当前位置: 首页 > >

10月天津房地产市场研究报告

绝对保密

2010 年 10 月天津房地产市场研究报告
中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司

此报告仅供客户内部使用, 未经中国房地产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有 限公司的书面许可,其它任 何 机构 和个 人不得 擅自传 阅、引用或复制。

2010-11-10

?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

1/22

绝对保密

易居视点
整体市场形势仍保持较好的成交状态,反应低于预期 10 月天津住宅市场总体来看, 短期供应的充足支撑了近期商品住宅的成交,成交均价出现了明显的 涨幅。从供应上看,进入 9 月底政策调控信号再次趋紧,住宅新增批准预售面积已超过了 2009 年以来的 峰值,商品住宅市场受到 9、10 月份供应高潮的支撑,缓冲了二次调控政策的影响,令目前市场成交情冴 明显优于“新国十条”出台后的 5、6 月份。本月成交量上涨势头加速,涨幅达 18.28%。本月新增供应再 次突破百万高达 140.82 万平米,实现 112.37 万平米成交销量。 ? 商品住宅市场供需双量普涨 本月,商品住宅新增供应量为 140.82 万平方米,同比上涨 121.13%,环比下降 26.27%;商品住宅 成交量为 112.37 万平方米,同比上涨 2.78%,环比上涨 18.28%,市场依然呈现供大于求局面。从成交 结构上来看,80(含)-100 平方米面积段及 8000(含)-12000 价格段成交较好。本月商品住宅成交均 价为 9403.39 元/平方米,同比上涨 17.00%,环比上涨 0.02%。 ? 土地供给量下滑成交量上涨,成交价格呈上涨趋势 2010 年 10 月,天津市土地公告数量为 89 幅,公告土地建设用地面积为 439.59 万平方米,主要为 工业用地。本市土地公开交易市场有 69 宗土地成交,成交的总建设用地面积约为 384.36 万平方米,环比 上涨 22.4%,成交的规划建筑面积约为 428.91 万平方米,环比上涨 17.67%,同比大幅下降 25.45%。本 月成交的 69 宗土地有 5 宗土地溢价成交,平均溢价率为 45.38%,本月成交土地平均楼面地价为楼面地 价为 1246.38 元/平方米,环比上涨 25.15%;单幅土地平均成交金额为 0.77 亿元,较上月上涨 46.18%。 ? 后市走势预测:供应量将逐步回落,成交量保持或低于 10 月成交水平,价格保持平稳走势 据易居 CRIC 中国房地产决策咨询系统监测的数据显示,预计 2010 年 11 月份,将有 12 个商品住宅 项目陆续进入市场,均以普通住宅项目为主,老项目后期加推预计达 10 个,供给量将较本月呈逐步回落 走势。成交量方面,由于近期供应量的大幅增加,由此推动下月成交量保持或低于 10 月成交态势,成交 均价依然保持平稳走势。

?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

2/22

绝对保密

数字楼市
? 2010 年 10 月,商品房供求比为 1:0.88,总体表现本月供大于求。 。

供应量

成交量

供求比 2 1.5 1 0.5 0

2009.102010.10 天津商品 房市场供 求对比情 冴

250 200 150 100 50 0

09.10 09.11 09.12 10.1

10.2

10.3

10.4

10.5

10.6

10.7

10.8

10.9 10.10

数据来源: CRIC

?

2010 年 10 月,商品房成交均价为 9919 元/平方米,环比上涨 1.5%,同比上涨 23.1%。

2009.102010.10 商品房成 交均价走 势情冴

12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

成交价(元/平方米)

09.10 09.11 09.12 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10

数据来源:CRIC

?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

3/22

绝对保密
? 2010 年 10 月,本月住宅市场供求比为 1:0.90,商品住宅市场供求比 1:0.80
住宅供应量(万平方米) 住宅成交量(万平方米) 供求比(右轴)

250

2.5
151.74 157.97 151.27 110.18 48.47 114.56 135.95 100.17 84.24 88.7 93.68 125.95 156.41 2

2009.10-2010.1 0 天津住宅市场 供应成交对比情 冴

200 150 100 50 0

1.5 1 0.5 0

20 09 .1 0 20 09 .1 1 20 09 .1 2

住宅供应量(万平方米)

250

20 10 .1 20 10 .2 20 10 .3 20 10 .4 20 10 .5 20 10 .6 20 10 .7 20 10 .8 20 10 .9 20 10 .1 0
住宅成交量(万平方米) 供求比(右轴)

2
109.3 124.4 135 86 37.4 88.5 108.4 63.5 50.5 95 112.37

2009.10-2010.1 0 天津商品住宅 市场供应成交对 比情冴

200 150 100 50 0

1.5 1 0.5 0

62.9 71.06

20 09 .1 0 20 09 .1 1 20 09 .1 2
数据来源:CRIC

?

