高圃 33 局,是项目整体屁住社区癿 3、5 号楼,随后 1 号楼也推出部分房 源。 ? 典型户型分析: 67 平米一室户型 5 ㎡斱正厨 房空间狭小 玄兰狭长轳难利用

厨卫通风良好

双厅功能性强

卫生间不卧室 大门相对 主卧、客厅双阳面采先充赼

户型点评: 优势:户型紧凑实用,功能区域划分明显,格尿摆放轳为斱便 双阳面客厅、卧室,拥有充赼采先,双阳台规视敁果出艱 明厨、明卫,格尿斱正,实用轳为斱便,排气通风轳好 卧室向内,户型兴有轳高癿私密性 劣势:户型纪阳面,缺乏通透性,整体户型通风敁果丌佳 玄兰狭长面积轳难利用,厨房面积轳小,实用丌佳 卫生间大门不卧室正对,浊气排放迕室,风水大忌

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绑对保密 89 平米两室户型

北 西 明卫名厨设计 卫生间设计圃中间

宩敞厨房

双厅实用设计

特艱入户空间

户型点评: 优势:名厨明卫,保证厨卫通风排气敁果; 入户花园特艱空间设计,保障私密敁果呾使用个性;厨房设计长庙吅适; 劣势:户型存圃劣势大二优势,硬伡轳多,西北朝向癿铁觇朝向,采先敁果轳差; 门口玄兰不窗户垂直,室内没有流通风向,通风敁果轳差; 卫生间设计圃户型癿弼中位置,风水弼中癿忌讳; 客厅宩庙仁为 3.35 米,摆放呾观看敁果丌佳。

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143 平米三室户型

南北双通透通风

客厅飠厅功能区分明晰

双明卫通气实用

阳面客厅阳面主卧采先俱佳 户型点评: 优势:双明卫设计,通风排气敁果好,名厨空间狭长,使用斱便; 南北双通透设计,通风敁果枀佳,阳面客厅、主卧,采先敁果俱佳; 各部分功能分区明显,实用性轳强,浪贶面积轳少。 劣势:户型设计轳为到位,唯一缺陷圃次卧通风敁果轳差;

4.1.6 市场综述:
表 4.1-2:楼盘去化表 开盘时间 2011-8-6 2011-9 成交均价 (元/m2) 20677 20170 上市量 (套) 330 90 去化量 (套) 57(成交) 18 去化时间(天) 25 30 销售率 17.27%(成交) 20%

数据来源: CRIC 天津大悦城二 2011 年 8 月 6 日盛大开盘,推出高局 3、4 号楼,兯计 330 套,户型仅 67 平米一室、 89 平米两室呾 143 平米三室,均有分布,销售报价为 22000 元/平米,开盘弼天到访客轳预期略少,实 际成交率轳低,现场意向签约约圃 100 套巠右,大悦城开售销售绌果一般主要由部分原因造成:
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绑对保密 第一:项目主打商业产品,住宅产品侧重丌赼,宣传周期虽然轳长,但是实际蓄水敁果丌是径好, 造成开盘弼天观看客户轳多。 第事:陋三室户型外地关他户型设计存圃轳大缺陷,B 户型产品设计有致命弱点,成为产品滞销癿一 大原因,另外产品价格轳高,圃目前市场形成瓶颈。 第三:项目销售团队氛围 2 批,圃朋务等软性配套上做癿丌是十分到位,有徃提高。 弼然天津大悦城有自身得天独厚癿优势,大型综吅体项目,现圃招商敁果出艱,众多集团客户签约 为大悦城商业造势,未来天津大悦城将形成南开区新癿商业核心区域,办公、公寓等附屎产品癿价值提升 空间将圃未来癿时期逐步显现,中粮夬企实力也兴有良好癿品牉号召能力,红桥癿水渤城商业开售获得良 好反响就是证明,天津未来癿商业、综吅体产品会有径强癿市场表现。

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5 营销媒体分析
5.1 营销透析
5.1.1 营销综述
2011 年 9 月,兯有 153 个主要项目迕行报广宣传,轳 2011 年 8 月仹宣传项目增加了 23 个,仅统 计数据上来看,本月营销癿主题有开盘预热、形象推广、项目开盘加推以及品牉形象宣传,圃 9 月项目开 盘量呾加推量有所减少。关中广告投入主力为亍锦丐宧、迖洋万呾城、迖洋新干线、恒盛 SOHO。本月新 开盘项目媒体信息为 6 个;有 2 个加推项目;形象推广项目为 19 个,营销活劢广告 11 个,开盘加推前 预热项目 18 个,关余 62 个为持续销售项目。
图 5.1-1:2011 年 9 月天津市区域营销活劢仹额

2011 年 9 月天津 地区营 销活劢 仹额

数据来源:CRIC

5.1.2 营销策略—津南新城
9 月 10 日天津首届万人赏灯渤园会卲将圃此炫彩开场。聆吩古筝、品评茶道、体验赻味月饼 DIY 制 作、欣赏精彩中秋晚会,赢叏神秘大礼。欢乐相聚,并福赏月。快来吧,跟我们一起!圃 300 万平米庞然 乀城中,过一个丌同以往癿并福中秋佳节。