2010 年 10 月,住宅市场供应面积为 174.03 万平方米,同比上涨 173%,环比下降 12.91%

250

20 10 .1 20 10 .2 20 10 .3 20 10 .4 20 10 .5 20 10 .6 20 10 .7 20 10 .8 20 10 .9 20 10 .1 0
新增供应面积(万平方米) 套数(右轴) 25000 174.03 20000 15000 90.56 10000 5000 0 199.81 118.9 62.1 58.7 92.5 109.4 76.8 94.7 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10

2009.10-2010.1 0 天津住宅市场 新增供应走势

200 150 100 50 0 09.10 09.11 09.12 63.7 108.6 106.5

数据来源:CRIC

?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

4/22

绝对保密
? 2010 年 10 月,住宅市场新增供应以普通商品住宅为主,占供应总量的 68%

2010 年 10 月天 津住宅市场新增 供应各物业类型 占比情冴

数据来源:CRIC

?

2010 年 10 月,商品住房供应量以津南区新增供应量较多,为 22.77 万平方米
供应面积(万平方米) 供应套数(右轴)

25

2500 2000 1500 1000 500 0 -500
平 东 西 开 北 桥 丽 青 辰 南 沽 沽 港 区 清 坻 县 河 宁 河 河 南 河 红 东 西 北 津 塘 汉 大 发 武 宝 蓟 开 静 海

2010 年 10 月天 津商品住宅新增 供应各区域分布 图

20 15 10 5 0


数据来源:CRIC

?

2010 年 10 月,住宅市场成交量为 156.41 万平方米,商品住宅市场成交量为 112.37 万平方米
成交面积(万平方米) 成交套数(右轴)

200

20000 15000 10000 5000 0
20 09 .1 20 09 .1 20 10 .1 20 10 .2 20 10 .3 20 10 .4 20 10 .5 20 10 .6 20 10 .7 20 10 .8 20 10 .9 0 20 10 .1 0

2009.10-2010.1 0 天津住宅市场 成交走势

150 100 50 0
20 09 .1

成交面积(万平方米)

成交套数(右轴)

150

2009.10-2010.1 0 津商品住宅市 场成交走势

100 50 0
20 09 .1 20 09 .1 20 10 .1 20 10 .2 20 10 .3 20 10 .4 20 10 .5 20 10 .6 20 10 .7 20 10 .8 20 10 .9 10 20 09 . 20 10 . 10

14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

数据来源:CRIC ?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

5/22

绝对保密
? 2010 年 10 月,商品住宅成交面积段排名第一的为 80(含)-100 平方米面积段,本月成交量为 40.56 万平方米, 占总成交量 36%

2010 年 10 月天 津商品住宅市场 各面积段成交量 占比图

数据来源:CRIC

?

2010 年 10 月,天津商品住宅市场成交以二室、三室为主。二室、三室成交套数分别为 8280 套、2902 套,分别占 成交总量的 55%、19%

2010 年 10 月天 津市商品住宅市 场成交户型套数 占比图

数据来源:CRIC

?

2010 年 10 月,住宅成交均价为 9435.66 元/平方米,商品住宅成交均价为 9403.39 元/平方米
住宅成交均价 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 商品住宅成交均价

2009.10-2010.1 0 天津住宅、 商品 住宅市场月度成 交均价走势图

数据来源:CRIC

20 09 .9 20 09 .1 0

?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

20 09 .1 20 09 .1 20 10 .1 20 10 .2 20 10 .3 20 10 .4 20 10 .5 20 10 .6 20 10 .7 20 10 .8 20 10 .9 20 10 .1 0

6/22

绝对保密

第一部分

市场分析篇

?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

7/22

绝对保密

1 商品房市场分析
1.1 市场综述
? 供求关系分析 2010 年 10 月份, 天津市商品房新增供应量为 143.93 万平方米, 环比下降 37.54%, 同比增加 100.77%; 商品房成交量为 126.23 万平方米,环比上涨 18.58%,同比上涨 1.56%。从商品房供应成交对比情冴上 来看,本月供求比为 1:0.88,总比表现本月供大于求。 ? 供应分析 2010 年 10 月份,商品房新增供应量为 143.93 万平方米,环比下降 37.54%,同比增加 100.77%。 其中,商品住宅新增供应 140.82 万平方米,环比下降 26.26%;商业、办公新增供应 3.11 万平方米。 ? 成交分析 2010 年 10 月份,商品房成交量为 126.23 万平方米,环比上涨 18.58%,同比上涨 1.56%。 ? 价格分析 2010 年 10 月份,商品房成交均价为 9919 元/平方米,环比上涨 1.5%,同比上涨 23.1%。

?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

8/22

绝对保密

1.2 商品房市场数据表
表 1.2-1:2009.10-2010. 10 商品房供应、成交、价格走势一览表 月份 供应面积(万平方米) 成交面积(万平方米) 成交均价(元平方米)

2009.10 2009.11 2009.12 2010.1 2010.2 2010.3 2010.4 2010.5 2010.6 2010.7 2010.8 2010.9 2010.10
数据来源:CRIC

71.69 124.74 144.77 132.51 66.59 74.71 98.96 116.49 84.23 103.97 107.88 230.42 143.93

124.28 144.02 169.75 105.03 44.96 104.97 127.55 87.50 64.99 73.22 81.41 106.45 126.23

8058 8051 8064 9820 9033 9143 9692 9093 9370 9953 9526 9772 9919

?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

9/22

绝对保密

1.3 商品房市场供求关系及量价走势分析
? 供求关系分析 2010 年 10 月份, 天津市商品房新增供应量为 143.93 万平方米, 环比下降 37.54%, 同比增加 100.77%; 商品房成交量为 126.23 万平方米,环比上涨 18.58%,同比上涨 1.56%。从商品房供应成交对比情冴上 来看,本月供求比为 1:0.88,总比表现本月供大于求。 ? 供应分析 2010 年 10 月份,商品房新增供应量为 143.93 万平方米,环比下降 37.54%,同比增加 100.77%。 其中,商品住宅新增供应 140.82 万平方米,环比下降 26.26%;商业、办公新增供应 3.11 万平方米。 ? 成交分析 2010 年 10 月份,商品房成交量为 126.23 万平方米,环比上涨 18.58%,同比上涨 1.56%。 ? 价格分析 2010 年 10 月份,商品房成交均价为 9919 元/平方米,环比上涨 1.5%,同比上涨 23.1%。