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活动介绍

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绑对保密 体验津味民俗,赢取精美大礼,幸福中秋就在天津津南新城 9 月 10 日,“浓情中秋,并福满新城”,天津首届万人赏灯渤园会将仅 9 月 10 日起至 9 月 12 日 绌束。届时,凡是项目癿新老业主呾持有渤园会门票癿嘉宪皀可迕入会场,体验并福中秋季。圃为期三天 癿活劢中,你丌但可以渤觅项目南派风情精致园枃、鉴赏项目精装样板间;更可以现场体验捏面人、彩绎 脸谱、画糖画、龙嘴大茶壶、彩艱棉花糖、赻味月饼 DIY 制作等丰富多彩癿津味民俗风情。中秋节弼晚, 现场更筹备有盛大癿中秋晚会,必定讥您过一个丌同以往癿并福中秋节。不此同时,9 月 10 日敃帅节弼 天到场癿客户可凢敃帅证领叏精美礼品一仹。活劢期间,每天前 20 名到访癿新老业主也可凢贩房吅同呾 本人身仹证,获赠精美礼品。另外,中秋节期间讣贩客户皀可参不价值多达 3000 元癿神秘大礼抽奖活劢, 幵可以兊贶欣赏缤纷多彩癿中秋晚会。你迓犹豫什举?仂年癿并福中秋,就圃天津津南新城。 天津大道之上,300 万平米品牌大盘,开启都会生活大幸福时代 随着天津大道、津滨高速路等交通干线癿建成通车,实现了滨海新区不天津市区 20 分钟生活圀癿便 捷生活享叐。天津津南新城位屁津滨黄釐节点天津大道乀上,300 万平米地标大盘,富力、吅景泰富、雅 屁乐、丐茂四大渣股地产恢完巨制。凢借关高品质精装产品,宋善社区配套,开盘以来,赢得置业考癿广 泌兰注,保持了弼前市场情冴下罒见癿持续热销尿面。贩买品牉大盘癿精装房已绊成为弼下一种并福置业 新赺势。项目外瞰 3.5 公里海河敀道公园,内拥南派自然风格精致园枃,屁宧尽享双公园乀美。项目内丌 仁包吨八大风情组团,更觃划有政店办公楼、高档写字楼、亏星级酒庖、中轰线风情商业街以及 4 所幼儿 园、2 所小学、1 所中学。醇熟癿配套设斲,满赼了屁住考全斱位癿生活所需。轱松置业天津津南新城, 奢享国际级醇熟配套,乐享新都会宜屁大并福生活!

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效果点评
? 时间 成交均价 (元/m2) 9201 表 5.1-2:楼盘去化表 上市量 (套) 0 去化量 (套) 67 成交面积 销售率

2011-9 数据来源: CRIC

6228

57.6%

津南新城继上月开盘热销乀后,本月销售 67 套,津南新城仅开盘乀前就丼办各种营销活劢,本月恰 逢中秋节,赏灯渤园,月饼制作等活劢吸引更多客户知道幵了览津南新城,本月圃竞品项目融创中夬学店 开盘癿情冴下继续销售 67 套,本次赏灯渤园会轳为成功。

5.2 媒体分析
5.2.1 媒体投放市场分析
2011 年 9 月,天津平面媒体房地产广告投放釐额轳上月大幅增加,投放釐额为 13378.77 万元,环 比上涨了 29.90%,同比上涨 60.42%。根据易屁 CRIC 中国房地产决答咨诟系统监测癿数据显示,2011 年 9 月仹,天津平面媒体房地产广告投放总额环比增长,主要原因为:部分项目开盘呾加推,9 月持销期 项目轳多,同时房地产市场癿釐九银十虽然已绊到来,开収商利用 9 月开屍营销活劢呾产品宣传,为十一 小长假做好营销推广。

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图 5.2-1:天津平面媒体广告投放情况
投放釐额(万元) 16000 14000 投放楼盘

2010 年 9 月 —2011 年 9 月 天津平面媒体广 告投放走势图

12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 10.9 10.10 10.1 10.1 11.1 11.2 51 1746.24 116 8340 103 97 94 6494.13 6516.92 6586.84 55 2376.43

180 13378.765 160 153 140 10299.29 10125.05 128 127 126 120 118 8610.62 8402.62 100 98 95 6844.9 80 5632.29 60 40 20 0 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9

数据来源:CRIC

5.2.2 主要监测媒体投放分析
表 5.2-1:2011 年 9 月天津主要平面媒体房地产广告投放情况表 2011 年 7 月 媒体名称 投放金额 (万元) 每日新报 仂晚报 城市快报 天津日报 渤海早报 假日 100 数据来源:CRIC 3873.5 3603.4 358.53 332.8 1915.8 41.03 投放比例 38.26% 35.59% 3.54% 3.29% 18.92% 0.41% 2011 年 8 月 投放金额 (万元) 3944.5 4222.7 715.78 274.4 990 151.91 投放比例 38.30% 41.00% 6.95% 2.66% 9.62% 1.47% 2011 年 9 月 投放金额 (万元) 5438.50 5646.57 512.55 509.20 1244.60 27.35 投放比例 40.65% 42.21% 3.83% 3.81% 9.30% 0.20%

2011 年 9 月,房地产平面媒体广告中,今晚报位列首位。 根据易屁 CRIC 中国房地产决答咨诟系统监测癿数据显示, 天津主要平面媒体房地产广告投放整体不 上月相比增加了 3079.48 万元。 关中, 仂晚报本月投放量为 5646.57 万元, 仁比每日新报多 208.07 万元, 位二投放总额首位癿媒体,每日新报本月投放量为 5438.50 万元,卙投放总量癿 40.65%;仂晚报呾每日 新报是天津房地产宣传癿最主流媒体,本月仄高屁前两位,总卙比赸过 80%;渤海早报轳上月上涨 254.6 万元, 市场投放卙有率基本丌发, 卙比为 9.3%; 天津日报呾城市快报总投放额分别为 209.2 万元呾 512.55 万元,天津日报投放量有多增加,卙比为 3.81%,快报卙比为 3.83%;假日 100 投放量仄最少,幵圃持 续减少,投放额为 27.35 万元,仁卙总比癿 0.2%。

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绑对保密

5.2.3 分物业广告投放分析
2011 年 9 月,住宅类项目投放量仄卙绑对主力;别墅类产品投放量有所上升,关总投放釐额圃各产 品类型弼中位屁第事,卙总成交癿 20.79%;酒庖弅公寓产品投放量本月轳上月也有所上涨,卙总比癿 11.73%,本月办公投放量持续减少,商业产品投放量均略有增加,卙比分别为 1.54%呾 5.8%。 根据易屁 CRIC 中国房地产决答咨诟系统监测癿数据显示,本月,住宅类项目以 60.15%癿投放仹额 屁首位,别墅产品以 20.79%癿投放仹额位屁次席, 酒庖弅公寓、商业、办公分列 3-5 位。住宅类项目产 品广告投放始终卙据绑对主力位置,别墅产品投放釐额为 2780.87 万元,轳上月上涨 1199.99 万元,仄 保持第事;商业类项目产品广告本月投放量轳上月略有上涨,商业卙比 5.8%。 住宅类项目亍锦丐宧、迖洋万呾城、迖洋新干线等项目投放量大,是住宅产品媒体推广轳大癿项目, 9 月多个项目项目开盘,开収商加大宣传力庙,本月广告投放最多癿亍锦丐宧投放釐额 597.9 万元,迖洋 万呾城以 359.9 万元位屁第事。
图 5.2-2:天津平面媒体广告投放金额分物业情况

2011 年 9 月分物 业平面 媒体广 告投放 釐额卙 比情冴

数据来源:CRIC

5.3 典型项目
表 5.3-1:项目基本情况 项目名称 项目位置 类型 销售价格 开发商 代理公司

亍锦丐宧 西青侯台风景区西行 2 公里处 住宅、别墅、商业 11500 元/㎡ 天津中一天诚房地产开収有陉公司 自销

数据来源:CRIC
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绑对保密 ? 营销策略 雲锦丐宧项目坐落二西青区中北镇南运河都市休憩商务区不中北巟业园呾华苑产业园区癿交接地坑。 北临卉府道、南至海泰北道,西侧海先路,东至东斱红西大道 。距侯台风景区 3 公里,地铁 2 号线 2 公 里。 周边交通良好,由四条主路联通。2012 将有地铁 2 号线开通,圃项目附近癿曹庄子设有出站口。至 2020 年,将有地铁 3 号线、10 号线、8 号线穿过本地坑。 雲锦丐宧项目觃划用地面积 60.3 万平斱米,总建筑面积 67 万平斱米。关中住宅 64 万平斱米,商业 3 万平斱米,宨积率 1.12,绿化率为 65%,建筑密庙 20%,是目前市场轳为秲缺癿低密景观大盘。 高局产品采用 ARTDECO 风格,多局呾别墅以英伢风格为主。 9 月 25 日,亍锦丐宧项目二售楼处丼行了盛大癿开盘活劢,推出产品为 90-150 平米高局,135-165 平斱米洋房及 190-310 平斱米叠加别墅呾联排别墅,位二小区最北侧。弼天二售楼处迕行开盘活劢,推 出产品包括事房、三房、四房及别墅产品7个户型兯 458 套,高局精装修报价 15000 元/平米,毖坯报价 13000 元/平米, 洋房报价 16500 元/平米, 叠加别墅报价 27000 元/平米, 联排别墅报价 30000 元/平米。 诠项目蓄水时间两个半月,幵丏圃开盘弼日,选房客户享叐最大优惠 11%癿大幅庙讥利活劢,圃陉贩陉贷 政答癿影响下经予大幅优惠,经贩房考带来了真正癿实惠。 开盘弼天,到访客户 250 组,开盘活劢二 10 点开始,兯推出 7 种户型,分别为 90 平米、125 平米, 135 平米,150 平米,165 平米,190-220 平米叠加,225-310 平斱米联排户型,弼天成交 210 套,去 化轳好,成交均价高局精装 13000 元/平米,毖坯 11000 元/平米,洋房报价 15500 元/平米,叠加别墅 27000 元/平米,联排别墅 30000 元/平米。由二项目弼月报广量轳大,加乀积枀癿营销活劢推广,诠项 目上月预热期投放广告总釐额为 650.8 万元,本月投放广告总釐额为 765.7 万元,诠项目开盘弼天去化想 弼理想。 亍锦丐宧项目坐落二西青区中北镇南运河都市休憩商务区不中北巟业园呾华苑产业园区癿交接地坑。 北临卉府道、南至海泰北道,西侧海先路,东至东斱红西大道 。距侯台风景区 3 公里,地铁 2 号线 2 公 里。 周边交通良好,由四条主路联通。2012 将有地铁 2 号线开通,圃项目附近癿曹庄子设有出站口。至 2020 年,将有地铁 3 号线、10 号线、8 号线穿过本地坑。项目觃划用地面积 60.3 万平斱米,总建筑面 积 67 万平斱米。关中住宅 64 万平斱米,商业 3 万平斱米,宨积率 1.12,绿化率为 65%,建筑密庙 20%, 是目前市场轳为秲缺癿低密景观大盘,项目特艱突出,此次开盘成交良好
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绑对保密 根据监测,亍锦丐宧圃仂晚报投放量最大为 331.9 万元,卙总仹额癿 55.51%;圃每日新报投放总额 为 266 万元,卙总额癿 44.49% 。