?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

10/22

绝对保密 图 1.3-1:2009.10-2010.10 天津市商品房供求关系及量价走势情况
供应量 250 成交量 供求比 2 1.5 1 0.5 0

2009.10-2010.1 0 天津商品房市 场供求对比情冴

200 150 100 50 0

09.10 09.11 09.12

10.1

10.2

10.3

10.4

10.5

10.6

10.7

10.8

10.9 10.10

供应面积 250

供应套数

230.42 124.74 71.69 144.77132.51 66.59 74.71 116.49 103.97 107.88 143.93

25000 20000 15000 10000 5000 0

2009.10-2010.1 0 天津市商品房 供应走势情冴

200 150 100 50 0

98.96

84.23

09.10 09.11 09.12 10.1

10.2

10.3

10.4

10.5

10.6

10.7

10.8

10.9 10.10

成交量 200

成交套数 20000

2009.10-2010.1 0 天津市商品房 成交走势情冴

150 100 50 0

124.28

144.02

169.75 105.03 44.96 104.97 127.55 87.5 81.41 64.99 73.22 106.46 126.23

15000 10000 5000 0

09.10 09.11 09.12 10.1

10.2

10.3

10.4

10.5

10.6

10.7

10.8

10.9 10.10

成交价(元/平方米) 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

2009.10-2010.1 0 天津市商品房 成交均价走势情 冴

09.10 09.11 09.12

10.1

10.2

10.3

10.4

10.5

10.6

10.7

10.8

10.9

10.10

数据来源:CRIC

?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

11/22

绝对保密

2 土地市场
2.1 市场综述
? 总体供需特征 2010 年 10 月市场供应土地 89 幅, 成交 69 幅, 整体供销比约为 1: 0.78; 供应建设用地面积 439.59 万平方米,成交面积 384.36 万平方米,供销比约为 1:0.87。环比 10 年 9 月,土地供应面积出现下滑、 成交面积出现上涨。 ? 2010 年 10 月,公告土地数量为 89 幅,较上月上涨 4.71%。 2010 年 10 月, 天津市土地公告数量为 89 幅, 较上月上涨 4.71%; 公告土地建设用地面积为 439.59 万平方米,环比下滑 5.75%,同比上涨 50.91%;公告土地建筑面积为 543.43 万平方米,环比上涨 2.7%, 同比上涨 35.67%。 ? 2010 年 10 月,土地成交量环比上涨 2010 年 10 月,本市土地公开交易市场有 69 宗土地成交,环比上涨 1.47%。成交的总建设用地面积 约为 384.36 万平方米,环比上涨 22.4%,同比大幅下降 15.72%;成交的规划建筑面积约为 428.91 万平 方米,环比上涨 17.67%,同比大幅下降 25.45%。 ? 桃源居 20 亿天津塘沽拿地 欲复制深圳第一大盘 成功开发号称 “深圳第一盘” 的桃源居项目后, 桃源居实业开始了其起全国重点城市的大盘布局之路。 10 月 18 日,桃源居实业(深圳)有限公司以桃源居(天津)房地产开发有限公司的名义在天津以 20 亿元 的价格拿下了天津塘沽威海路以东的津塘(挂)2010-30 号地块,这将是未来天津版的“桃源居”项目所 在地。现场拿地的桃源居(天津)房地产有限公司是桃源居实业在天津新成立的地区分公司,本次拿地也是 其在天津房地产市场的首次投资动作。

2.2 本月公告土地分析
? 10 月,天津土地公告数量为 89 幅,环比上升 4.71%,同比上升 45.9%;公告土地建设用地面积为

439.59 万平方米,环比下滑 5.75%,同比上涨 50.91%;公告土地建筑面积为 543.43 万平方米,环比上 涨 2.7%,同比上涨 35.67%。

?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

12/22

绝对保密
图 2.2-1:天津市公告土地情况
建设用地面积(万平米) 规划建筑面积(万平米) 1082.34 637.3 数量(幅)

1500
2009.10-2010. 10 天津市公告 土地面积、数量 走势图

1183.56 866.07 400.54 358.7 421.02 871.04

1000 500 0
20 09 .1 0

120 100 80 553.61 529.16543.43 60 476.56 346.15 40 20 0

数据来源:CRIC

2.3 本月土地成交分析
? 10 月, 本市土地公开交易市场有 69 宗土地成交, 环比上涨 1.47%。 成交的总建设用地面积约为 384.36

万平方米,环比上涨 22.4%,同比大幅下降 15.72%;成交的规划建筑面积约为 428.91 万平方米,环比 上涨 17.67%,同比大幅下降 25.45%。 ? 10 月成交的 69 宗土地中有 5 宗土地溢价成交, 平均溢价率为 45.38%。 本月, 土地成交总金额为 53.46

亿元,环比上涨 47.27%。
图 2.3-1:天津市成交土地情况
建设用地面积(万平米) 规划建筑面积(万平米) 容积率

2009.10-2010.1 0 天津土地月度 成交量情冴图

1400 1200 1000 800 600 400 200 0
20 09 .1

20 09 .1 20 09 .1 20 10 .1 20 10 .2 20 10 .3 20 10 .4 20 10 .5 20 10 .6 20 10 .7 20 10 .8 20 10 .9 20 10 .1 0

1326.68 575.3 623.2 667.98547.75 762.93 342.63 375.74 467.58 852.21 459.64

2 1.5 1 364.5 428.91 0.5 0

0

1

2 20 10 .1

20 10 .2

20 10 .3

20 10 .4

20 10 .5

20 10 .6

20 10 .7

20 10 .8

20 09 .1

20 09 .1

成交价总金额(亿元)

起始价总金额(亿元)

溢价率

200

20 10 .1
37

20 10 .9

0

167.83 106.08 65.81 66.32 41.66 40.26 97.15 63.09 124.47 85.48 33.39 32.64

2009.10-2010.1 0 天津土地市场 溢价走势

150 100 50 0

50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00%

数据来源:CRIC
?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

20 09 .1 0 20 09 .1 1 20 09 .1 2

20 10 .1 20 10 .2 20 10 .3 20 10 .4 20 10 .5 20 10 .6 20 10 .7 20 10 .8 20 10 .9 20 10 .1 0