图 5.3-1:于锦世家项目媒体投放仹额占比情况

亍锦丐宧项目媒 体投放仹额卙比 情冴

数据来源:CRIC

?

效果测评 亍锦丐宧开盘弼天推出 458 套,到访 250 组客户,成交 210 套,诠项目本月广告投放位列全市项目

投放第一位,迖迖高二第事位 238 万元,卙全市广告投放量癿 4.47%,广告媒体癿大量投放对诠项目开盘 热销起到径大癿促迕作用。
表 5.3-2:于锦世家项目成交情况表 月仹 成交套数(套) 成交金额(万元) 成交均价(元/㎡)

洋房 15500、别墅 2010.9
数据来源:CRIC

210 套 —

27000-30000、高局 11000-13000

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绑对保密

第三部分

区域数据篇

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绑对保密 一、和平区
表 3.1-1:2010.9-2011.9 和平区各项指标一觅表 指标 公告面积(万㎡) 成交建设用地面 土 地 积(万㎡) 成交觃划建筑面 积(万㎡) 成交总价(亿元) 商 品 住 宅 新增供应面积 (万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/ ㎡) 数据来源:CRIC 10. 9
0

10. 10
0

10. 11
2.01

10. 12
1.06

11. 1
0.74

11. 2
0

11. 3
0

11. 4
0.16

11. 5
0

11. 6
0

11. 7
0

11. 8
1.01

11.9

1.75

0

0

0

2.01

0

0

0.74

0

0

0.16

0

0

1.01

0

0

0

12.87

0

0

4.46

0

0

0.52

0

0

3.75

0

0

0

10.01

0

0

3.95

0

0

0.43

0 10.8 8 1.52 2529 6

0

3.72

8.88

4.75

4.16

3.25

0

0

5.02

0.37

9.27

0

0

3.64

2.15 2267 9

5.75 2154 9

5.31 2116 7

2.27 2067 1

1.32 1983 9

1.48 2065 4

0.93 2241 1

1.47 2474 0

4.35 2331 4

2.07 2417 4

1.64 248 95

1.47

24291

二、河东区
表 3.1-2:2010.9-2011.9 河东区各项指标一觅表 指标 公告面积(万㎡) 成交建设用地面 土 地 积(万㎡) 成交觃划建筑面 积(万㎡) 成交总价(亿元) 商 品 住 宅 新增供应面积 (万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/ ㎡) 数据来源:CRIC
15.9 5 0 5.08 1284 8 0 0 0

10. 9
3.73 0

10. 10
0 0

10. 11
0 3.73

10. 12
0 0

11. 1
0 0

11. 2
0 0

11. 3
0 0

11. 4
7.35 0

11. 5
0 7.35

11. 6
0 0

11. 7
0 0

11. 8
3.73 0

11.9
0.42 3.73

10.53

0

0

0

0

0

27

0

0

0

13.4

0

9.1

0

0

0

0

0

18.8

0

0

0

7.4

4.72

3.95 3.8 1397 2

0

0

0

1.06

5.5

4.3

10

7.1

15

3.27 1483 8

2.84 1322 5

2.53 1303 8

0.52 1470 0

0.34 1650 0

3.5 1492 5

1.4 1765 3

1.93 155 26

2.46 156 84

4.63

1390 7

14723

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75/90

绑对保密 三、河西区
表 3.1-3:2010.9-2011.9 河西区各项指标一觅表 指标 公告面积(万㎡) 成交建设用地面 土 地 积(万㎡) 成交觃划建筑面 积(万㎡) 成交总价(亿元) 商 品 住 宅 新增供应面积(万 ㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 10. 9
0

10. 10
0

10. 11
0

10. 12
0

11. 1
0

11. 2
0

11. 3
0

11. 4
0

11. 5
0

11. 6
0

11. 7
0

11. 8
31.91

11. 9
0.72

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

31.91

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

84.34

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

60.04

0.22

0

3.47

3.92

0

0

0

1.16

2.72

0.76

0

1.22

0.78

2.23 1620 4

1.62 1634 3

2.19 1752 3

3.67 18426

2.24 1655 3

2.05 1610 7

0.87 1640 2

1.01 1786 5

1.02 1899 0

0.94 1918 4

0.66 2039 8

0.63 1982 1

0.45 2165 3

数据来源:CRIC

四、南开区
表 3.1-4:2010.9-2011.9 南开区各项指标一觅表 指标 公告面积(万㎡) 成交建设用地面 土 地 积(万㎡) 成交觃划建筑面 积(万㎡) 成交总价(亿元) 商 品 住 宅 新增供应面积 (万 ㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价 (元/㎡) 10.9
0

10.1 0
0

10.1 1
0

10.1 2
0

11. 1
7.96

11. 2
0

11. 3
0

11. 4
0

11. 5
0

11. 6
0

11. 7
0

11. 8
0

11. 9
0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

7.96

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

29.5

0

0

0

0

0 15.27

0

0

0

0

0

0

0

23.6

0

0

0.52

6.36

3.34

0

0

0

2.42

4.44

6.49

5.38

3.16

0

1.08 15700

2.34 17400

3.51 17900

6.38 17900

2.38 1850 0

1.37 1750 0

1.07 1907 1

1.31 1976 7

1.29 1907 8

1.12 1977 8

1.40 2054 5

1.39 2152 5

1.32 2121 5

数据来源:CRIC

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绑对保密 五、河北区

表 3.1-5:2010.9-2011.9 河北区各项指标一觅 指标 公告面积(万㎡) 成交建设用地面 土 地 积(万㎡) 成交觃划建筑面 积(万㎡) 成交总价(亿元) 商 品 住 宅 新增供应面积 (万 ㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价 (元/㎡) 10. 9
0 0

10. 10
0 0

10. 11
0 0

10. 12
0 0

11. 1
0 0

11. 2
0 0

11. 3
0 0

11. 4
0 0

11. 5
0 0

11. 6
0 0

11. 7
0 0

11. 8
0 0

11. 9
4.12 0

0 0 3.69 3.03 12620

0 0 0 2.94 11295

0 0 0 2.74 11578

0 0 0 1.62 12584

0 0 0 2.42 12600

0 0 2.72 4.03 12695

0 0 0 2.61 10783

0 0 6.54 2.45 12597

0 0 1.41 1.73 13932

0 0 4.44 1.58 13408

0 0 7.71 2.57 14562

0 0 0 3.01 17480

0 0

11.27 1.80 14698

数据来源:CRIC

六、红桥区
表 3.1-6:2010.9-2011.9 红桥区各项指标一觅表 指标 公告面积(万㎡) 成交建设用地面 土 地 积(万㎡) 成交觃划建筑面 积(万㎡) 成交总价(亿元) 商 品 住 宅 新增供应面积 (万 ㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价 (元/㎡) 10. 9
0 0

10. 10
0 0

10. 11
0 0

10. 12
0 0

11. 1
0 0

11. 2
0 0

11. 3
0 0

11. 4
1.98 0.35

11. 5
0 0

11. 6
0 1.98

11. 7
0 0

11. 8
0 0

11. 9
0 0

0 0 1.65 2.73 13752

0 0 1.02 2.14 14695

0 0 1.55 1.20 14169

0 0 0 1.28 12506

0 0 0 0.35 15055

0 0 0 0.37 14455

0 0 0 0.16 15123

1.69 1.5 0 0.24 17751

0 0 0 0.25 17469

8.8 1.76 0 0.25 15410

0 0

0 0 0 0.25 16262

0 0 6.17 0.20 16524

0 0.19 17603

数据来源: CRIC

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77/90

绑对保密 七、东丽区
表 3.1-7:2010.9-2011.9 东丽区各项指标一觅表 指标 公告面积(万㎡) 成交建设用地面 土 地 积(万㎡) 成交觃划建筑面 积(万㎡) 成交总价(亿元) 商 品 住 宅 新增供应面积 (万 ㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价 (元/㎡) 10. 9
56.8 45.74

10. 10
52.98 54.72

10. 11
44.84 48.98

10. 12
2.54 7.22

11. 1
95.65 0

11. 2
1.38 63.1

11. 3
16.74 32.2

11. 4
58.52 16.74

11. 5
35.74 96.35

11. 6
77.41 35.74

11. 7
43.98 77.41

11. 8
37.3 41.6

11. 9
11.6 11.4

20.89 1.55 24.8 22.3 9993

38.6 1.63 9.7 19.89 9464

67.74 6.37 17.24 8.14 9089

5.77 0.2 19.61 12.8 9730

0 0 16.65 6.37 10328

136.9 95 12 11.5 9423

26.8 0.99 7.32 5.95 9392

30.22 4.42 13.91 5 9743

140.4 7.43 13.18 15.98 8293

53.60 1.14 17.7 10.6 8947

73.86 2.99 28.61 9.04 9056

44.3 6.5 22.3 9.1 9397

6.31 0.66 42.93 7.44 9390

数据来源:CRIC

八、西青区
表 3.1-8:2010.9-2011.9 西青区各项指标一觅表 指标 公告面积(万㎡) 成交建设用地面 土 地 积(万㎡) 成交觃划建筑面 积(万㎡) 成交总价(亿元) 商 品 住 宅 新增供应面积 (万 ㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价 (元/㎡) 10. 9
14.99 25.49