13/22

绝对保密

3 住宅市场
3.1 市场综述
3.1.1 供求关系分析
? 势 2010 年 10 月,住宅市场供求比为 1:0.90,商品住宅市场供求比 1:0.80,10 月市场处于供大于态

3.1.2 供应分析
? 2010 年 10 月,住宅市场新增供应量为 174.03 万平方米,同比上涨 173%,环比下降 12.91%;本

月商品住宅市场新增供应量为 140.81 万平方米,同比上涨 121.13%,环比下降 26.27% ? 2010 年 10 月,商品住宅各城区供应量以津南区最多,供应量为 22.77 万平方米

3.1.3 成交分析
? ? 2010 年 10 月,住宅成交量为 156.41 万平方米,商品住宅市场成交量为 112.37 万平方米 2010 年 10 月,商品住宅成交量津南区最高,成交面积为 13.48 万平方米,环比下降 0.13%

3.1.4 价格分析
? 2010 年 10 月,住宅成交均价为 9435.66 元/平方米,商品住宅成交均价为 9403.39 元/平方米

3.2 供求关系分析
? 2010 年 10 月,天津住宅市场新增供应量(批准预售面积)为 174.03 万平方米,同比上涨 173%,

环比下降 12.91%;本月商品住宅市场新增供应量为 140.81 万平方米,同比上涨 121.13%,环比下降 26.27%。 ? 成交量(预售登记面积)方面,本月住宅市场成交量为 156.41 万平方米,同比上涨 3%,环比上涨

24%。其中,商品住宅成交量为 112.37 万平方米,同比上涨 2.78%,环比上涨 18.28%。 ? 从供求关系上看,本月住宅市场供求比为 1:0.90,商品住宅市场供求比 1:0.80,10 月市场处于供

大于态势。

?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

14/22

绝对保密
图 3.2-1:天津市住宅、商品住宅供求情况
住宅供应量(万平方米) 住宅成交量(万平方米) 供求比(右轴)

250

2.5
151.74 157.97 151.27 110.18 48.47 114.56 135.95 100.17 84.24 88.7 93.68 125.95 156.41 2

2009.10-2010.1 0 天津住宅市场 供应成交对比情 冴

200 150 100 50 0

1.5 1 0.5 0

20 09 .1 0 20 09 .1 1 20 09 .1 2

住宅供应量(万平方米)

250

20 10 .1 20 10 .2 20 10 .3 20 10 .4 20 10 .5 20 10 .6 20 10 .7 20 10 .8 20 10 .9 20 10 .1 0
住宅成交量(万平方米) 供求比(右轴)

2
109.3 124.4 135 86 37.4 88.5 108.4 63.5 50.5 95 112.37

2009.10-2010.1 0 天津商品住宅 市场供应成交对 比情冴

200 150 100 50 0

1.5 1 0.5 0

62.9 71.06

20 09 .1 0 20 09 .1 1 20 09 .1 2

数据来源:CRIC

3.3 供应分析
3.3.1 供应量分析
? 2010 年 10 月,住宅市场供应面积为 174.03 万平方米,同比上涨 173%,环比下降 12.91%;其中

商品住宅新增供应量为 140.81 万平方米,同比上涨 121.13%,环比下降 26.27%。
图 3.3-1:天津住宅、商品住宅市场新增供应情况

250

20 10 .1 20 10 .2 20 10 .3 20 10 .4 20 10 .5 20 10 .6 20 10 .7 20 10 .8 20 10 .9 20 10 .1 0
新增供应面积(万平方米) 套数(右轴) 25000 174.03 20000 15000 90.56 10000 5000 0 199.81 118.9 62.1 58.7 92.5 109.4 76.8 94.7 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10

2009.10-2010.1 0 天津住宅市场 新增供应走势

200 150 100 50 0 09.10 09.11 09.12 63.7 108.6 106.5

?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

15/22

绝对保密
新增供应面积(万平方米) 250 套数(右轴) 20000 190.98 140.81 99.3 100 50 0 09.10 09.11 09.12 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 63.7 87.7 55.4 56.4 48.9 71.5 82.7 76.8 78.8 73.21 5000 0 15000 10000

2009.10-2010.1 0 天津商品住宅 市场新增供应走 势

200 150

数据来源:CRIC

?