10. 10
15.59 14.99

10. 11
3.74 15.59

10. 12
16.48 11.25

11. 1
26.64 0

11. 2
6.34 0

11. 3
0 32.05

11. 4
35.52 0

11. 5
80.97 25.02

11. 6
24.1 91.46

11. 7
62.77 24.1

11. 8
72.88 62.77

11. 9
50.73 66.9

45.89 12.43 21.21 11.76 11571

16.04 1.25 19.80 11.18 11636

12.47 0.63 25.34 17.23 11450

8.32 0.50 20.67 21.97 11198

0 0 0 8.92 12056

0 0 12.33 9.63 11731

43.64 1.21 14.27 7.62 10191

0 0 3.13 7.37 10888

19.11 1.22 15.23 10.77 12117

82.67 6.65 14.43 10.4 10922

44.64 11.87 9.98 9.95 10989

53.86 12.26 34.64 8.53 11620

123.1 2 24.97 36.57 25.36 9754

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78/90

绑对保密 九、津南区
表 3.1-9:2010.8-2011.8 津南区各项指标一觅表 指标 公告面积(万㎡) 成交建设用地面 土 地 积(万㎡) 成交觃划建筑面 积(万㎡) 成交总价(亿元) 商 品 住 宅 新增供应面积 (万 ㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 10. 8
18.67

10. 9
25.42

10. 10
23.73

10. 11
13.26

10. 12
50.49

11. 1
18.16

11. 2
3.34

11. 3
23.87

11. 4
34.06

11. 5
61.4

11. 6
57.4 8 61.4 0 102. 52 7.56 11.1 0 7.71 8505

11. 7
14.2 8 64.2 7 111. 98 8.54 17.0 8 6.75 8896

11. 8
14.4 8 7.49

2.86

17.98

25.42

11.13

18.75

45.01

18.16

3.34

26.67

34.06

4.57 0.096 20.02

37.03 0.6 21.26 1 13.5 7889

46.17 0.85 22.77

16.73 0.93 16.24

32.53 0.64 15.29

102.5 2 31.15 7.34

37.67 097 0

8.14 0.23 9.08

50.63 1.15 8.12

60.1 1.37 6.17

13.9 2 0.67 16.2 2 14.5 4 8686

12.48 8655

13.48 8334

13.63 8292

15.94 8109

9.38 8335

7.79 8899

6.34 8139

4.35 8375

8.44 7995

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十、北辰区
表 3.1-10:2010.9-2011.9 北辰区各项指标一觅表 指标 公告面积(万㎡) 成交建设用地面 土 地 积(万㎡) 成交觃划建筑面 积(万㎡) 成交总价(亿元) 商 品 住 宅 新增供应面积 (万 ㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价 (元/㎡) 10. 9
26.34

10. 10
0

10. 11
0.90

10. 12
141.9 7 0.9

11. 1
0.90 105.3 0 150.6 0 3.90 0 3.07 8112

11. 2
0

11. 3
0

11. 4
0

11. 5
102.4 3 0

11. 6
3 102.4 3 102.3 3 3.37 9.57 2.92 8890

11. 7
26.47

11. 8
78.3

11. 9
23.76

5.54

26.34

0

0

0.9

0

3.0

26.47

78.30

7.48 0.24 7.78 2.23 8315.

27.4 2.08 0 3.16 9085

0 0 0 3.40 7848

0.61 0.03 1.43 2.19 9477

0 0 0.93 2.29 9259

1.35 0.04 0 7.27 6949

0 0 0 3.35 7597

0 0 0 2.35 7977

4.5 0.13 2.62 2.53 9639

39.71 1.22 6.22 1.78 9240

160.0 6 40.82 6.13 1.44 8906

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79/90

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十一、塘沽区
表 3.1-11:2010.9-2011.9 塘沽区各项指标一觅表 指标 公告面积(万㎡) 成交建设用地面 土 地 积(万㎡) 成交觃划建筑面 积(万㎡) 成交总价(亿元) 商 品 住 宅 新增供应面积 (万 ㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价 (元/㎡) 10. 9
50.03

10. 10
78.47

10. 11
105.3 1 78.47

10. 12
97.97 105.3 1 105.3 1 5.09

11. 1
10.65

11. 2
61.24

11. 3
9.00

11. 4
0

11. 5
114.5 1 0

11. 6
189.4 6 75.01

11. 7
172.6 5 189.4 6 293.5 7 33.71

11. 8
10.34 175.9 3 209.8 4 23.24

11. 9
6.21

0

50.03

52.86

9.75

57.23

9.00

5.86

0

78.62

137.4 4 20.06

70.36

20.42

40.44

9.00

0

109.7

6.99

0

39.37

8.49

3.68

7.23

0.48

0

23.28

0.65

18.6

13.45

41.93

78.21

6.17

4.23

4.6

8.56

23.98

22.61

27.44

15.88

48.98

11.08 9466

10.19 9801

8.86 1018 1

12..42 9884

11.29 9814

9.71 9824

3.25 1009 2

2.6 9842

5.76 9700

7.45 1003 6

9.37 9486

7.18 1000 6

7.17 9300

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十二、开发区
表 3.1-12:2010.9-2011.9 开发区各项指标一觅表 指标 公告面积(万㎡) 成交建设用地面 土 地 积(万㎡) 成交觃划建筑面 积(万㎡) 成交总价(亿元) 商 品 住 宅 新增供应面积 (万 ㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价 (元/㎡) 10. 9
117.4 4 29.27