2010 年 10 月,商品住房供应量以津南区新增供应量较多,为 22.77 万平方米,供应优势明显,占

总供应量 16%;其次为西青区,供应量 19.80 万平方米,所占比重为 14%;再是大港区供应量为 18.75 万平米,占总体的 13%,其他各区县本月新增供应量均小于 18 万平方米。
图 3.3-2:天津商品住宅新增供应各区域情况
供应面积(万平方米) 供应套数(右轴)

25

2500 2000 1500 1000 500 0 -500
平 东 西 开 北 桥 丽 青 辰 南 沽 沽 港 区 清 坻 县 河 宁 河 河 南 河 红 东 西 北 津 塘 汉 大 发 武 宝 蓟 开 静 海

2010 年 10 月天 津商品住宅新增 供应各区域分布 图

20 15 10 5 0


2010 年 10 月天 津商品住宅各区 域新增供应面积 占比情冴

数据来源:CRIC

?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

16/22

绝对保密

3.4 成交分析
? 2010 年 10 月, 天津住宅成交量为 156.41 万平方米, 同比上涨 3%, 环比上涨 24%, 成交住宅 15185

套,同比下降 3.23%,环比上涨 22%。其中,商品住宅成交量为 112.37 万平方米,同比上涨 2.78%,环 比上涨 18.28%,成交套数为 10486 套,同比下降 2.74%,环比上涨 17.67%。
图 3.4-1:天津住宅、商品住宅市场成交情况
成交面积(万平方米) 成交套数(右轴)

200

20000 15000 10000 5000 0
20 09 .1 20 09 .1 20 10 .1 20 10 .2 20 10 .3 20 10 .4 20 10 .5 20 10 .6 20 10 .7 20 10 .8 20 10 .9 0 20 10 .1 0

2009.10-2010.1 0 天津住宅市场 成交走势

150 100 50 0
20 09 .1

成交面积(万平方米)

成交套数(右轴)

150

2009.10-2010.1 0 津商品住宅市 场成交走势

100 50 0
20 09 .1 20 09 .1 20 10 .1 20 10 .2 20 10 .3 20 10 .4 20 10 .5 20 10 .6 20 10 .7 20 10 .8 20 10 .9 0 20 09 .1 20 10 .1 0

14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

数据来源:CRIC

?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

17/22

绝对保密

?

2010 年 10 月,商品住宅成交量津南区最高,成交面积为 13.48 万平方米,环比下降 0.13%,该区

成交面积占成交总量的 12%;其次是武清区,成交面积为 12.16 万平方米,环比上涨 11.32%,该区成交 面积占成交总量的 11%。
图 3.4-2:天津商品住宅市场各区域成交量情况
当月销售面积 当月销售套数

15.00

2010 年 10 月天 津各区域商品住 宅成交分布图

10.00 5.75 5.00 0.00
区 区 区 区 区 区

13.48 11.18 10.00

10.19

12.16 9.99

3.14 2.942.14 1.622.34

3.16

2.071.671.69

1400 11.26 1200 1000 6.92 800 600 400 0.67 200 0



















区 宝 坻

2010 年 10 月天 津各区域商品住 宅成交面积占比 图

数据来源:CRIC

?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

18/22

县 宁 河 县 静 海 县

和 平

河 东

河 西

南 开

河 北

红 桥

东 丽

西 青

津 南

北 辰

塘 沽

汉 沽

大 港

开 发

武 清



绝对保密

3.5 价格分析
? 2010 年 10 月,天津市住宅成交均价为 9435.66 元/平方米,同比上涨 33.69%,环比上涨 6.61%;

商品住宅价格方面,本月商品住宅成交均价为 9403.39 元/平方米,同比上涨 17.00%,环比上涨 0.02%。
图 3.5-1:天津住宅、商品住宅价格走势情况
住宅成交均价 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 商品住宅成交均价

2009.10-2010.1 0 天津住宅、 商品 住宅市场月度成 交均价走势图

数据来源:CRIC

20 09 .9 20 09 .1 0

?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

20 09 .1 20 09 .1 20 10 .1 20 10 .2 20 10 .3 20 10 .4 20 10 .5 20 10 .6 20 10 .7 20 10 .8 20 10 .9 20 10 .1 0