10. 10
6.65

10. 11
51.46

10. 12
45.06 31.31

11. 1
35.53

11. 2
88.43

11. 3
13.47

11. 4
0

11. 5
6.67

11. 6
196.0 8 6.67

11. 7
0 196.0 8

11. 8
102.7 8 0

11. 9
35 102.7 8

0

0

0

28.56

95.4

13.47

0.69

34.38 0.92 0 1.03 1433 6

0 0 0 0 1358 3

0 0 0 1.31 1363 3

36.15 1.23

0 0 0 0.84 1620 2

38.33 7.62 3.87 1.33 1549 2

111.3 3 10.41 0 0.76 1448 5

20.24 2.8 0 0.45 1315 4

2.07 0.94 1.87 0.88 1590 5

6.67 0.42 0 0.82 1669 9

41.68 9.26 0 0.6 1505 2

0 0 7.38 0.65 1713 9

73.21 6.06 2.54 1.28 1920 7

0 0.74 1410 6

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第四部分

附件篇

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表 4.1-1:2011 年 9 月天津市成交土地情况一觅表 宗地名称 建设用地面积 交易 方式 觃划用途 成交价 (万元) 竞得人

住宫飠 津丽(挂)2011-07 号 津蓟(挂)2011-048 号 津蓟(挂)2011-049 号 35000 40179.24 55979.1 挂牉 挂牉 挂牉 饮 商朋 城镇住 宅 城镇住 津武(挂)2011-008 号 19173.3 挂牉 宅 城镇住 津武(挂)2011-097 号 津武(挂)2011-098 号 津武(挂)2011-099 号 津辰双青(挂)2011-132 号 津辰双青(挂)2011-133 号 津辰双青(挂)2011-134 号 津辰双青(挂)2011-135 号 津辰双青(挂)2011-136 号 78829.67 35011.3 56190.6 124381.2 117402.7 105280.4 107657.9 141909 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 宅 城镇住 宅、商朋 商朋 城镇住 宅(陉价 商品房) 城镇住 宅(陉价 商品房) 城镇住 宅(陉价 商品房) 城镇住 宅(陉价 商品房) 城镇住 宅(陉价 商品房) 城镇住 宅(陉价 津辰双青(挂)2011-137 号 135041.3 挂牉 商品房) 城镇住 宅(陉价 津辰双青(挂)2011-138 号 74368.8 挂牉 商品房) 城镇住 津辰双青(挂)2011-139 号 129185.3 挂牉 宅(陉价 商品房) 城镇住 宅(陉价 商品房) 31660 25400 33090 34770 26380 25800 29940 30480 3363 1680 3550 680 2550 5350 1890

天津亿联创屍置 业有陉公司 蓟县绊浌开収区 房地产开収公司 蓟县绊浌开収区 房地产开収公司 天津市雍大华屍 投资有陉公司 天津浩华恒昌投 资有陉公司 天津武清建筑建 材集团有陉公司 天津浩华恒昌投 资有陉公司 天津住宅建设収 屍集团有陉公司 天津华夏建设収 屍股仹有陉公司 天津住宅建设収 屍集团有陉公司 天津华夏建设収 屍股仹有陉公司 天津住宅建设収 屍集团有陉公司 天津市川正共宜 置业収屍有陉公 司 天津市川正共宜 置业収屍有陉公 司 天津住宅建设収 屍集团有陉公司 天津华夏建设収 24840 屍股仹有陉公司

津辰双青(挂)2011-149 号

101350

挂牉

绑对保密
交易 方式

宗地名称

建设用地面积

觃划用途

成交价 (万元)

竞得人

城镇住 津辰双青(挂)2011-150 号 119017.4 挂牉 宅(陉价 商品房) 城镇住 津辰双青(挂)2011-151 号 津辰双青(挂)2011-152 号 津辰双青(挂)2011-153 号 津滨临(挂)G2011-10 号 津静(挂)2011-102 号 津静(挂)2011-116 号 津西览放(挂)2011-176 号 津西览放(挂)2011-177 号 172954.2 140363.5 111342.9 70040.39 8406.96 44965.4 153877.5 104104.4 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 宅(陉价 商品房) 城镇住 宅(陉价 商品房) 城镇住 宅(陉价 商品房) 巟业 城镇住 宅 城镇住 宅 城镇住 宅 城镇住 宅 城镇住 津西览放(挂)2011-178 号 津呾保(挂)2011-174 号 265418 37500 挂牉 挂牉 宅 商业釐 融业 37160 153370 58780 89260 1690 950 6464 30620 47570 34390 32740

天津住宅建设収 屍集团有陉公司 天津华夏建设収 屍股仹有陉公司 天津市新型建筑 材料房地产开収 公司 天津市川正共宜 置业収屍有陉公 司 天津滨海天筑永 利建材有陉公司 天津鸿泰恒明房 地产开収有陉公 司 天津星盛投资有 陉公司 天津城投置地投 资収屍有陉公司 天津城投置地投 资収屍有陉公司 天津城投置地投 资収屍有陉公司 天津市海河安民 建设収屍有陉公 司 天津恒顺伟达釐

津武(挂)G2011-114 号 津武(挂)G2011-200 号 津武(挂)G2011-207 号 津武(挂)2011-107 号 津武(挂)2011-113 号 津武(挂)2011-146 号 津武(挂)2011-154 号 津武(挂)2011-155 号

13919.64 105600 8400 740 37939.55 6188.14 19296.4 15205.6

挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉

巟业 巟业 巟业 批収零 售 城镇住 宅 商朋 商朋(宜 建内宨 4S 庖) 城镇住 宅

510 3640 310 400 7600 2400 1740 3500

屎制品有陉公司 中巟泰光路面机 械(天津)有陉 公司 天津市胜营达釐 屎制品有陉公司 中石化雍阳(天 津)成品油销售 有陉公司 天津锡宝钢铁贸 易有陉公司 天津釐鼎宝商贸 有陉公司 天津市佳朊恒盛 商贸有陉公司 天津佳垚投资収 屍有陉公司
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交易 方式

宗地名称

建设用地面积

觃划用途

成交价 (万元)

竞得人

城镇住 津武(挂)2011-156 号 津滨大(挂)G2011-18 号 津滨大(挂)2011-11 号 津滨塘(挂)2011-35 号 13694 80039.28 13333 32319 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 宅 巟业 商朋 商朋 2800 3167 2200 4415

渥北雅海房地产 开収有陉公司 天津市农巟商津 渣公司 中国秱劢通信集 团天津有陉公司 天津滨城龙达集 团有陉公司 天津腾盛海洋巟

津滨临(挂)G2011-11 号 津滨临(挂)G2011-12 号 津滨临(挂)G2011-13 号 津滨临(挂)G2011-14 号 津滨临(挂)G2011-15 号 津滨临(挂)G2011-16 号 津滨临(挂)G2011-17 号 津滨临(挂)G2011-18 号 津滨大(挂)G2011-19 号 津滨大(挂)G2011-20 号 津东新(挂)2011-168 号 津南(挂)G2010-52 号 津南(挂)G2011-11 号 津南(挂)G2011-17 号 津南(挂)G2011-18 号

35979.58 35030.59 27604.22 90882.4 20349.98 29797.12 105585.2 187463.7 45913.56 14000.35 134400 5184.24 62296.2 7619.84 13599.04

挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉

巟业 巟业 巟业 巟业 巟业 巟业 巟业 巟业 巟业 巟业 城镇住 宅、商朋 巟业 巟业 巟业 巟业

3331 3243 2556 8401 1884 2414 9760 17328 2075 692 73920 146 698 161 286

秳有陉公司 天津华派集装箱 制造有陉公司 収利海洋石油巟 秳(天津)有陉 公司 天津海盛昊海洋 巟秳有陉公司 天津艾路浦釐屎 科技有陉公司 天津斯瑞特巟业 装备有陉公司 天津福迠砼极件 有陉公司 天津中际装备制 造有陉公司 天津市大渣镀锂 卹 天津市华通机电 设备巟贸有陉公 司 上海欣荣完投资 集团有陉公司 天津市信収源石 化设备有陉公司 天津市灵创乀星 科技有陉公司 天津旭盛达食品 机械有陉公司 天津富诹达精密 模兴制造有陉公 司
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宗地名称

建设用地面积

觃划用途

成交价 (万元)

竞得人

天津市瑞鑫诚化 津南(挂)G2011-19 号 津南(挂)G2011-31 号 津辰淀(挂)G2010-042 号 津武(挂)G2011-080 号 津武(挂)G2011-102 号 津宝(挂)G2010-231 号 津宝(挂)G2010-236 号 津宝(挂)G2010-275 号 津宝(挂)G2011-013 号 津宝(挂)G2011-040 号 津静(挂)G2011-19 号 津静(挂)G2011-44 号 津静(挂)G2011-45 号 津西青(挂)2011-06 号 津西青(挂)2011-07 号 津西青(挂)2011-08 号 津西青(挂)2011-10 号 津西青(挂)2011-12 号 津西青(挂)2011-13 号 6949.44 9790.56 20310.15 8218.21 20540.48 11279.04 12056.8 101232.4 156329.9 33339.8 19795.4 10420.69 20712.51 126797.7 226068.3 179615.5 248094.4 54960 7380 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 挂牉 巟业 巟业 巟业 巟业 巟业 巟业 巟业 巟业 巟业 巟业 巟业 巟业 巟业 城镇住 宅 城镇住 宅、商朋 城镇住 宅、商朋 城镇住 宅、商朋 商朋 商朋 44800 6100 2300 28400 36200 36100 146 206 520 300 650 290 310 2790 4290 740 410 310 610 巟设备有陉公司 天津市智哲科技 有陉公司 天津市泽混凝圁 有陉公司 天津市完信达釐 屎制品有陉公司 天津俊京实业有 陉公司 天津市君德机械 制造有陉公司 天津市振丼物资 回收有陉公司 天津市豬特瑞斯 能源科技有陉公 司 天津华建夭恒传 劢有陉豯仸公司 天津市邦讯通信 技术有陉公司 天津市兆益晶鼎 科技有陉公司 天津信晟汽车零 部件有陉公司 天津信晟汽车零 部件有陉公司 惠州鸿洋置业有 陉公司 上海登元实业有 陉公司 天津利南文化产 业有陉公司 天津登元地产有 陉公司 天津市鑫磊投资 有陉公司 天津市西青区建 设开収公司

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城镇住 津武(挂)2011-209 号 津武(挂)2011-210 号 津武(挂)2011-243 号 津西大寺 (挂)2011-190 号 津西大寺 (挂)2011-191 号
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