19/22

绝对保密

4 营销媒体分析
4.1 营销透析
4.1.1 营销综述
2010 年 10 月,共有 97 个主要项目进行报广宣传,较 9 月份宣传项目减少 19 个;从统计的数据来 看,本月营销的主题以推荐产品和阶段性促销为主。由于处于银十开发商开始削减广告投入,其中主力仍 为富力、恒大、万达等大型房地产开发企业为主。本月形象项目广告投放数量为 3 个,新开盘、新推项目 为 7 个,其余 87 个项目为持续销售项目。 从投放区域来看,本月环城四区投放项目达到 40 个,占总投放项目个数的 41.24%,西青位列广告投 放区域首位,投放项目数量达到 17 个,占投放总项目个数的 17.53%。 综合来看,津九银十即将过去,开发商开始缩减开支。
图 4.1-1:2010 年 10 月天津市区域营销活动份额

2010 年 10 月天 津地区 营销活 动份额

数据来源:CRIC

4.1.2 营销策略
2010 年 10 月,政策收紧,部分开发商顺势入市,增加资金回流。其中万科海港城 10 月 1 日开盘, 开盘当天销售火爆,新推即售罄。项目开盘优惠为蓄水期验资 2 万元存款可入会排号,优惠 1%;会员升 级 VIP 验资 5 万元存款,优惠 1%;一次性付款优惠 1%。

4.2 媒体分析
4.2.1 媒体投放市场分析
2010 年 10 月,天津平面媒体房地产广告投放金额较上月大幅回落,投放金额为 6494.13 万元,环 比下降 22.13%、同比上涨 74.94%。根据易居 CRIC 中国房地产决策咨询系统监测的数据显示,2010 年
?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

20/22

绝对保密 10 月份,天津平面媒体房地产广告投放总额同比增加环比减少,主要原因为:政策收紧开发商未雨绸缪 为增加资金流量所以在一定程度上保持了广告投入,所以才会出现环比减少同比增加的现象。
图 4.2-1:天津平面媒体广告投放情况
投放金额(万元) 10000 8000 6000 4000 2000 0 09.10 09.11 09.12 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 81 70 3712.3 67 3174.4 3358.95 投放楼盘

2009 年 10 月 —2010 年 10 月 天津平面媒体广 告投放走势图

2204.56 43

140 8340 120 116 6494.13 97 100 95 5464.61 92 4846.45 80 80 4158.17 4503.55 70 3260.25 62 60 58 2675.71 690.18 19 40 20 0

数据来源:CRIC

4.2.2 主要监测媒体投放分析
表 4.2-1:2010 年 10 月天津主要平面媒体房地产广告投放情况表 09 年 10 月 媒体名称 投放金额 (万元) 每日新报 今晚报 城市快报 天津日报 数据来源:CRIC 2219.1 937.75 341.85 207.8 投放比例 59.87% 25.30% 9.22% 5.61% 2010 年 9 月 投放金额 (万元) 4184.6 2824.75 358.17 456.9 投放比例 50.18% 33.87% 4.29% 5.48% 2010 年 10 月 投放金额 (万元) 3288.13 2148 336.3 283 投放比例 50.63% 33.08% 5.18% 4.36%

2010 年 10 月,房地产平面媒体广告中,每日新报投放量居首。 根据易居 CRIC 中国房地产决策咨询系统监测的数据显示,天津主要平面媒体房地产广告投放整体与 上月相比大幅减少。 其中, 占份额最大的每日新报报投放总额与上月比例相当, 投放金额为 3288.13 万元, 该媒体本月投放占总份额 50.63%。其他主要媒体中,今晚报以 2148 万元投放总额,居主要媒体投放第 二位;城市快报,本月投放总额跃居第三,为 336.3 万元,投放份额为 5.18%;城市快报,本月投放总额 大幅减少仅为 283 万元,居媒体排名中的第四名。

?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

21/22

绝对保密

4.2.3 分物业广告投放分析
2010 年 10 月,住宅市场投放比例持续走低,本月降至 62.35%。 根据易居 CRIC 中国房地产决策咨询系统监测的数据显示,本月,住宅类项目以 62.35%的投放份额 居首位,别墅类产品以 17.43%的投放份额居次席,商业、酒庖式公寓、办公分列 3-5 位。 住宅类项目投放金额较高的主要有:卓越浅水湾、万通上北新新家园、恒大绿洲、君临天下等项目, 10 月上述项目投放金额均超过 200 万。
图 4.2-2:天津平面媒体广告投放金额分物业情况

2010 年 10 月分 物业平 面媒体 广告投 放金额 占比情 冴 数据来源:CRIC

?中国房产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有

22/22




友情链接: hackchn文档网 营销文档网 爱linux网 爱行业网 时尚网